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2009年09月08日 16:41 |
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到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。
就在房地产市场一片“回暖”声中，万科董事长王石再次抛出“拐点论”，向有些“过热”的地产市场泼了盆冷水。王石日前在接受媒体采访时表示，当前这个房价是维持不住的。
投资需求入场今年一季度成交量的大幅增长确实为市场带来一阵暖意，但若要延续当前的回暖态势和实现市场全面复苏，新增需求的注入必不可少。
记者在采访后发现，虽然总体看，5月份的成交量创下新高，然而值得注意的是目前市场的供、需双方已经悄悄发生了结构性的变化：刚性需求的数量在减少，投资性需求的数量在逐渐增加。
“从2月到5月，需求的结构在不断变化。可以断定，现在投资性需求已经入市。”杨红旭告诉记者，2-3月份，刚性需求为绝对性市场主力，3至4月份改善性需求在刚性需求的带动下被激发出来。而到了5月份，随着价格的上涨，刚性、自住性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。
以上海为例，5月份上海内环内成交量同比上涨30%，中外环之间涨幅为10%，但外郊环则下跌了3.2%。5月份上海二手房成交价环比上涨了约10%，但这部分涨幅主要是由一些市中心的高端物业带动的，外郊环涨幅并不大。杨红旭认为，市中心的高档楼盘的成交量在5月出现了明显的攀升，这是明显的“追涨”。在未来楼市尚不明朗、价格又大幅攀升的情况下，刚性住宅需求一般不会轻易去“追涨”，因此可以断定投资需求已经入市。
美联物业区域董事高锦滔认为，从5月交易情况来看，上海的高端住宅都已开始放量，可以看做改善性需求与投资性需求集体入市的前奏。同时，5月高档房成交的走势表明，投资性需求将在一定程度上取代刚性需求成为后期市场的主力。
道邦房产董事林荣时在接受记者采访时表示，如果投资需求持续入市，可能会再次积累泡沫。投资者买房产能持续多久是个问题，尤其是追涨的愿意有多强更难说。
“楼市利好政策的潜台词是稳定，并不是鼓励投机。”世邦魏理仕大中华区董事吴家仪认为，国内房地产价格的走势很大程度是受到政策的影响。
“拐点论”再现万科董事长王石日前在接受媒体采访时表示，当前这个房价是维持不住的。特别是看了东南亚金融风波后的中国香港、新加坡以及日本泡沫破灭后连续10年的房地产惨状后得出结论，房价连续上涨是不可能的。有媒体将王石此言论称为新的“拐点论”。
这是王石在2007年准确预测了楼市在2008年将出现拐点后，第二次抛出“拐点论”。在房地产形势“一片大好”的此时，新“拐点”论不禁使大家的心又揪了起来。
其实市场上不乏与王石持相同观点的人士。
“中国房价已脱离宏观经济面的支撑，根基不稳，成交量触顶转跌恐怕不远了。”当记者问杨红旭如何看待王石的新“拐点论”时，他这样表示。
从数据上看，现在房地产市场几乎是一片飘红。中国指数研究院6月9日发布的监测数据显示，5月份全国30个城市总成交面积环比增长8.58%，其中24个城市住宅成交面积环比上升。可是第一太平戴维斯中国区市场研究部经理简可认为，由于经济基本面仍未好转，现在预测整体市场复苏还为时过早。
一个值得注意的细节是，成交量持续攀升的势头已经减缓。
中原地产监测数据显示，5月份全国有6个城市的成交面积环比出现下跌，重庆5月成交量环比4月更是下降了近30%。而在5月的最后一周（25日-31日），有8个城市成交总量与上周相比下降10%，其中上海下降23%，广州、天津和重庆均下降9%。其中北京环比下降了27%，这也是北京今年以来商品房的成交量首次出现环比下降。
“基于价格的不断上涨，成交量继续维持高位的可能性不大，接下来就会触顶转跌。”杨红旭认为。(华夏时报)中国房地产市场报告预计今年房价将稳中有升REICO工作室14日在博鳌房地产论坛2009届年会上发布的《中国房地产市场报告》显示，受通胀预期影响，2009年房价或将稳中有升。
REICO工作室任荣荣博士分析称，首先，从宏观经济运行态势来看，尽管外需没有明显好转，但政府投资和扩大内需措施已促使国内经济止跌企稳。其次，在国内适度宽松货币的政策下，大规模的货币投放增加了资本市场的流动性，通胀预期显现。这将在很大程度上助推未来价格水平的上涨。第三，大量国外理论研究表明，通货膨胀的预期是影响房价走势的重要因素，并且房价的上涨先于物价上涨。
报告显示，1-5月房地产开发投资低幅增长，涨幅逐月增加。1-5月同比增长6.8%，比去年同期低25%，比今年同期固定资产投资要低26%。从土地开发来看，1-5月房地产开发企业购置土地继续负增长，降幅比一季度收窄，但同比降幅仍然在25%以上，说明房地产开发企业购置土地活动的景气并没有明显增加。从新开工面积来看，1-5月新开工面积表现为同比负增长，这反映出房地产市场中存货压力继续存在，房地产开发企业对未来市场的预期是不明确的。
此外，报告显示，1-5月份商品房销售面积持续增加，比去年同期增加了25.5%，成交量已经超过2007年同期水平。1-5月份房价先跌后涨，5月份，在70个大中城市中有60个城市的新建住房价格环比上涨，61个城市的二手住房价格环比上涨，房价上涨的数量超过了90%。（中国证券报）
通胀预期或推升房价开发商担忧政策将会收紧在14日举行的博鳌房地产论坛上，多位专家表示，受通货膨胀预期的影响，未来房地产价格可能出现一定程度的上涨。同时，行业回暖后，政策是否改变也将对房价走势构成影响。未来以房地产的发展带动城市化或为拉动内需的重要力量。
通胀预期助推房价全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，尽管5月份的房价同比数据仍是负值，但降幅在缩小，环比在上升。她认为，流动性的大量增加，必然使得股市和楼市价格大幅上涨。尽管现在没有出现通胀，但不等于今后没有，应对的措施是大家不约而同地选择不动产。
中金公司首席经济学家哈继铭预计，未来十年全球都将处于高通胀、低增长的环境中，要警惕新兴市场泡沫的重演。“资产价格上升背后当然是有基本面逐渐复苏的因素，但更主要的是钱推动的。通胀应当是在新兴市场先爆发出来，先于美国。
但也有业内人士对此表示了不同意见。阳光100置业集团董事长易小迪表示，牛市的特点是量价齐升，这种情况目前还没有到来。除了少数的一线城市外，目前地价水平并没有改变。在供应到需求的链条宽松的情况下，大家对房价的上涨没有太多的预期。
首创集团总经理刘晓光认为，今年８月份时的价格是否稳定决定着未来走势。但房地产行业渡过危机后，可能会有新的调控政策出来。国家还可能由于流动性过剩而减少房地产商的资金，目前的应对方法就是加快开发和销售速度。华远集团总裁任志强认为，今年房地产销售情况一定好于去年，房地产市场最坏的情况已经过去了。除非开发商疯狂涨价，逼迫政策从支持再次变为打压，但目前尚未出现这种情况。
关注二三线城市投资机会北京师范大学金融研究中心主任钟伟表示，去库存化的节奏比市场预想要快，到今年年底或者明年年初库存基本能够回到正常水平。市场需求正由价格略微抬升就马上跌落的刚性需求为主，转型成以投资需求为主，从一线城市的回暖逐步向二三线城市普遍回暖扩散。复苏在短期之内也就是未来6个季度之内是比较强劲的。
易小迪认为，目前的低利率、低房价启动了消费者的购房需求，真正的需求已经开始入市了，如果房价的上涨慢于收入的增长，房地产市场的需求就会越来越大。如果地价不是大幅度上升，生产成本不断下降，房价就会处于合理水平，房地产需求就会非常大。
有专家建议，在发展布局方面，如果开发企业在现金流充裕的情况下，特别是今年上半年抓住形势出货比较快、现金回笼比较多的企业，可以积极考虑为现阶段发展适当进行新的布局，包括适度进行土地布局，有条件也可以在区域空间上有所考虑和布局，关注二三线城市新的拓展空间。（中国证券报）
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