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2009年09月08日 16:33 |
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明天，北京华侨城A2-6号楼将开盘销售。已是第二次排号购房华侨城的田先生很兴奋，“这次我的号靠前”。然而，这次的价格却比他上一次即4月份排号时高出2400元，每平米的均价达15000元/平米。
对此，开发商解释，房价上涨的原因是此次新开楼座为现房，而且是小区里位置最好的一栋。“价格上涨我也能接受，只要能买到房子就可以。如果再不买，我担心房价还会上扬。”田先生告诉记者。
田先生的担心并非空穴来风。本报记者统计的数据显示，北京房价从3月份开始逐渐上扬，而且很多五六月份开盘的项目出现了一两千元的提价。
本月八成老盘后期开盘将涨价本报记者统计的数据显示，4月份，全市在售楼盘中有40%的楼盘均价比3月份提价了。据亚豪机构的数据显示，4月新开楼盘中，涨价楼盘占到总量的35%左右，5月份开始，北京房价出现了快速上涨的局面，新开盘的54个老项目后期中涨价的已超过30个，占55%。
“到目前为止，6月份新开楼盘数量还不是很多，初步预计本月新开的老盘后期应该有80%以上都会涨价。”中原地产华北区域总经理李文杰介绍，目前北京在售的有400多个活跃楼盘，二季度至少有300个楼盘是比一季度涨价的，占70%以上。“北京楼盘进入了普涨阶段”，李文杰这样表示。
多个楼盘涨1000至1500元包括华业地产副总经理陈云峰、知名房地产评论人士蔡鸿岩、某房地产研究所副所长牟增彬等众多业内人士均认为，二季度新开楼盘的均价比一季度出现了大幅度的上涨。
记者统计的北京房地产交易管理网数据也佐证了他们的判断。北京在售商品住宅均价在3月份时为11777元/平米，5月份则拉升到12922元/平米，上涨了1145元/平米。而且，从3月份开始，涨幅呈递增趋势。3月比2月上涨了3%，4月比3月上涨了4.3%，5月比4月上涨了5%。
本报记者的统计显示，从3月份到6月，北京多个楼盘上涨1000元—5000元/平米不等。比如润泽悦溪，3月份均价约12000元/平米，6月份即将开盘的价格则上涨到14000元/平米，涨幅为17%。东恒时代则从3月份的14800元/平米，上涨到6月份的20000元/平米，涨幅达35%。
记者对比部分楼盘的均价变化后发现，东恒时代等一些楼盘上涨后的价格已经接近2008年上半年的历史高点。
涨幅较大楼盘也是热销楼盘记者在调查中还发现，众多涨价幅度较大的楼盘，也是今年的热销楼盘，比如远洋万和城、华侨城、润泽悦溪、太阳公元等。“一边是涨价，一边是热销。”牟增彬认为，“这样的局面出现，开发商不涨价都不行”。北京楼市的交易量也证明了市场的回暖。从3月份开始，北京商品住宅期房日均销售量达到371套，到4月份则达456套，5月份的交易虽然有所下降，但仍能保持在日均371套，和3月份持平。
多数开发商认为，热销涨价是符合市场经济规律的。“涨价了还有人买，则说明涨价是没问题的。”东部某开发商表示，这说明购买者对楼盘及大势的信心充足，加之多个楼盘热销，开发商也均敢于提价。“不过肯定不会像2007年那样提价。”该开发商告诉记者，开发商们今年提价的策略是缓慢提，主要则是加快开盘频率，借助开盘节点来涨价。
■担忧“再涨价会有大风险”据了解，多个楼盘6月份还将提价。和开发商们预期不同的则是，多数专家对此已有担忧。“5月份的交易量已有下降，如果6月份再涨价，楼市或许将进入价升量跌的局面。”牟增彬指出。北京大学房地产研究所所长陈国强也认为，“涨价会有比较大的风险”。他说，有的项目可能由于涨幅过大，性价比明显降低，造成客户流失，再次形成滞销的尴尬局面。
连续5个月成交量放量，“小阳春”已然成为“大阳春”。同时，自3月以来，楼盘出现频繁提价，早前的优惠与折扣普遍取消，不少楼盘甚至出现了每平米动辄两三千元的飙涨。是什么原因促使开发商决定要提价？提价后销售情况如何？什么人在提价后还出手买房？我们的记者对几个典型楼盘进行调查。
中堂资金不再紧张“补涨”4000元位置：丰台区西四环中路112号今年以来均价变化：一季度，12000元/平米，一次性付款7.8折，即9000多元/平米；6月份，16000元/平米产品相似，涨4000多元三居仍热卖6月6日，位于西四环的中堂四期2-3号楼开盘销售。2-3号楼为26层板楼，户型面积150-220平米的三居、四居，开盘均价16000元/平米。开盘一次性付款9.2折，首付60%则有9.6折优惠。
6月10日，记者从广渠门出发往西走，过了岳各庄桥走辅路，往北红绿灯即到中堂项目处。虽然不是周末，但售楼大厅外停满了车，看房的人很多。据售楼小姐称，150平米的三居已经卖得差不多了只剩几套。
记者看到小区正在紧锣密鼓建设中，出小区大门往北50米就有公交车站，到五棵松地铁也较方便，总体来看项目交通很通畅。
价格变化无疑是关注这个楼盘的购房者最关心的话题之一。据记者了解，中堂今年1月11日开盘时均价仅为12000元/平米，一次性付款7.8折，也就是9000多元/平米。而此次新开盘的售价已冲高至16000元/平米。记者随机采访了几位看房人，他们表示，价格有点贵，对开发商涨价幅度提高之快感到不可理解。
提价原因是“补涨”及向周边项目“看齐”对此，中堂项目有关负责人对记者表示，这次提价也不是因为产品有很大区别，只是恢复正常的市场价。他说：“1月份开盘是在整个楼市最困难的时候，开发商的资金很紧张，为了回笼资金‘救命’，压低了价格，几乎是以成本价出售的；而在4、5月份之间，项目基本上没有房子可卖，是个空档期，此次开盘只是一次“补涨”，也是与周边项目和正常销售价格水平看齐。
据他介绍，中堂是参照周边在售项目定价的，如大成郡为16500元/平米，远洋沁山水三期卖到了14500元/平米，万科中粮紫苑是其主要竞争对手，而紫苑的价格为17000元/平米。
上海建筑半年间均价走了个“V”形地理位置：丰台区大红门西路产品类型：普通住宅今年以来均价变化：1季度，9800元/平米左右;4月底，起价12000元/平米南三环外马家堡的上海建筑，从2008年底入市至今，销售均价几乎走了一个“V”形：从每平米13000元调整到9400元左右，现在又回到了起价12000元。
6月11日，记者前往上海建筑，一路上交通比较顺畅，项目也很好找，就在集美家居的北边。当时，售楼处工作人员和购房人都较少。“暂时没有房卖，新房还要等等。”一位销售员告诉记者，最近的一批放量是在4月底，开售的是二期16号楼，均价11000元/平米左右，已经全部卖完。
“我们去年还曾卖到过15000元/平米。”当询问为什么涨价时，销售人员这样说，“过去卖的主要是板塔结合的小户型，现在卖的则是板楼，户型也相对大一些，以前有三四十平米的一居，主力户型是85平米，4月底开盘的16号楼则是92平米两居至125平米三居。密度也要低一些，舒适度提高一些，所以开盘价格就有所提高。”销售人员还告诉记者，预计9月份会开盘销售13号楼，这是一栋11层的板楼，户型为100平米左右的两居，价格还没有确定，不过客户可以预先登记。对于大家最关心的是否还会涨价问题，销售员表示“一切还得看市场”。
太阳公元位置户型相近一个月涨3500元位置：北三环向北800米，芍药居地铁站旁今年以来均价变化：4月底，18000元/平米，五一前及期间认购全款9.2折、按揭9.5折优惠；5月底，2号楼21500元/平米；6月，7号楼24500元/平米中小户型涨价仍难买6月10日，记者来到东北三环的太阳公元售楼处。据销售员介绍，目前2号楼排号的购房者已经达到300余人，而房源仅为100余套。
太阳公元2号楼的售价为21500元/平米，这比一期4月底开盘时上涨了3500元/平米。而且，2号楼的产品与一期3栋楼相比，户型接近（均为中小户型）、位置接近（都挨近三环）。销售员表示，开盘时间定为6月20日，目前不再接受预定。“除非开盘当天有挑选剩下的，否则很难买上这栋楼的房。”她特别强调。
涨价大户型房源宽裕记者注意到，7号楼也同时在接受排号，但与2号楼主打80-90多平米小户型明显不同的是，7号楼的户型均在170平米以上，且价格达到24500元/平米的水平。
开发商一方面在涨价，另一方面也对7号楼这样的高价区间楼栋的推货量进行了一定的控制。7号楼共两个单元，此次只开一个单元40余套房源，排号人数有70余人，比中小户型的2号楼少了很多。销售员表示，7号楼只要排号应该可以保证选上房源，因为户型比较接近的7号楼另一个单元及8号楼均可以在随后开盘。
对手涨，跟着涨据太阳公元副总经理朱建林介绍，项目提价是在整个楼盘开盘之初就已经定下的思路。“我们的楼面地价是11000元/平米，加上精装修投入，最开始卖18000元/平米是成本价，2号楼承担着获取利润的任务。而且社区成熟度也提高了，涨价是必然的。”朱建林说。
朱建林还表示，调整价格的另一个基本原因是参照主要竞争楼盘银河湾及远洋万和城，并略低于竞争对手。调整后，太阳公元比远洋万和城的最新单价略低1000元/平米左右。“银河湾近期也有较大幅度的调价，因此，太阳公元价格策略目前依然和周围的项目保持步调一致，略有优势。”涨价后投资客减少据朱建林介绍，一期一次性付款的比例达到30%左右，一般楼盘的一次性付款比例约为15%，这与较低价格开盘吸引了投资者有一定的关系。也与吸引了部分高收入群体首次置业或改善性置业也有一定的关系。2号楼价格公布后，投资型置业者明显减少，但有91位在一期没有选上合适户型的客户延续下来了，自住性的置业比例必然会进一步提高。
远洋万和城发现买家渐多每次开盘均小涨位置：北四环东路望和桥西北角今年以来均价变化：3月，23000元/平米；6月，26000元/平米3月时悄悄提价远洋万和城是今年涨价热销的代表楼盘。统计数据显示，从2月份开始，该项目每月均能进入北京销售套数前10名。和一些楼盘骤然提价不同的是，远洋万和城的提价是渐进式的。
春节后，北京楼市相对低迷时，远洋万和城的均价为21000元-22000元/平米，当月销售金额达2个多亿。3月份，项目开始提价。“那个时候，不少项目还正在为房子能否卖出去发愁，远洋万和城却悄悄提价，微调了1000元/平米，即均价23000元/平米。那时业内对提价销售还未形成统一意见。好多人担心它提价后能否买得出去。”一位不愿具名的业内人士回忆说。结果出乎意料，3月份远洋万和城的销售金额超过4个亿。
涨了还买，开发商再提价据远洋地产相关负责人介绍，他们提价是建立在对产品的信心和根据市场购买变化基础上的。3月份以后远洋万和城的买家越来越多，而且好多是第一次没买到，第二次接着排号购买，涨价了也买。这说明购房者对房价及产品的信心很足。
记者发现，开发商敢于调价的另一个原因是，远洋万和城所在区域内相似的高档住宅产品比较稀缺，而北四环地缘性客群又相对多，使得其呈现供不应求的局面。
地缘性买家多，出手快从3月份开始，远洋万和城每次开盘或进行产品盘点的时候，都会小幅度上调价格。价格上涨后，销售量也在持续上扬。据远洋万和城提供的数据显示，2-5月每月销售额依次为2亿、4亿、5亿及4亿元，目前的销售均价为26000元/平米。“我们是量价齐涨。”远洋地产有关负责人表示。
据了解，目前远洋万和城在售的均为大户型，单套总价为600万—700万元。上述负责人表示，目前的购买人群主要是企业主及高级白领。其中北京和外地人各占50%，买家中地缘性客群非常多，“大家从看房子到决定购买的时间很短。”对话买家:看好发展潜力初涨时找关系买房
■对话买家
●王风（化名），4月份买了润泽悦溪一套房子。
新京报：你3月份看悦溪时已经涨到12000多了，去年底开盘时才卖9000元左右，这样你还要买吗？
王风（以下简称王）：我知道它涨价了。我觉得它现在周边虽然配套还不好，但很有发展潜力，另外这个项目距离我现在住的地方也不太远，我们想把父母接过来住，所以当时就拼命地找关系，想要买前期的便宜一点的房子。
新京报：那最后是托人才买到的吗？多少钱买的？
王：是的，如果找不到关系，恐怕现在还买不上。3月份的时候均价10000多元，我4月份买是13000元/平米，一层，89平米多点，因为带地下室，还带一个小花园，所以贵点，但等于买了两层，很值。
5月底，我一个同事也在悦溪买了套一层的房子，已经涨到16000元/平米了。就差一两个月，我比他少花二十多万元呢。而且，附近的北苑家园现在也是12000元左右。
前车之鉴:“后悔高价位时冲动买房”
■前车之鉴
●张茜（化名），远洋一方一期高价买房的业主。
这几天张茜听说远洋一方二期即将开盘，就忙不迭地去售楼处打探了好几次。问到的结果令她喜忧参半，喜的是远洋一方的价格已经比去年“谷底”时有所回升，忧的是离她的买入价仍差一大截。
“很后悔前年买房买得太冲动”，张茜说，她这一年多一直背着经济上和心理上的沉重包袱，现在只能希望远洋一方再涨一点，她的损失能少一点。
“恐涨”心理导致高价买房张茜说，促使自己出手主要是“恐涨”心理，以及周围人和舆论的影响。
张茜是从2007年5月开始看房的，当时远洋一方的报价是12000元/平米左右，她觉得偏贵，没有马上做决定。进入盛夏以后，张茜经常看到“房价月涨千元”之类的新闻，身边的朋友也劝她别再等，有几位朋友的朋友已经出手。售楼处的销售员也不时给她打电话，说房子已经快没有了，让她快做决定。
张茜心慌了，她担心自己不买的话房价会一直往上涨。10月份她再次来到远洋一方，之前她看上眼的户型已经涨到13100元/平米了，她咬咬牙，赶紧定下了一套89平米、总价为104万的房子。
房价缩水退房无果但是，令张茜没想到的是，在她买房之后的2008年，楼市的冷淡令房价开始悄然发生大逆转。2008年5月份，远洋一方开始有少量特惠房；10月份，远洋一方新开的一栋楼均价为10800元/平米，开发商还对前来考察的“万人购房团”推出部分低至每平米9000多元的特价房。张茜算了一下，她的房子至少缩水了21万元，而她每月还背着6000多元的房贷。尽管5月份时开发商赠送了1500元/平米的精装修，但是张茜认为这与她的损失还是相差甚远。
去年10月份开始，张茜和一些与她同样在高价位买房的业主，每逢周末都前往售楼处向开发商要求退房，但考虑到违约金达30余万元。张茜只好无奈作罢。
寄望房价补涨减少损失今年7月份，是张茜收房的时间。张茜说，她没有力气再折腾了，自己已经扛过了最难的时候。
令张茜心里稍微平衡一点的是，随着春节后楼市的回暖，现在远洋一方的价格也触底反弹了。销售人员告诉她，二期为毛坯房，均价预计11000元/平米左右。如果刨除开发商赠送的1500元/平米精装修的话，目前的价格与她买房的价格只有1000元/平米的差距了。
“很希望价格能再补涨，但是我觉得这很难，远洋一方已经是区域房价最高的项目了，而且是位于五环以外，自然不如城区中心的房子那么有底气涨价”，张茜说。
【反思】
听到房价涨也不要乱了心绪我对自己这一年半的经历进行了反思，总结了三条教训。
一是买房一定要量力而行，房价高得超过承受能力时一定不要“硬来”。我当时就是因为担心房价再涨而买了自己月供起来很吃力的房子。一年多当中，经济上和心理上都背负了沉重压力，弄得非常被动。
二是不要听销售人员的忽悠，如果销售人员说没房了或房价要涨，一定不要乱了心绪，要有自己的判断。
三是如果不走运在房价高位买了房，退房前一定要想清楚退房成本，如果不划算就不用浪费太多时间，房价触底了应该还会回升。就像我，当年经历了房价的谷底，现在也看到了缓缓回升的希望。
蔡鸿岩vs岳锋钢观点碰撞“今年还会出现像2007年疯涨”
蔡鸿岩（知名地产评论人士）：
这一轮的房价上涨，原因主要有三个方面。一是刚性需求在积压一年半之后，出现报复性反弹；二是交易量反弹，导致房价由下降转为上升，买家认为入市时机已到；三是在整体经济形势影响下，投资客抢购囤积房产，以避通货膨胀之风险，并可获利。另外，还有一个原因是政策上全面由收紧转为放松，开发商资金紧张状况得到缓解。
不出意外的话，今年还会出现2007年房价疯狂上涨的局面，甚至比2007年更甚。这是非常可怕的，这会让整体经济更加失衡。
“下半年不会出现大涨”
●岳锋钢（GVA衡信柏迪董事）：
与去年下半年相比，目前交易量回升令部分项目的现金流压力得以缓解，开始回调价格，但并非所有的项目都在热销，仍然会有房企面临资金链紧张的问题，这部分房企未来也可能会降价促销，这无疑会令同区域的涨价项目受到冲击。同时，房价的波动还会受到大的经济形势、金融环境等因素的影响。
整体上看，下半年不会出现2007年那样房价“一飞冲天”的大涨局面。香港那种市场化调节已经初步显现在了北京市场。尽管今年下半年房价总体趋势将是平稳中略往上走，但是有涨有跌是不可避免的，这才是市场的正常状态。
纯市场行为销售好就涨价
开发商说
张昊（润泽悦溪营销总监）：
3月份，润泽悦溪还是偷偷地上涨，怕涨价后没人买，结果却发现越涨价买的人越多。此后我们发现，北京楼市涨价楼盘已从少数几个变为全面开花。
房价上涨是一种纯市场行为，这就和去年销售不好的时候开发商降价销售一样。销售好了就涨价，销售不好就降价，这个才是正常的楼市变化。现在开发商也看开了，而且购房者也基本能够接受这种房价的起伏变化。
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