| 来源： |
时代周报 |
发布时间： |
2009年01月08日 10:25 |
作者： |
李铁 |
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2008年8月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比下降0.1%，出现近3年来首次环比下降，价格拐点正式显现。然而，接下来的9月份，一场席卷全球的金融海啸反而使得走向明晰的房价问题变得复杂起来。
而此时的宏观调控政策来了个180度的大转弯。在这样近乎激进的货币政策之下，楼市也确实在这个冬季迎来了一点小阳春，成交量有所回升，价格也有企稳之势。所有这一切，也使得2009年的房地产市场多了几分迷雾，新年房市究竟将走向何方？
本报评论记者李铁
虽然早在2007年的12月底，万科董事长王石就抛出了中国房地产的“拐点论”，随后3月末，潘石屹也爆出“百日剧变”论，但一直到7月份，中国的房价依然像人民币汇率一样坚挺。此时的房市，尽管已经有点上攻乏力，但依然牛气尚存，就像一只联合登山队，正在海拔5200米的珠峰大本营休整，等待一个好天气再从北坡登顶。
现在回过头来看，即使没有后来的暴风雪，这支联合登山队也很难登顶。半年来尽管房价没有下滑，但成交量的低迷已经昭示了中国房市狂奔中的疲态。
政府到底怎么想？
现在，很多人认为，政府已经肯定了房地产在内需中的支柱性地位，并连续出台针对房地产的暖市政策，说明政府不会让房价下跌。而且，房价的下降将会导致断供和银行坏账，从金融安全的角度来说，政府也不会让房价下跌。那么，政府到底是怎么想的呢？
如果我们回到政府文件的原文之中，就会发现结论并不模糊，政府的态度是相当清晰的。在12月底一年一度的中央经济工作会议上，决策层就已经为2009年的房地产定调，会议明确提出“保持房地产市场稳定健康发展，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担”。国务院发展研究中心信息局局长程秀生解读得更清楚：“从紧的调控政策基调已经完全扭转，政府试图通过减税、降低利率等方式刺激合理住房需求，扩大内需。政府之意并非在救房地产商，而是在救房地产市场以及国民经济，这将是2009年的政策取向。”
在被认为是放松二次房贷的12月中旬的国务院常务会议上，放松的也只仅限于“已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，申请购买第二套普通自住房的居民”，“个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税”。政府支持对象为普通商品房消费，而不是投资需求，并无疑义。
就在2009年1月6日，四部委联合发文，痛批房价过高。明确指出各地房价虽然出现了一定的回落，但与社会预期还有差距，仍高于普通居民支付能力。激活房地产市场的关键还在于房价的合理定位。
至于房价的下降对金融安全的威胁，其实完全是可控的。由于交易成本、装修成本还有陆续供房的房款积累，只要房价下降的速度不是太快，不在很短的时间内跌幅超过30%，供房者是不会选择断供的，金融安全并不会受到多大的威胁。
更重要的是，中央已经明确认识到，要有效启动内需，必须使得房地产价格回归理性，房地产最终的消费群体是自住的，只有一个能启动有效需求的房地产价格，才能打破当下买卖双方的胶着状态，把购买力有效地释放出来，这样才能真正提振内需。相反，一个高高在上、让绝大多数老百姓望楼兴叹的房价，即使还会上涨，追涨的也只是投资和投机资金，最终会导致成交量的极度低迷，市场陷入死局，内需更无从谈起。
地产商的三重压力
经历了2008年的风声鹤唳，尽管年末有一个冬季小阳春的安慰，中国地产并没有度过严冬，事实上，大多数房地产公司在2009年可能才面临真正的生死抉择。
首先是资金的威胁，房地产行业是资金密集型产业，资金链断掉就没办法存活。从2007年底开始，中国房地产市场由于开工面积扩大、土地储备大幅度增加以及开发成本激增等原因，应付款累计增速就开始提升了，而由于2008年成交量的持续低迷、银行放贷收紧等原因，资金来源却开始下滑，到了2008年3月，资金来源累计增速低于应付款累计增速，资金面开始恶化，并且这种状况持续扩张，资金缺口越来越大。
其次就是巨量库存和成交量的极度低迷。众所周知，对于房地产销售而言，房价有时不能说明问题，成交量才是关键。眼下的中国房地产市场，陷入了买卖双方的胶着状态，尽管房价还挺着，但是成交量早已惨不忍睹，一个有价无市的市场是有崩盘的危险的。由于人民币的持续升值和美元疲软，前两年的房地产高涨，后面有着巨大的国际资金的推手。而今，美元重拾强势，中国出口业也很难再承受一次人民币的大幅升值，加上此次金融海啸，国际资本自顾不暇，在中国房地产市场的抽资是很自然的事。中国的房地产市场也因此少了一大块投资需求。
房价涨势不再，投资购房则会大大减少，剩下的只有自住购房的刚性需求了。而目前的高房价，刚性需求能够支撑的，就只有极低的成交量。根据2009年1月6日上海佑威房地产研究中心发布的最新数据，上海、南京、杭州在2008年的商品房成交量都下跌超过一半。如果按照目前的成交量下去，仅在深圳，消化库存的房屋就需要27个月！
房地产商的第三个压力则来自政府兴建的保障性住房。在中央“保增长、促发展”、改善民生的宏观背景下，2009年的保障性住房建设将大大提速。住房城乡建设部提出未来3年内将投入巨资建设400万套经济适用房。就连一向牛气冲天的华远集团总裁任志强也在不同场合表示，这些保障性住房将给商品房销售带来巨大压力，他估计今年，国内的商品房空置量会超过4亿平方米。
地产企业的涅槃重生
陷入买卖双方胶着的中国房地产业也并非是没有出路，恰恰相反，中国的房地产业依然孕育着巨大的机遇，有着巨大的发展空间和调整余地。
首先，房地产企业还有着很大的降价空间。从租售比来看，根据中国社会科学院城市发展与环境研究中心发布的《2007年房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.4》显示，北京、上海、深圳、杭州等城市的租金收益率界于2%-4%之间，这远低于世界通用的6%的平均水平。如果由此推断，中国房价甚至还有一半的降价空间。
细心的人可能已经发现，尽管在2008年，一些城市的某些地段，商品房降价的幅度都超过了30%，但是，中国地产界并没有上演雷曼兄弟的故事。因此，有些地产商叫苦叫穷，其真实性是很可以怀疑的。
另外，根据高盛的预测，今年CPI将从2008年的6.3%逐步降至1.5%。土地、钢材、水泥、人工等费用的下降将进一步降低商品房的成本，房地产商获得的降价空间也就更大了。
当然，最重要的是，作为一个近些年高速增长的经济体，中国居民对住房消费的刚性需求依然十分旺盛，真实的需求并不是不存在，问题还是在于价格，价格是买卖双方博弈的平衡点，一旦真正的底价打破了买家观望，迎来市场复苏，中国地产业依然大有可为。
毫无疑问，今年的中国房地产市场将进行市场结构、投资规模以及成交价格的多重深度调整。房地产行业的洗牌已不可避免，一批管理和经营思想落后的中小开发商将被淘汰出局。而那些率先回归理性、现金充裕、管理先进、优秀健康的企业将生存下来并崛起壮大。生存下来的企业将更加认识到专业化开发和管理的重要性，通过提高管理，提高产品的品质和服务水准来取得效益，推动房地产业进入产品时代。
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