| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2010年04月26日 09:35 |
作者： |
高健 |
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□本报记者 高健
4月中旬以来，美国大型房地产基金连续曝出亏损消息，并且，跟同期内发起并投资的很多其它基金相比，其亏损规模显得“尤为巨大”：其中，摩根士丹利房地产基金亏损或高达54亿美元；高盛全球房地产基金18亿美元的股本更是几乎全部亏光，规模大降至3000万美元。
观察人士指出，美大型地产基金分散风险策略因金融危机失效，是其遭遇巨亏的重要原因。尽管全球房地产业已开始回暖，但在该趋势积极效应惠及地产投资者之前，美国的地产基金还要过上一段“苦日子”。
分散风险策略失效
摩根士丹利本月15日向客户发出的报告显示，该机构旗下规模为88亿美元的房地产基金（MSREF）第六期国际基金，可能出现地产私人股本行业历史上的最大亏损，原因是该基金在市场高峰时进行的投资如今大幅缩水。如果54亿美元的亏损预期属实，则该基金的亏损幅度将达到61%。
本月16日，高盛集团旗下全球房地产基金，被曝可能亏光几乎全部股本。西方媒体援引高盛3月发给投资者的年报报道称，截至2009年底，这只股本为18亿美元的基金规模已降至3000万美元。数字显示，高盛共向这只地产基金投入了4.36亿美元，是该基金最大的股东。
投资回报低下当然是大型地产基金遭遇巨亏的直接诱因。以摩根士丹利房地产基金为例，仅在欧洲央行总部“欧元塔”项目上，该基金就预期会损失其7700万美元投资的90%；而在韩国的首尔广场项目上，则预计会损失其10亿美元投资中的3.5亿美元。
值得注意的是，上述大型地产基金在投资时并非没有实施风险回避策略：从地域上看，其项目投资均主要且相对平均散布于西欧、东亚及美国本土，这样既保证了投资项目处于房地产市场活跃地区，也能将投资风险分散开来。对此，西方媒体指出，美国次贷危机引发的金融危机和经济危机导致全球房地产泡沫破灭，这使得大型地产基金的风险分散策略失效，基金资产也遭遇重大损失。
重点或转向新兴市场
事实上，全球房地产市场已告别了最糟糕的时刻：在欧洲，即使是房地产业受金融危机冲击最大的英国和西班牙，其国内的一些地产价格都有所回升。根据美国全国地产经纪商协会22日公布的数字，美国3月成屋销量增长6.8%，增幅略高于预期；此外在过去一年中，美国房价的中位数值上涨0.4%至17.07万美元。
不过，对大型地产基金来说，其投资回报的实质性回升还要考察全球房地产业的回暖势头，何时能够由普通住宅市场传递至更高端的商业地产投资项目中。在这一期待成为现实之前，大型地产基金仍需苦熬“时差”。
当然，除了必要的耐心外，房地产开发商层面上的主动“求解”也为大型地产基金提供了快速复苏的可能性。16日，美国金门地产公司就正式把本土房产的销售环节大面积移至中国市场，向中国消费者出售该公司在美国加州北部的部分地产。由于当前在美国本土售价约为50万至65万美元的这部分房产在华售价仅为30余万美元，中国消费者购买踊跃。金门地产在华独家代理美亚置业集团的国际房产销售总监周梦称，该项目在京销售总额高达660万美元，“两天就卖得只剩三套房了”。
其实在美国房地产商之前，澳大利亚等地的同行就已在中国市场进行过类似尝试。分析人士指出，向海外、特别是新兴市场消费者低价销售房产，西方房地产商看中的就是成交数量的规模效应。而尽管该“求解”方式很难帮助投资于这些项目的地产基金实现实质性复苏，但却可能影响其未来投资市场的选择――需求旺盛且消费能力快速增长的新兴市场将在本轮危机后受到大型地产基金更多的青睐。
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