编者按：2009年的中国房地产是否存在泡沫一直是业内争议的热点话题。在1月7日观点地产新媒体主办的“城市观点论坛中国行2009年度论坛”上，与会的专家、学者对此问题展开了激烈的讨论。

　　清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士称，目前的房价存在严重的泡沫，而且泡沫或将在2010—2012年间破裂，持类似的观点的还有国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松。参与讨论的富力地产执行董事吕劲和北京师范大学金融研究中心主任钟伟则认为，年轻的中国房地产并没有经历过真正的泡沫，离真正的泡沫仍然很远，现阶段存在广泛的泡沫绝无可能。建设部政策研究中心主任陈淮并未正面回应泡沫的争议，自称“我从来不谈泡沫”的陈淮举了一个生动的例子：三十年前有专家预测，10亿中国人穿不起皮鞋，因为把全中国的牛杀了也不够，并且用了七种数学模型进行模拟。但今天，中国不仅人人都穿得起皮鞋，每年还出口80亿双皮鞋。陈淮相信，市场经济具有魅力，魔力、活力和创造力。　

　　以下是这场精英对话的现场实录：

　　主持人：接下来我们将进入城市观点论坛中国行年度论坛每年浓墨重彩的保留节目——精英对话环节。

　　房地产创造奇迹的2009年刚刚过去，年底出现的政策转型及2010年仍然不明朗的经济形势为房地产业的未来了更多不确定的因素。今天城市观点论坛精英对话环节的主题就是我们本次论坛的主题："不确定经济走势下的房地产"

　　我们请出精英对话的主持嘉宾，他们是：

　　著名经济学家、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松（先生）

　　合富辉煌集团首席市场分析师黎文江（先生）

　　及本次对话的对话嘉宾：

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一先生

　　著名经济学家、建设部政策研究中心主任陈 淮先生

　　著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任 钟 伟 先生

　　金融分析家、清华大学经济管理学院博士杜丽虹女士

　　富力地产集团执行董事 吕 劲先生

　　黎文江：请巴教授先说。

　　巴曙松：我们分工吧，我专门负责看表，我们在12：30分准时结束，不要让大家饿的时间太长。台上有六位专家，一共有50分钟，每个人大概有9分钟不到，所以我的建议是，让每个专家先花3-5分钟时间，将2010年房地产市场最想说的话进行表达，之后是台下提问。

　　黎文江：我最想说的是，因为我在2008年底曾经说过，广州市2009年房价会保9000元/平方米，现在看来去年广州市的房价达到了9300元/平方米，比2008年稍微低了一点，成交量是10年中最高的，达到了9700万平方米，可以说是量价齐升，这是我最满意的一点。

　　钟 伟：讨论房价之前我请教大家两个问题，请大家仔细的思考，1987年的1万元的币值跟2008、2009年多少钱是相当的。

　　目前，假定还可以工作10—20年，退休的时候，如果再活30年，大概需要多少退休金，如果可以大概估计出这两个问题，关于房价的争议就可以停止了。

　　杜丽虹：我就简单的说三句话，今天的主题是不确定，我想说几个确定的事。我个人认为，首先现在的房价是有泡沫的，第二个确定的事情，这个泡沫是会破灭的，什么时候破灭是不确定的。第三，在破灭的泡沫的背景下，地产企业应该如何做，大家听我下午的发言，地产企业的财务安全底线。

　　巴曙松：还做广告。

　　陈淮：一辈子大概要吃20万个鸡蛋，需要存那么多的钱吗，有一只母鸡就够了，2009年房地产政策有成功，有成就，也有不足，也有缺陷。

三得

　　2009年成功实现了经济保8%，如果中国作为发展中国家没有一定的经济扩张速度，就业和财政速度，我们的就业、银行、资产安全以及主要基础产业的盈利状况就将恶化，因此保8%是功不可没。

　　2009年的政策，住房保障体系比原来的设想大大加速了，步伐迈得更快，从2007年末扩大廉租房覆盖范围，2008年扩大廉租房投资规模，去年中央经济工作会议提出保障性住房从750万套扩大到1450万套。

　　我们在保增长，投入4亿亿元积极的财政政策和适度宽松的货币政策方面，在基础设施建设方面大大加快了城市化基础设施改善和城市环境的改善和城市功能的改善。这种改善毫无疑问使老百姓的住房自身的价值和有效性、宜居性都大大提高了。

　　因为刺激房地产政策中的营业税征免年限的改变，造成了投机性的状况，导致部分城市的房价过快上涨，就象吃药一样，先治最重的部分，但是有负作用。

　　因地制宜和各地方发展不平衡方面的政策有瑕疵和缺陷。一刀切的性质还是比较多的，因此大城市和中小城市，东部和西部的差别性没有注意到，

　　政策执行主体配置不当，比如说20%首付，7折优惠的利率交给银行做，银行是企业，企业是追求利润最大化的，既然是援助低端群体买房的政策，属于公共产品政策，该政策代价毫无疑问应该由政府承担，交给银行做，银行自然就要将信贷资源尽可能多的有意无意配置到资产信用高，收入稳定，风险较小的社会群体上，这缩小了当初政策以援助和改善困难群体的效果，以上是对2009年的回顾，谢谢大家。

　　吕 劲：大家好，我是富力地产的，因为去年地王总是在我们身上发生，因此话题比较多，我很久没有参加观点地产针锋相对的活动了，开发商没有学者很多的争论，我们埋头做自己的事情，好的地块就埋头做研究，埋头筹资并且将项目拿下来。我认为经过去年大的反复，全中国的发展商，包括服务商以及观点地产，大家都进了一大步，心态更健康，对行业的发展把握的更透彻，风险的控制也有很大的提升，例如2007年的时候，富力地产业在佛山独立举牌拿了40多亿元的地，但是这块地楼面单价并不贵，要独立的支撑新的城区一家公司相对的风险是比较高的，因此最后经过慎重的研究我们放弃了，去年也看到了很多新闻，并不是因为地王而放弃了，而是因为总体平衡公司的经营策略，为了防范风险，到了去年年底又联合三家企业拿下了中国有史以来最大的地王，创造了拍卖的纪录，三家共同拿，风险降低了，不是光拿地，现在中国最大的开发商中，大家可以看得到，实际上都没有炒地的开发商，炒地已经成为过去的故事，现在可以炒的都是中小开发商，大的开发商都不会炒地的，政府也不允许的。

　　大家都将矛头对准政府，地方政府是推动房价最大的原因，大家不能只看到负面，实际上地方政府也立了大功的。包括廉租房的建设，即使现在不太理想，已经比多年前有了很大的进步，这是地方政府财力加强情况下才可以做得到的。无论怎么说，这个行业所有牵涉的人都是赢家，包括没有人强迫老百姓买楼，他们买到楼也是赢家。

　　2003年在北京的时候，32亿元就是中国地王了，所有的开发商都认为周边的楼价卖6000元/平方米，陈教授也感觉到东三环周边就卖6000 元/平方米，我们获得的楼面地价是2400元/平方米，所有北京的开发商都认为我们疯掉了，第一期推出时卖的是7300元/平方米，卖到最后北京富力城已经断货了，最后上涨到1.3万元/平方米，现在这样的楼都已经超过了2.5万元/平方米，真正受益者还不是开发商，而是所有买了楼的购买者，这样的故事不断的发生，经过去年的大起大落，绝大部分优秀的开发商的心态都进行了调整，也有个别的公司有不同的策略，刚才卢铿先生介绍海尔，中国制造业最响的一块牌子，他们也来做地产，包括全中国最暴利的行业之一烟草行业也开始要做地产了，金融业就不要提了，中国很多优秀的企业、专家和经济学家越来越多的关注地产行业，在国民经济中无论是中央还是地方，地产行业扮演的角色正面的要比负面多得多，无论将来的形势怎样变化，无论如何不确定，行业是确定的，行业的从业人员是越来越健康的，对风险的控制越来越高，中央政府2007年经验不够，突然政策力度反复的很大，到了2008年调转180度给予政策的支策，2009年出台的房地产调控政策也是经过深思熟虑出台了行之有效的办法。

　　我个人认为，最确定的就是行业一定会在中国今后若干年中更健康的发展，全中国的老百姓都将因为行业的发展成为更大的受益者，谢谢大家。

　　朱中一：参加本次会议我是很有收获的，包括陈淮主任和巴曙松两位专家的对话，将两个人的话结合起来，这就是很好的答案。每个人因为时间的问题，不可能将问题论述的很完全，将两个人的话加起来，很多的问题都可以回答了。

　　通过2007、2008、2009年市场的波动，无论是企业、政府对市场的认识，调控能力的增强是大大提高，从规律性上要认识，还有就是受外界因素的影响，我们如何适应。我碰到一些企业总是问，下一步如何办，该怎样办，我想的是怎样的事情。很多的行业都进入房地产行业，因为大家看好房地产行业，我们是房地产行业中的从业人员，就应该想如何做得更好，如何研究别人的长处，我听了海尔的卢总的观点后，深有体会。海尔在电器上很成功，将制造业的内容引入房地产行业，使房地产行业的管理更好，包括中海是搞建筑出身的，因为做过建筑，因此管理方面要比其他的房地产企业管理的更加的精细，我们要考虑借鉴其他行业的长处将企业做好，将我们的产品做好，而不是考虑今后如何做，也不要担心政策如何改变。

　　有一点要纠正，主持人说现在是政策转型的阶段，实际上媒体最喜欢使用这样的词语，“国四”条中有三句话，并不表示房价转型了，因此媒体一定要正确的引导，如果媒体不正确的引导，本来大家就在十字路口，结果搞得个个都没有方向了。

　　要使市场引导的健康发展，需要各方面的通力合作，经过实践的锻炼，经过实践的磨炼，市场会越来越健康的，我们的行业无论如何都是越来越健康的。

　　巴曙松：已经过了二十分钟，还有35分钟。杜博士说有泡沫，一定会破裂的，吕总说要建，现在地价高，所有人都得益，故事不断的发生，下面请杜博士评论这种看法。

　　杜丽虹：我的观点并不是针对吕总的。

　　巴曙松：好的办法是对事不对人，我跟陈淮是很好的朋友，我们经常的争论，批评一下没有关系的。泡沫是不是就这样被吹起来的？

　　杜丽虹：我个人认为一线城市的房价，肯定是存在泡沫的，因为我自己测算了北京的情况，北京4-8个老人帮助年轻人支付房屋的首付，即使在北京可以享受优惠利率7折，现在北京平均的月供收入比首付是30%，如果是100万房屋的话，月供应是8000元，这是一个三口之家平均收入的122%，国际上合理的月供收入是30%左右，中国放宽一点50%是可以承受的，北京现在要买到什么地方的房屋才可以达到平均收入家庭的月收入的50%，就要到六环附近购买，因为五环到六环的价格计算也达到了54%，北京月平均家庭收入已经达到了6600元，两个人相当于每个人收入 3300元左右，因此泡沫是存在的，今天的房价已经没有刚性需求释放的空间了，今天的房价还可以上涨，主要的因素是流动性，过剩的流动性支撑房价的上涨。

　　巴曙松：泡沫的边界在哪里，破在地产商还是破在消费者。

　　杜丽虹：我认为破裂的因素会源自于加息。