| 来源： |
第一财经日报 |
发布时间： |
2009年03月23日 07:44 |
作者： |
刘宗圣 |
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继指数型基金发行热潮后，接下来可能接棒成为投资新宠的，为证监会积极筹划的不动产投资信托基金（REITs），证监会REITs专题研究小组近期对券商展开调研，今年内可能推出两至三个试点产品，总规模有机会达到30亿元。在REITs的发展上，中国内地市场起步较慢，台湾和香港地区已经有几年的发展时间，所获得的宝贵经验，相当值得提出来让各位读者参考。
REITs是以信托方式集中投资人的资金，进行各类型商业不动产投资，所投资的不动产为能产生收入，并定期分配现金的资产，例如公寓、购物中心、办公大楼、饭店和量贩式卖场等，所以投资一档REITs就等于投资一篮子有租金收益的建筑物。
美国是全球最早发展REITs概念的国家，在1960年通过不动产信托法案，各州纷纷推出REITs商品。亚洲发展REITs的时间较晚，日本在2001年引进，新加坡接着推出；中国香港和台湾地区则分别在2003年和2005年加入REITs行列。
信托后的REITs可以在证券市场交易，随时买卖，把“不动”概念扭转为“可动”资产交易；再加上分割为小单位购买，商业不动产不再只是机构法人或有钱人才能参与的投资工具，小额投资人也可以成为商业大楼的房东。
目前试点计划可能由证监会和央行分别展开，证监会着眼于股权类产品（Equity REITs），在证券交易所交易，可能直接投资不动产，收益来源是房产收入或处分的资本利得，是目前所有REITs中比重最高的类型；另一种由央行筹划的是债权类产品（Mortgage REITs），以资金向银行购买不动产贷款抵押受益权证（MBS），在银行间市场交易，市值比重较低。
REITs发展至今已逾40个年头，到近10年整个市场才算成熟，去年的金融海啸重挫全球股市，REITs也难以置身度外，全球REITs指数在今年前两个月跌掉25％，不过亚洲REITs表现相对强势，在中国4万亿振兴经济方案逐步产生效应下，亚洲REITs走势应可持稳，回头反思REITs在这几年历经多头与空头市场，有五大策略可以提出来作为日后REITs问世后的投资策略：
策略一：投资区域越分散越好。在股市上升阶段，布局成长性较高的区域性REITs，有机会可以获得较高报酬，但去年股市转为空头后，应该回归分散风险角度，长期承接全球型REITs基金，避免单押区域的风险。
策略二：是否获得稳健配息。如同房东将房子出租以收取稳定租金，REITs的特色之一为配息机制，可能月配息、季配息或半年配息，若投资人希望在固定期间获得稳定的现金收入，可考虑具有稳健配息的REITs基金，但配不配息端看投资人本身的需求，千万不能既想要有丰厚配息收入，又想要高资本利得报酬的不切实际期待。
策略三：良好的投资团队。REITs刚萌芽的市场，通常都不会有足够的REITs投资标的，且如第一个策略所建议的投资于全球型REITs，需仰赖海外顾问公司的专业能力，因此建议投资人除了慎选基金公司、REITs基金类型，也要详查海外顾问公司的操作绩效与口碑。
策略四：基金绩效是否稳健。影响REITs的两大变量为房市和信用市场，去年次贷风暴后，房市下档且信用紧缩，虽获减缓，但仍未去除，基金操作还是以稳健为首要，需评估投资标的的未来成长性与基金波动度、平均报酬率等。
策略五：从基金参考指标中找优选。同样以不动产证券化为名的基金，可以投资的相关标的非常多，报酬和风险差异也相当大，但REITs的预期租金收入是影响REITs评价的关键，建议投资前，先了解该档REITs基金之投资标的成长性。
以上五大策略可作为投资人布局REITs的参考依据，目前利率已经处于低档，债券报酬有限，加上今年全球股市尚未平稳，报酬难以突出，REITs的现金股利率加上稳定的盈余成长，有机会跑赢股市报酬，只不过目前房市和信用市场还有待改善，商业不动产仍在调整基本面以度过景气下坡，静待房市和信用市场好转后，REITs有机会成为耀眼的投资标的。
（作者为台湾宝来投信总经理）插图/苏益
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