| 来源： |
摩根士丹利华鑫 |
发布时间： |
2010年02月08日 16:53 |
作者： |
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市场点评
政策调控及信贷紧缩的预期将持续影响地产板块走势预期，板块走强需要消化利空因素影响。中国银行在上周下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折，同时，据了解，中国银行已经全面停止了与中介的二手房合作，中国银行也因此成为了第一家开始正式严格收紧房贷的银行，根据我们的判断，虽然2009年所创下的商品房交易量的历史新高，释放了目前大量挤压的自住需求以及刚性需求。但整个房地产板块要一改前期受到压抑的颓势，利空消息需要进一步释放。我们认为，中国银行苛刻的房贷制度将给今年不确定的销售量雪上加霜，目前可以追寻的投资标的将为围绕着全国各个区域热点来展开，海南，安徽等前期市场热点的确给阴云笼罩下的房地产板块带来一丝光亮，但就此来判断地产股出现拐点，目前来看还缺乏充足的支持论据。
中国房地产行业的核心驱动力是由经济发展前景所主导的人口因素对住宅的需求及土地供应稀缺性之间的矛盾；中期来看，房地产行业是一个典型的货币现象；短期来看，供需关系分析仍适用于具有强烈金融属性的房地产，而影响投资决策的主要波动因素是利率以及预期房价涨幅。但是，长远来看，房地产自住需求包括因结婚、拆迁带来的刚性需求和改善性需求。预计未来十年，来自于上述三个来源的潜在需要大约为9亿平米每年。同时，基于历史经验，判断房价高低相对可取的指标是房价收入比和月供收入比。但因各地经济发展水平差异较大，房价的高低与是否存在泡沫也不能一概而论，具体情况要结合当地经济情况综合分析判断。
基金经理论市
上周大盘本有触底回升的态势，但周五由于外围市场的影响，市场跳空低开，导致周线收阴。上证综指本周下跌1.67%，成交量仍处低位。跌幅远超过指数的行业有采掘、化工、黑色金属、机械设备、电子元器件、信息设备、信息服务，表现较强于指数的行业有食品饮料、纺织服装、共用事业、交通运输、房地产、金融服务、餐饮旅游、综合。周期类+前期涨幅大的板块跌幅大，弱周期类+前期跌幅大的板块表现相对较好。
指数继续下行向年线靠拢，恐慌情绪有进一步放大的趋势，只有一些稳定增长的内需型行业没有出现恐慌式下跌。现实中经济仍向好发展，收紧的政策只是在回收过多的资金投放和防止盲目投资，依然看不到经济再次快速下滑寻底的驱动因素。而投资者年初乐观预期落空后，情绪急剧跌落，又陷入了的悲观熊市的氛围，似乎有些矫枉过正了。
胡锦涛总书记周三的重要讲话，提出了八个“加快”，可见管理层对实现经济发展方式转变的决心，如果能够逐步实现经济转型，其激发的需求与动力将非常巨大，完全可以替代外需和政府投资的推动力量。我们将深入研究转变进程中不同阶段的各自特点，来指导投资。
(全景网特约/摩根士丹利华鑫基金)
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