非常感谢各位中介机构在本次重组期间的辛勤付出，下面请中企华资产评估有限公司梁建东先生对重组标的的估值假设、估值方法、估值过程的合规性进行说明。

　　各位来宾，下午好！现在由我来介绍一下本次评估的情况。纳入本次评估范围的标的资产有5家，分别为北京顺义新城建设开发有限公司、山东鲁能亘富开发有限公司、重庆鲁能开发（集团）有限公司、宜宾鲁能开发（集团）有限公司和重庆鲁能英大置业有限公司，均为专业的房地产开发公司，本次评估中各标的资产的估值假设、估值方法及估值过程基本是一致的。

　　（一）估值假设对于估值假设，除常规的一般假设外，如：国家和地区的政治、经济和社会环境无重大变化；相关的利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；现金流按平均流入、流出考虑；现有执行的会计政策基本不变；不考虑期后可能发生的股权变化或重组等等。

　　还有一些是根据房地产开发项目的特点而作出的特殊假设，如：1.根据开发项目的特点，预测按有限年期，假设评估基准日后被评估单位在预测期内持续经营，不考虑开发项目中途变更承担主体；2.开发项目均能按计划顺利开发完成，能如期实现工程的竣工验收，并根据与业主的合同约定如期交房；3.本次评估是基于企业基准日的存量资产为基础进行的，未考虑企业在未来可能取得的新项目开发所产生的价值，假设收益期为预测期；4.本次评估是基于项目所在地目前的房地产市场情况进行的，未考虑其未来房地产市场发生较大变化时对评估结果产生的影响；5.本次评估基于已批复的规划方案、投资计划进行预测，未考虑未来年度规划方案和投资计划调整对评估结果产生的影响；6.本次评估按照相关规定并结合企业实际情况，对于增值税、土地增值税、所得税等均按照先预征后清算的原则，假设项目销售完成后，被评估单位进行汇算清缴。

　　（二）估值方法本次评估的评估对象为标的公司的股东全部权益价值。《资产评估准则》中关于企业价值的评估方法主要有资产基础法、收益法和市场法。本次评估，根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件，以及三种评估基本方法的适用条件，选定评估方法为：收益法和资产基础法。

　　对于收益法，本次评估选用现金流量折现法中的企业自由现金流折现模型

　　除房地产开发项目、自持物业、无形资产-土地外，其他资产及负债评估值基本等于审计后账面值。

　　各类增值较大资产的评估方法、评估参数选取和依据如下：1、房地产开发项目会计科目上包括已完成开发的房地产开发产品和正在开发或尚未开发的房地产开发成本。①对于开发产品采用市场价值倒扣法进行评估。计算公式如下：评估价值=开发产品销售收入-销售费用-增值税-税金及附加-土地增值税-所得税-适当数额的净利润②对于开发成本对于正在开发的房地产项目、有明确开发计划的房地产项目，考虑到项目已取得当地规划部门审定的规划建设指标，周边原有开发项目较多，可比性较强，具备选用假设开发法的条件，本次采用动态假设开发法进行评估

　　(2)主要参数确定①预计开发建设期根据项目建设规模及开发计划，按照项目进度现状，预计项目后续开发建设期。②开发完成后的房地产销售收入金额 对于已预售部分，按照预售已签订合同总价确定预售部分销售金额。对于未预售部分，按开发完成后可售房屋的预计去化进度及销售价格确定。

　　③可销售建筑面积根据项目实际情况，根据企业提供的国有土地使用权证、工程规划许可证，及商品房预售许可证确定的实测面积等确定可销售建筑面积。

　　④后续开发成本房地产开发成本主要包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、开发间接费等。对于未来年度的后续开发成本的投入，本次评估根据项目的预算总投资（房地产开发成本）与基准日已投入成本，结合项目的开发计划和实际开发情况进行预测。

　　⑤销售费用对于销售费用，以未销售部分房地产开发总价值为计算基数，根据行业通常的销售费用比例和本项目的实际情况及预测期内预计的销售费用水平，预测后续建设开发期及经营期年度的销售费用。

　　⑥管理费用管理费用主要包括续建工程建设过程中发生的各项管理费用，以续建开发成本为基数，根据行业通常的管理费用比例和本项目的实际情况及预测期内预计的管理费用水平，预测后续建设开发期及经营期年度的管理费用。

　　⑦增值税、土地增值税、税金及附加增值税根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税〔2016〕36号文和《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，结合各项目的实际情况，按照老项目简易征收方式和新项目一般征收方式计算确定。土地增值税根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定计算确定。税金及附加=应交增值税(营业税)×税金及附加率+应交营业税⑧所得税按照现行税法规定的所得税率25%测算。

　　投资性房地产(1)采用的主要评估方法主要采用收益法进行评估。(2)主要参数确定①客观租金：参考委估资产周边类似物业的租金情况，并考虑已经存在的租赁协议分析确定。②采用安全利率加风险调整值方法计算

　　（三）估值过程根据《资产评估准则》中关于评估程序等的相关规定，评估师结合各标的资产的特点，履行了以下工作程序及估值过程：2016年4月14日开始，与委托方明确了评估目的、范围、基准日等基本事项，签订了业务约定书。评估人员于2016年4月14日至2016年6月8日对纳入此次评估范围内的资产和负债，履行了独立的清查核实过程。

　　主要估值过程如下：1.撰定评估操作方案及编制评估计划；2.现场调查(1)资产核实①指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上，按照评估机构提供的“资产评估申报表”及其填写要求、资料清单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报。同时，评估人员收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。②现场勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了现场勘查，并针对不同的资产性质及特点，采取了不同的勘查方法。

　　③补充、修改和完善资产评估申报表评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估申报表”，以做到：账、表、实相符。④查验产权证明文件资料评估人员对纳入评估范围的各类资产的产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

　　(2)现场尽职调查评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，进行了必要的尽职调查。(1)被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构；(2)被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况；(3)被评估单位的经营计划、发展规划和财务预测信息；(4)评估对象、被评估单位以往的评估及交易情况；(5)影响被评估单位生产经营的宏观、区域经济因素；(6)房地产行业、当地房地产政策、市场销售信息等；(7)其他相关信息资料。

　　3.收集评估资料评估人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从被评估单位等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

　　4.评定估算评估人员根据评估操作方案，并结合企业实际情况确定各类资产的作价方案，明确各类资产的具体评估参数和价格标准，并和其他中介机构进行多次对接，最后汇总资产评估初步结果、进行评估结论的分析、撰写评估报告和说明的初稿。

　　5.内部审核、征求意见项目负责人在完成一审后，将报告初稿提交公司审核，审核包括部门二级审核、内部审核委员会的三级审核以及公司主管领导的最终审核。经过公司内部审核后，将评估结果与委托方及被评估单位进行沟通和汇报。

　　6.编制和提交评估报告；根据沟通意见进行修改、完善后，将正式评估报告提交给委托方。7.工作底稿归档。估值工作完成并取得国资部门备案后，进行工作底稿的归档。综上，本次根据评估准则的规定，结合房地产开发企业的特点，合理进行了评估假设，选定了评估方法，完整履行了评估程序和过程。介绍完毕！谢谢！