为了方便投资者了解公司情况，万科于2016年3月15日15:00-17:00在全景网路演天下举行网上投资者交流会，总裁郁亮，执行副总裁、首席风险官王文金，执行副总裁、首席财务官孙嘉，高级副总裁谭华杰，董事会秘书朱旭将就万科的年度业绩、未来发展及行业情况等与投资者交流沟通，欢迎投资者参与。投资者可进入该网址参与交流会：http://ircs.p5w.net/ircs/topicInteraction/bbs.do?rid=15652
问答直播：
【问】请问 :请问贵司引进的战略投资伙伴深圳地铁！在引进前应该有过测算，如果引进后每股收益会增厚多少？同时是否和深圳地铁达成在国内何种类型的战略投资？除了深圳之外会向那些地方辐射？
【答】高级副总裁:谭华杰
感谢您对公司的关注。2016年公司与深圳市地铁集团有限公司签署合作备忘录，公司拟采取发行股份的方式，购买深圳市地铁集团有限公司下属公司。有关事项还在筹划之中，存在不确定性。如果您关心有关合作的进展情况和对公司的影响，请您留意公司未来的公告。谢谢！
总裁:郁亮
感谢您的提问。相关财务预测数据会在资产重组预案中披露，敬请关注。大都市圈的崛起将带来轨道交通的黄金发展十年，公司会抓住机遇，与深圳地铁携手，走出深圳，将“轨道+物业”模式辐射全国。公司目前在全国多个城市已有轨道上盖项目40余个。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :郁总您好！请问万科对住宅建筑工业化建造方式是怎样看待的？万科目前住宅工业化建造程度有多少？未来有什么计划和措施？谢谢。
【答】总裁:郁亮
感谢您的关注，住宅产业化通过规模化、集约化的产业化生产方式，为客户提供高品质产品，在提高质量，提升效率，减少对人工的依赖方面，比传统施工方式更有优势。万科相信住宅工业化是行业发展方向，2015年，公司开工面积中工业化应用比例达到81%，新开工的主流产品中，预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到39%、100%和100%，基本实现了工业化三年发展目标。未来公司将继续坚持工业化道路，推广快建快装工艺工法，扩大穿插施工管理应用范围，提高施工效率。
-----------------------------------------------
【问】请问选择嘉宾提问： :请问以下万科2015年的建安支出，还有2015年底的未付土地款？谢谢！
【答】执行副总裁,首席风险官:王文金
感谢您的提问！2015年底的未付土地款可以参考财务报告的约定资本支出部分的说明，约为35亿元。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :既然如果3.18复牌，重组也将继续，为什么不像h股那样，在3.18日复牌，继续推动重组进程而非要继续申请停牌
【答】高级副总裁:谭华杰
感谢您对公司的关注。上市公司重大资产重组因为一般涉及到的相关方多、审批环节多，很难做到完全没有内幕信息的泄露，因此在筹划阶段，按照监管机构要求，原则上应当在股票停牌后进行。如果公司3月17日公司股东大会审议没有通过延长停牌的议案，公司A股股票复牌交易，公司重大资产重组筹划也将会面临比过去更困难的环境。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :万科有没有想投资澳大利亚房地产？澳大利亚华人非常多，保利地产和碧桂园都进军澳大利亚房地产市场，万科有何打算？
【答】总裁:郁亮
您好，世界这么大，有投资机会的地方很多。但我们的能力有限，只能一步步来。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :眼镜叔叔，额已经哭晕在厕所，已经关了2个多月，杯具啊。
高级副总裁:谭华杰
让叔叔情何以堪。。。叔叔有只股票，已经被关了一年多了。。。。。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :去年万科在物业服务、物流仓储地产、海外地产开发等新业务方向上有重大突破，今年公司除了传统的住宅开发，哪项新业务是重点突破领域？哪项新业务将进入收获期并能贡献较多利润？
【答】高级副总裁:谭华杰
任何新业务在取得突破前都需要大量的探索。物业依托公司长期以来的深厚基础，目前正处在市场化快速扩张阶段，物流、海外业务也是目前发展比较快的板块，已经实现了从0到1的突破，未来会进一步完善发展机制，加快发展速度。
除了这些业务，公司也会重点关注养老、金融等新业务，对长租公寓、教育营地等业务也会持续探索，经过2015年的实践，我们对公寓、营地等新业务有了更清晰的理解，未来会以合伙人机制、平台化发展的思路取代传统的雇佣体制，加快业务发展。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :叔叔不要哭了，没办法，投资者的心情是可以理解的。既然召开说明会，就应该给投资者一个满意的答案，而不是拖延时间，这不是公司的一贯风格。
高级副总裁:谭华杰
亲，重大重组，如果六个月能公布预案，真的已经是挺快的啦:-)
-----------------------------------------------
【问】请问 :万科今年分红比率提升到40%多了，今后是否一致保持这个比率以上？去年分红再7月份，今年比去年年报公布早半个月，分红时间是否会提前？ 说实话，公布年报分红预案到实施分红相隔时间太长了。
总裁:郁亮
感谢您的关注。如无特殊原因，公司会继续提升分红比例。由于分红方案需要年度股东大会审议，所以，从分红预案出台，到实际分红，需要一段时间，请您理解。谢谢！
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :叔叔息怒，公司是否考虑到此次重组的不确定性，换句话说，目前万科已经成为市场关注的对象，考虑到近期二级市场上房地产板块的走势，目前停牌的时间已经长达2个多月，如果媒体认为公司的做法对投资者的权利产生影响，就有可能导致投资者对公司的做法持怀疑态度，希望公慎重考虑。
高级副总裁:谭华杰
您是老板，叔叔是打工的，哪敢生气啊:-)您可以看看之前其他公司的重组案例，一般来说，六个月公布重组预案，已经是很快的啦啦啦。。。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :1月份，万科曾在例行公告中提到，已与一名潜在交易对手签署了一份不具有法律约束力的合作意向书，请问这家潜在交易对手是不是就是深圳地铁，还是另有其人？
【答】高级副总裁:谭华杰
感谢您的提问。当时的那名潜在交易对手并不是深圳地铁。
-----------------------------------------------
【问】请问 :由于停盘期间市场整体下行，万科复盘补跌概率较大，请问高级副总裁:谭总，是否制定了维护股价稳定的计划。
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，我们相信股东希望看到公司更好的业绩、更成功的转型、更有效的沟通，以及给股东更多现金回报。我们会努力。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :请问万科事业合伙人和项目跟投自2014年实施以来，起到了何种作用？未来事业合伙人机制将如何深化？
【答】总裁:郁亮
感谢您的提问。“投资自己的事业是世界上最好的投资”，事业合伙人机制，使得员工能够投资自己的事业；跟投计划，要求项目管理人员把自己的钱投进项目，这样，项目管理层会把公司的投入、客户的投入当成自己的投入一样重视。与职业经理人的“共创、共享”不一样，事业合伙人多了“共担”。合伙人创造了价值，当然可以分享创造价值的成果，如果损毁了价值，就要承担相应的责任。万科2015年业绩创历史新高，与事业合伙人和跟投制度的支撑密不可分。经过一年多的实践，跟投项目较非跟投项目的开盘认购率增长4个百分点，开盘周期缩短近5个月，首次开盘的毛利率增长6个百分点。同时，项目发展成果斐然，营销费率大幅下降。未来会把项目跟投扩展到事业跟投，强化合伙人的劣后属性。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :请问贵司引进深圳地铁是否有测算过会增厚每股收益多少？同时和深圳地铁的合作是在哪个层面？除了深圳之外在全国是否达成了战略合作意向？
【答】总裁:郁亮
您好，目前签署的备忘录并不包含这些细节。公司将按照规定，披露重组的有关信息。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :请问管理层,万科增发股份予深圳地铁,在作价方面是否还未能达成一致?会否折让增发?
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，关于重组方案的细节，公司只能以公告的方式进行披露。目前签署的备忘录，并不包含这些具体内容。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :谭大诗，轨道上盖是不是可以理解为地铁附近的地段房产？以一个住房人的心态来说，觉得地铁周边很吵。。。
【答】高级副总裁:谭华杰
嗯，您说的那可能是轻轨吧。。。地铁一般比公路要安静。上盖指的是车站头顶上的楼宇，一般也比轨道旁边的噪音要好一点。如果对噪音很敏感，建议选高一点的楼层，以及隔音性能更好的房屋。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问 :今年万科的成绩非常靓丽，管理层在处于这样成绩下有没有可能面临房价下跌风险比13、14年还大？
【答】高级副总裁:谭华杰
感谢您对公司提醒。虽然去年以来部分城市销售规模和价格明显上升，但总体而言，中国房地产行业还处在从调整之后的恢复阶段，供需状况还在持续改善，2016年公司经营应该面临比2015年更有利的环境。即使如此，公司也会对可能面临的风险做好充分的准备，希望能实现更好的业绩。谢谢！
-----------------------------------------------
【问】请问王文金 :转型业务：物流地产未来有没有单独上市的计划，人才引进情况？长租公寓这块的经营利润率水平如何，城市布点方面会否受到制约，长租公寓的管理与我们住宅物业服务业务的关系？教育营地目前的进展如何，17-18年的目标完成率达到怎样的水平了，社区营地目前是否盈利？
【答】执行副总裁,首席风险官:王文金
新业务中物流地产发展比较快，未来会进一步完善全国布局，做大规模，在这个过程也会考虑如何通过合伙人机制吸引行业优秀人才。至于未来会不会独立上市，我觉得都是可以探讨的方向。
长租公寓已经开业的数量有1000多间，在城市布局方面，目前主要方向是选择一线城市和重点二线城市。新业务推广过程中，我们会重点关注项目出租率、利润水平、EBITDA。长租公寓业务未来有良好的机会，但我们也发现，传统的科层式架构和雇佣体制难以适应长租公寓业务的特点。为了抓住机遇，我们需要在组织变革上做更大的努力，基于合伙人机制，建立更扁平的组织架构。
社区营地极受住宅客户欢迎，可以显著提升住宅产品的市场竞争力，未来我们将把社区营地做成三好住宅的标配。户外营地方面，万科在各地推出了很多特色的户外营地产品，包括帆船营、潜水营、海洋文化探索营等等，销售情况良好。但同样的，对户外营地业务来说，教练等专业人才是核心资源，传统的雇佣体制难以适应特殊行业的特点，快速扩大产能有一定困难。我们未来需要转向合伙人机制、平台化发展的思路。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :郁总您好，如果宝能投了反对票，万科怎么应对？有没有具体措施？
【答】总裁:郁亮
感谢您的提问。公司尊重每位股东的投票权。谢谢！
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :请问郁亮总裁，关于深圳地铁重组一事，宝能方是会投票同意，如果重组失败，是否会即时复牌？
【答】总裁:郁亮
感谢您的提问。重大资产重组需要股东大会特别决议表决。我们理解重组要素需要获得股东广泛认可，符合公司长远发展利益。公司将于3月17日召开临时股东大会，审议是否继续停牌至6月18日。
-----------------------------------------------
【问】请问孙嘉 :请问营改增对公司业绩的影响
【答】执行副总裁,首席风险官:王文金
万科是行业最早深入研究营改增的企业之一，会主动适应政策变化，目前已启动专项工作小组开展政策实施准备工作，包括：
（1）改造业务和财务系统，匹配增值税下的业务流程及财税管理要求。
（2）与供应商提前沟通，包括但不限于议价规则的调整、合同条款的修订等。
（3）通过平台化的手段，加强上下游的产业链整合能力和管控水平，促进精细化管理
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :谭叔叔好，近期深圳房价上涨过快，一线城市目前仍然执行限购，而且首付贷也成为了目前投资者关注的重点，这次央行到深圳重点检查房地产的资金使用问题。希望公司引起重视
【答】高级副总裁:谭华杰
好的，谢谢您的提醒。
-----------------------------------------------
【问】请问朱旭 :好的，如果股东反对公司继续停牌，公司会按期复牌吗？
【答】董事会秘书:朱旭
会
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :本次万科高比例分红派息，是否合乎公司章程？据测算宝能系有望将分到19.3亿元，分红方案是否意味着万科与宝能方面已经达成和解？
【答】总裁:郁亮
您好，公司会严格遵守所有相关规则。我相信提高分红派息比例，符合绝大多数股东的期望。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :万科已实现了全国性布局，就万科的项目来观察，二线以及三四线的量价是否会出现大幅改善？其持续性如何看待？
【答】高级副总裁:谭华杰
感谢您的提问。随着政策的支持和开工的放慢，去年以来，行业存货开始下降，部分一线和二线城市出现了销售量和价格的上升，但从行业整体来看，特别是三、四线城市存货水平还比较高，虽然存货水平未来会继续下降，供需状况会持续改善，但短期来说多数三、四线城市可能很难出现量和价的大幅上升。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :2月份，统计局数据显示，投资和新开工都有好转，超出市场预期，其持续性如何？是否会大幅改善？从一线市场观察来看，万科是否真正看到了新开工和投资的大幅改善？在一线城市房价大幅上涨背景下，政策是否会转向？政策趋势如何判断？
【答】高级副总裁:谭华杰
您好。去年下半年土地市场交易开始活跃，成交规模触底回升。根据经验，随后将出现新开工和投资回暖，因此数据的好转有合理性。根据数理模型预测，同比增长趋势在二季度可以持续。一线城市市场回暖较早，其开工、投资在去年已经出现改善。我们相信，相关政策能够有效防范一线城市的房价继续过快上涨。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】 请问 :请问万科高层，何时复牌；强烈反对继续停牌！！！损害投资者利益！
【答】总裁:郁亮
感谢您的提问。非常理解您的心情。公司将于3月17日下午召开临时股东大会，审议是否继续停牌。谢谢
-----------------------------------------------
【问】请问 :请问万科美国投资收益情况？进展及销售情况？
执行副总裁,首席风险官:王文金
感谢您的关注！万科在美国投资的项目已陆续销售，2015年lumina项目的销售金额已达28.8亿元人民币。由于房地产项目的销售、结算具有一定的周期性，因此将会随着结算的进度陆续体现在报表的投资收益中。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :请问，深圳房地产价格飘升，此次注入资产如何保证合理估值，采用什么方法可以尽量保障上市公司利益不受侵害。
【答】总裁:郁亮
感谢您的提问。重大资产重组需要股东大会特别决议通过。我们理解该等重组要素（包括标的资产估值）必须要有利于公司发展，必须要获得股东的广泛认可。公司将在近期内开展相关尽职调查，如形成重组预案，将提交董事会及股东大会审议。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :除了万科事业合伙人之外，大股东和中小股东对公司的发展有没有表决权？
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，所有股东在股东大会上具有平等的投票及表决权利。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问朱旭 :你刚才到看好一线城市未来发展前景但要警惕快速上涨积累的风险，是不是意味着一线城市房价短期内存在下跌风险？下跌幅度有多大？万科在一线城市比如北京上海深圳项目占比不少，有做好什么应对措施呢？
【答】董事会秘书:朱旭
感谢您的提问。我们相信相关政策能够有效防范房价快速上涨。
万科长期遵循谨慎的拿地策略，注重开发管理和产品设计，采取积极的营销策略，实现资金快速回流。同时，2014年开始的开发项目跟投制度，更有力促进了项目管理人员理性拿地，降低期间费用，加大营销力度，在行业毛利率下降的情况下，万科项目的净利润率反而有所提升。2015年业绩数据充分体现了万科在房地产开发业务的管理成效。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :2015年报中提到的套户比超过1.1的城市，万科会采取什么策略？
【答】高级副总裁:谭华杰
感谢您对公年度报告的关注。对于投资区域，公司会坚持人口、基础设施和就业的PIE模型，关注供给与需求的匹配程度，关注投资的机会和风险的变化。谢谢！
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :海外业务会不会考虑进入新的国家或城市
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，我们会秉持“积极探索，谨慎决策”的方针，在全球范围内寻找业务机会，不排除进入新的国家或城市。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :请问万科事业合伙人和项目跟投自2014年实施以来，起到了何种作用？未来事业合伙人机制将如何深化？
【答】总裁:郁亮
跟投制度将项目经营成果与员工利益直接挂钩，从实际效果来看，跟投项目较非跟投项目的开盘认购率增长4个百分点，开盘周期缩短近5个月，首次开盘的毛利率增长6个百分点。事业合伙人制度带来了公司在成本、费用管理能力、以及项目发展质量上的显著提升。在去年土地市场明显过热的大背景下，我们没有买入一块高价地。
今年的重点是要在新业务中落地合伙人机制。我相信合伙人机制将对公司的新业务发展，对团队激励将起到非常重要的作用。
-----------------------------------------------
【问】请问朱旭 :如何看待一二月份房地产数据超预期？
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，去年下半年以来全国土地市场交易有所活跃，新成交土地随后将完成付款，及进入开工阶段。加上去年的基数低，开工、投资数据回暖，有其合理性。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问 :什么时间能分红
【答】董事会秘书:朱旭
感谢您对公司关注。公司今年的分红派息预案为以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币7.2元（含税）现金股息，有关预案还待公司股东大会批准后才能实施。具体情况请您留意公司未来的公告。
-----------------------------------------------
【问】请问王文金 :万科之前提过中国资产证券化空间比美国还大，主要理由是什么？未来REITs在中国空间有多大？
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，中国与美国可证券化资产结构类似，而中国城市化人口数量、不动产总量明显超过美国。个人认为，中国REITs市场进入成熟阶段后，规模至少可超过美国一倍。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问朱旭 :您好，刚才把性别看错了，是女士。
【答】董事会秘书:朱旭
没关系，这名字太中性。
-----------------------------------------------
【问】请问 :什么时候开盘
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，3月17日公司将召开股东大会审议继续停牌的议案。如果议案获得通过，公司将全力争取在6月18日前披露重组预案并复牌。
-----------------------------------------------
【问】请问朱旭 :我们看到万科已经和深圳地铁集团喜结联姻，在引进新的股东后，以后如何更好的防止新的“野蛮人”出现？如何合理布局股权结构？未来在实现股东利益最大化方面？有哪些可以值得尝试的考虑？
【答】董事会秘书:朱旭
感谢您的提问。公司与深铁签署了合作备忘录，但重大资产重组预案尚需在标的资产审计评估后，获得有关主管部门批准，以及公司董事会、股东大会审议通过。公司将遵循有利于公司持续稳定发展，有利于股东利益最大化的原则，积极推进本次重大资产重组。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :如何看待中央去库存政策的效果，能否对今年全国市场的销售、投资和开工做一个预判？
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，根据我们量化模型预测的结果，二季度市场销售仍将有较好的表现，投资开工将有所回暖。由于三月份数据尚不能取得，该模型暂时无法对下半年做出预测。鉴于去年基数很低，我猜测全年开工、投资同比均为正增长。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :万科业务一直是讲究快速存货周转的企业。是否有测算过平均存货周转天数是多少？
【答】高级副总裁:谭华杰
2015年万科存货平均周转天数是894天
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :如何看待沈阳的项目？零首付出现之后是否说明当地供应已经严重过剩的情况？
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，沈阳2015年年底的库存去化周期大约是13、14个月，在我们持续关注的重点城市属于相对较高的一类。沈阳2014年库存增长比较快，2015年新房供应面积已经有所下降，库存总量也趋于稳定，预计未来会逐步实现消化。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :对于中国房地产市场未来展望如何？政府打压一线城市房价会否有效果？三四线去库存是否可以在一线城市房价下行背景下进行？
【答】高级副总裁:谭华杰
我们依然看好中国房地产市场未来的发展前景。在供给侧改革的大背景下，行业需要积极转型，基于新出现的客户需求发展有效供给。我相信政策手段能够有效防范一线城市的房价过快上涨。内地三四线去库存的核心要点，是避免在去库存的同时，又增加太多的新增供应。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问朱旭 :目前机构投资者对于万科此次与深地铁的态度如何？是否会遭遇机构投资者的反对？
【答】董事会秘书:朱旭
感谢您的提问。我们通过业绩发布会和反向路演等方式，与境内外部分机构投资者进行了沟通。机构投资者普遍看好万科和深铁之合作，短期看“深铁土地资源+万科开发实力”的强强联合，长期期待双方优势互补，走出深圳跨区域扩张，源源不断获得优质土地储备的双赢，共同把握轨道交通黄金十年发展机遇。谢谢
-----------------------------------------------
【问】 请问谭华杰 :眼镜叔叔，如果这次股东大会最终的结果是反对公司继续的停牌呢？
【答】高级副总裁:谭华杰
眼睛叔叔脑海里一满屏的眼泪飘过。。。。。如果发生您说的这种情况，我们相关的同事会做好保密工作和信息披露工作，继续推进重组。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :关于万科的物流业务板块有没有最近进展可以透露？目前物流业务的主要盈利模式是什么？
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，我们每个月都会在销售及项目发展月报中披露物流地产新获取情况，并在定期报告中对上一期内的进展情况进行总结。物流地产是目前所有不动产细分行业中最蓝海的市场，发展空间广阔，目前也具有最佳的租金收益率，一般经营模式都是持有租赁，并寻找资产证券化的机会。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问朱旭 :朱总好，公司和深圳地铁签署了合作协议，本周五能复牌吗？作为投资者，我不想再等了。谢谢
【答】董事会秘书:朱旭
感谢您的提问。我非常理解您渴望获得交易权利的心情。本次签署的是合作备忘录，并非重大资产重组预案。我们将抓紧履行审计评估手续，获得有关部门批准，重大资产重组预案还需提交公司董事会、股东大会审议。
3月17日的临时股东大会，将审议关于万科A股股票继续停牌的议案。谢谢！
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :请问郁亮总裁，万科预计何时复牌？另外，万科此次的重组大概会对公司的整体发展产生什么样的影响？
【答】董事会秘书:朱旭
您好，公司将于本周四（3月17号）召开股东大会审议继续停牌的议案。如果股东大会通过此议案，公司将全力争取在6月18日前披露重组预案并复牌。
-----------------------------------------------
【问】请问谭华杰 :请谈谈万科近年来发展物流地产业务，跟传统住宅业务的共同点在哪里？
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，物流地产和住宅业务都属于城市配套服务的组成部分，符合万科和城市共同发展的方向。在业务发展方面，物流地产可以充分利用公司深耕城市多年形成的不动产投资经验，以及集中采购优势，项目管理经验，与各地投资团队联动。这也是万科2015年物流地产业务落地后，能够快速发展的重要原因。
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :请问郁总如何看待近年来高管出走？未来除了合伙人计划之后是否有其他措施保留人才？
【答】总裁:郁亮
您好。“才子佳人，自是白衣卿相。”我们充分理解杰出人才内心的高贵和骄傲。“始终尊重人”的文化氛围，是万科对人才的最大吸引力。而万科文化中，相当重要的一条，就是尊重每个人自己的选择。我们衷心祝福每一位曾经共事过的同事，珍惜他们给我们留下的美好回忆。
-----------------------------------------------
【问】请问朱旭 :朱总，您之前是在广田股份任职董秘，广田主做建筑装饰，目前在打造智能家居，想问下万科和广田是否有合作的机会？
【答】董事会秘书:朱旭
感谢您的提问。万科新十年战略目标是：成为客户全生命周期的亲密伙伴，在客户首次置业、首次改善置业、再次改善置业的过程中，家庭装饰、智能家居、社区服务、物业服务、社交服务、金融服务都是不可或缺的。万科会选择优秀的合作伙伴，为客户提供一流的产品和服务。
-----------------------------------------------
【问】请问孙嘉 :对外投资性现金流大增，是否意味投资收益会增加
【答】执行副总裁，首席财务官:孙嘉
感谢你的关注：房地产行业具有一定的周期性，对外投资现金流的增加不会立即反映在财务报表的投资收益上。随着公司经营规模的不断扩大，投资收益也会相应地增加。
-----------------------------------------------
【问】 请问郁亮 :增发股份予深铁需要股东投票，宝能系表示投票当日就知道他们的态度。若投票不获通过，请问公司又有何打算？
【答】高级副总裁:谭华杰
您好。我们当然明白，重组方案的通过，需要获得广大股东的支持。我们会在拟定方案的过程中，把握两个原则：1）对全体股东有利，能为股东创造价值；2）对公司长远发展有利，符合公司战略。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】 请问郁亮 :深地铁会成为万科最大的股东吗？
【答】高级副总裁:谭华杰
感谢您对公司的关注。公司2016年3月12日与深圳地铁集团有限公司签署了合作备忘录，公司拟向深圳地铁集团有限公司发行股份，购买深圳地铁集团有限公司下属公司股权，有关事项还在协商之中。希望您继续关注公司未来相关的公告。谢谢！
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :万科A股票3月18号是否复牌?
【答】总裁:郁亮
感谢您的提问。公司定于3月17日下午召开2016年度第一次临时股东大会，审议《关于申请万科股票继续停牌的议案》。谢谢
-----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :公司被举牌，对于中小投资者会有什么影响
【答】高级副总裁:谭华杰
您好，我们不能替中小投资者作判断。我们能做的是，尽可能把公司的基本面做好，并在白银时代率先找到未来的发展道路，这对所有投资者都是有利的。谢谢您的关注。
-----------------------------------------------
【问】请问朱旭 :如何看待一线城市房价和地价？未来是否还存在上升空间？公司与深圳地铁合作是否表明公司未来在一线及其周边城市拿地的方式发生变化，未来将较少参与一线及其周边城市的土地拍卖？
【答】董事会秘书:朱旭
感谢您的提问。我们依然看好中国一线城市未来发展的前景，但需要警惕房价快速上涨积累的风险。作为房地产开发企业，我们始终牢记基本的商业逻辑，做好产品、服务，提高市场竞争力。
深圳地铁集团是深圳最主要的城市建设者之一，公司与地铁集团签署战略合作备忘录，有助于公司参与核心地区之地铁上盖物业开发，双方“土地资源+开发实力”强强联合。未来，依托公司在全国的品牌力和影响力，公司也将采取类似的合作方式，加大获取优质土地储备的能力。
----------------------------------------------
【问】请问孙嘉 :按照财务报表来分析，近三年万科存货周转率优于保利，但是不如金地，这个比例有意义吗？如果有，是否说明万科的快速周转效率还有提升的空间？
【答】执行副总裁，首席财务官:孙嘉
感谢您的关注！存货周转率能够在一定程度上反应企业的持续经营能力和资金使用效率，提高存货周转率与万科一贯的经营策略是相符的。通过分析财务报表，我们能看到万科的存货周转率较上年有较大的提高；持续优化存货周转率是我们长期关注的经营目标。
----------------------------------------------
【问】请问郁亮 :物业服务未来会否随着规模的扩张遭遇管理瓶颈？
【答】高级副总裁:谭华杰
感谢您的关注，目前万科物业服务的市场化主要通过输出睿服务体系，睿服务是万科物业经过多年研发探索打造的技术系统，包括针对设备的远程监控系统、针对业主、员工的APP以及后台等。通过这一系统，万科物业的所有项目、设备、员工、业主都可以通过移动互联网技术连接起来，使管理变得更加简单有效。事实证明，睿服务体系对于市场化扩张非常有效。截止2015年底，万科物业共在42个城市，向非万科地产开发的377个住宅项目提供了基于“睿服务”体系的物业服务，获得了不错的市场反响，我们有信心在此基础上取得更大成绩。
----------------------------------------------
【问】请问孙嘉 :万科目前的综合财务成本为多少？
【答】执行副总裁，首席财务官:孙嘉
感谢您的提问！财务成本的范围较为宽泛，不知您指的是债权融资成本、权益成本还是加权平均资本成本？如指债务成本，随融资结构、期限、市场利率水平等因素变化而变化。根据2015年利息支出与平均借款，万科的财务成本约为5.7%。
----------------------------------------------
【问】请问孙嘉 :万科目前净利润率为13%左右，在土地价格加速上涨，面粉贵过面包的情况下，未来利润率如何保持？长期利润率在什么水平？
【答】执行副总裁，首席财务官:孙嘉
行业进入下半场以后，公司虽然坚持谨慎投资，没有买入一块地价过高的土地，平均楼面地价仍不可避免有所上升，行业毛利润率下降是长期趋势；
公司将坚持精细化运营，增强组织效能，提升经营效率，努力维持ROE在较高水平；
进入白银时代，成本管理水平、管理效率将成为公司的核心要求，公司将以“为客户省钱”为逻辑，以外部视角、行业最佳来衡量成本合理性，通过内部“工匠行动”、外部对标等一系列措施与安排，全面推动成本优化及适配，同时加强费用管理、重点提升开发效率以提高盈利水平及资金效率。公司自事业跟投制度推行以来，在成本费用管理能力上已得到有效改善。