| 来源： |
天相投资顾问 |
发布时间： |
2009年01月15日 16:36 |
作者： |
周炯 |
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事件描述：
住房和城乡建设部、国家发改委、财政部和人民银行等四部委就促进房地产市场健康发展相关情况举行新闻发布会，会上公布了2008年的房地产交易数据，商品房销售面积同比下降20%。发改委1月9日公布了08年12月份全国70个大中城市房屋销售价格，新建住房销售价格同比、环比双降，二手房价格环比也有所下降。北京市崇文区已收购千套商品房用于安置搬迁危改户，顺义区政府今年拟回购商品房用于保障房。
1月8日，成都市住房储备中心和成都市住房保障中心联合发出招标公告，将公开向社会采购3300套现房及准现房，用作经济适用房和廉租房。相关机构公布数据表明，北京、上海写字楼空置率持续上升，租金有所下降。去年11月，上海土地交易量环比增加138%，交易价格环比下跌25%。
评论：
1.刺激成交成政策重点，后续政策有望出台。四部委在新闻发布会上公布的08年商品房交易数据基本与我们的预期相符。在我们统计的有可比数据的多个主要城市销售面积数据中，08年成交量的跌幅在10%至50%之间，多数城市成交量降幅在10%至30%。这些情况说明，房地产行业的形势依然十分严峻，虽然在去年的最后两个月住宅成交量有所恢复，但部分城市居民购房的观望气氛依然浓厚，消费信心依然需要恢复。四部委在新年伊始即针对房地产行业发展召开新闻发布会，显示了政府对于房地产对经济的拉动作用十分看重。目前前期政策的效果对于刺激成交的作用仍不十分明显，经济减速的趋势也未明显扭转，房地产作为支柱性产业，将在实现GDP增长8%的经济目标中发挥重要作用。在此情况下，我们预计，国家将进一步加大政策力度，可能的政策选择有进一步降低交易环节税费如营业税等政策；降低开发商开发环节税费，增强其以合理价格主动促销的的动力；购房财政补贴或购房退税等。
2.房价三年首降定调09年房价走势。12月房价三年来首次下降，基本在预期之中。房地产市场自07年底开始调整以来，量缩价跌是行业08年运行的主旋律。在成交低迷的市场下，开发商销售回笼资金不畅，再加上08年银行整体信贷趋紧，因此面临较大的资金压力，降价促销成为大部分房企的必然选择。建设部副部长在新闻发布会上的讲话为今年的房价走势定下了基调，在刺激成交成为重点的情况下，房地产商降价成为大势所趋。从11月上海土地交易成交数据来看，交易价格已有所下降，这将降低未来开发商的开发成本，为房价回到合理区间打下了基础。我们预计，09年上半年整体房价将维持温和调整的格局，下半年有望回到06年年中时的水平，并趋于稳定。
3.商业地产将面临调整。根据发改委数据，非住宅销售价格同比、环比都还保持上涨态势。我们认为，商业地产市场相对平稳主要原因有两点：一是商业地产市场06、07年的时候发展平稳，并没有出现类似住宅市场的飙涨；二是我国商业地产存量略显不足，供给相对短缺。可以关注商业地产经营类代表公司中国国贸（600007）和销售类代表公司金融街（000402）。但在金融危机和经济下行的背景下，商业地产市场也可能面临一定的调整压力，上海、北京写字楼空置率上升、租金下降也证明了这一点。（具体内容请见附件）
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