| 来源： |
卓越理财 |
发布时间： |
2009年01月15日 14:45 |
作者： |
杨红旭 |
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2008年的楼市低迷，曾经辉煌无限一路看涨的中国楼市暗淡了，流标、缺钱、次债危机等众多不利因素考验中国楼市。
三虎拦路中国楼市文/杨红旭
2008年楼市冰冷彻骨，房市低迷，出现流标现象；观望的购房者越来越多，开发商回笼资金困难，导致房企资金链紧绷；金融危机来袭，中国房地产业难"独善其身"……众多不利因素考验着中国楼市。
流标现象凸显2008年以来，全国土地市场低迷，各地皆出现流标现象，大城市尤为突出。据不完全统计，2008上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10％。另外，国家统计局数据表明，1-11月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，同比下降5.9%；完成土地开发面积2.1亿平方米，同比下降2.7%。
随着今年房地产市场持续下滑，过去几年被诸多开发商引以为傲的高土地储备成了企业的包袱，一方面很多开发企业已无多余资金购地，或者没有足额资金缴纳去年拍下的高价地；另一方面，按照国家相关规定，土地超过一年不开发就会被罚款，超过两年不开发则会被政府收回，而依目前市场走势，即便开工建设，未来也很可能遭遇销售困难。因此，2008年已普遍出现开发企业减少开工量，或者停止项目施工，甚至有少数开发企业谋求退地。
房企资金链绷紧，生存面临考验土地出让频频流标，充分反映了房地产市场的不景气和开发企业对后市的忧虑。
北京师范大学金融研究中心撰写的《2008年中国房地产行业资金报告》表明，2008年全国房地产业资金缺口528亿，2008年全年资金缺口6731亿。这表明开发企业的自有资金比重大幅减少，其资金链也越来越紧张。
开发企业资金紧张的原因有三。一是销售受阻。从今年的商品住宅成交数据分析，全国尤其是东部大城市成交迅速萎缩，比如前10个月，上海下跌60%左右。二是融资受困。虽然货币政策由紧转松，但由于商业银行普遍存在对于开发贷款的惜贷心理，以及资本市场融资功能基本丧失（IPO的再融资同时受限），导致开发商融资出现困难。
第三是圈地过多。2007年全国土地市场繁荣，出现了开发商圈地热潮，催生出许多地王，部分一线开发商的土地储备都在2000万平米以上，尤其是计划2008年IPO的地产商圈地过多，其中部分地块的土地出让金需要2008年缴纳，由此造成资金捉襟见肘。对于资金密集型的房地产业而言，资金紧张的现状将严峻考验开发商的生存和发展能力。
美国金融危机波及中国楼市屋漏偏逢连夜雨，美国金融危机殃及中国楼市。
2007年底、2008年年初，花旗、美林、瑞银等大型金融机构因次贷出现巨额亏损，美国第五大投资银行贝尔斯登倒闭，次债危机升级。9月初，美国政府无奈接管"两房"。2008年9月中旬，雷曼兄弟公司破产、美林银行被美国银行收购、AIG被政府接管，次债危机演变成全球金融危机；近期已进一步升级为经济危机。此次堪称"百年一遇"的金融危机，对于中国经济和楼市的负面影响正在全面显现。
美国金融危机对中国楼市的影响，可归结为四点。一是全球经济下滑，我国经济亦受到影响，房地产市场需求减少；金融风暴影响国内经济增长，尤其部分出口企业效益下降甚至是倒闭，使企业管理层和员工或者收入下降，或对未来收入担扰不已，这必然减少了他们购买房产的需求。二是外资撤离，需求减少；近几个月数据表明，外资正在流出中国，受美国金融风暴影响较大的投行，如大摩、美林、高盛、花旗等正在或计划出售部分在华物业。三是股价大跌，企业融资受困，投资减少；虽然我国资本项目没有开放，但目前全球金融和资本市场联系密切，我国股市受香港股市的影响很大，而香港股市又受国际股市影响很大；股市低迷的直接后果，是房地产企业IPO或再融资严重受阻，加之市场持续低迷，开发商减少拿地和投资的现象非常普遍。
（作者单位：上海易居房地产研究院综合研究部）
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