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2009年11月20日 14:01 |
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提要：前段时间闹得沸沸扬扬的“囤地门”事件刚刚平息未久，“超人”李嘉诚身陷“囤地门”令之再次沸腾。继小超人之后深陷“囤地门”，“投资超人”李嘉诚“囤地生金”等各方舆论一浪高过一浪，真可称为是一波还未平息，一波又来侵袭。
“投资超人”李嘉诚身陷“囤地门”
【新浪地产】文/梓萌 前段时间闹得沸沸扬扬的“囤地门”事件刚刚平息未久，“超人”李嘉诚身陷“囤地门”令之再次沸腾。近日，李嘉诚真如“囤地”3年进赚30亿在地产界再次掀起波澜，真是一波还未平息，一波又来侵袭。也许继儿子之后陷入“囤地门”只是巧合；也许“囤地门”时间本身就是炒作；也许身陷“囤地门”李嘉诚无意识地暗示“囤地！你行我也行”。
据悉，2006年12月，李嘉诚 “长和系”旗下的三家附属公司：雅富投资有限公司、上海长润房地产开发有限公司和上海江和地产开发有限公司，以22亿元的价格，在公开招拍挂中购得真如A3-A6地块。该项目的楼面价将近每平方米3056元，有分析人士表示，保守估计该项目至少能为长实带来200亿元的收入。三年后真如土地再次公开出让，B1、B2南块起始楼板价已涨至7500元/平方米，相比2006年李嘉诚拿地时翻了一倍不止。当初李嘉诚拿地时，总建筑面积72万平方米土地仅支付22亿元，楼板价3055元/平方米。换而言之，三年来，李嘉诚持有土地浮盈就已经超过30亿元。
其实，无论身陷“囤地门”的是否是“超人”李嘉诚；无论“囤地”事件本身是否真伪；无论开发商是否是恶意“囤地”。不得不承认囤积土地久未来发的开发商愈来愈多，已经成为房地产发展的恶循环。据戴德梁行统计，1998至2008年的10年间，全国范围内用于房地产开发的土地购置面积达31.3亿平方米，而截至2008年底全国土地开发量则仅为19.4亿平方米，占购置总量的62%，仍有近40%的土地滞压于发展商手中，以期规避未来土地资源日益短缺的风险，土地市场“主动性积压”现象严重。
对于开发商的囤地行为我们可以从主动和被动两个方面来考虑，首先，囤积优质地块往往伴随着价值的快速增长，开发企业可以从中获取更高的利润回报，开发商主动囤地从而实现囤积居奇。其次，在政府未实行土地一级开发制度前出让的地块，很大一部分是因为前期动迁未能及时完成而被迫囤地。那么，房地产公司囤地不开发，是不是真的会对社会造成影响？是不是真的造成土地资源极大浪费，不能做到物尽其用？是不是真的造成更大的社会不公，贫富差别更严重？是不是真的推动房价高涨，让穷人更买不起房？
开发商：追求利益最大化“我没有错”
近几年，“囤地”现象在我国各地愈演愈烈。开发商“囤地”的最主要原因是获取更多的利益。 依靠囤地发财的其实并非只有李嘉诚一人，据克而瑞（中国）信息技术有限公司统计，2009年三季度末，土地储备前十名的房企，其土地储备之和已达3.05亿平方米。恒大地产的土地储备面积为5100万平方米，碧桂园土地储备面积为4360万平方米，分列前两名。2009年前三个季度，恒大地产销售面积为453.7万平方米，按此销售速度推算，恒大的土地储备够其销售8.5年；前三季度，碧桂园销售面积为233.53万平方米，按此销售速度推算，碧桂园的土地储备够其销售13年。
就像SOHO中国董事长潘石屹在接受《经济半小时》采访时表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。另据中原地产调查，在40家知名开发企业中，2003年到2009年上半年在全国12个城市公开土地市场中获取的270幅地块，有57%的土地尚未入市，其中有27%处于未开发状态。这些地块中，2003到2007年拿地至今尚未开发的有28块。
囤地现象为什么屡禁不止？华远地产董事长任志强则公开声称:“房地产是要囤地的，手里有粮心中才不慌。”这点得到相当多的开发商认同，即便是披露1/3房企不开发只倒地的潘石屹，也曾公开表示，土地供应不足，地价上涨预期过高，是大部分企业囤地的主要原因。
而某位业内人士则曾表示:“炒地跟炒房一样，就是持有成本太低”。某位不愿透露姓名的开发企业负责人告诉记者，与开发房产相比，“囤地几乎没有成本”。虽然有些企业囤地就是为了获得高额利润，但还有相当一部分企业却认为自己囤地是出于无奈，“政府供地计划缺乏长远性和透明性，如果不囤地，就会陷入被动中，非常不利于企业长远发展”。
对此，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，企业的这一说法纯属借口，他认为企业囤地主要是利益驱动。缪培丹也认为造就囤地现象的主要原因就是土地背后的巨大利益诱惑。
显然，开发商作为商人，追求经济利益最大化，选择囤地来赚钱，貌似是无可厚非的事情。这一点从一个商业的角度而言的确没有任何错误，也正如经济学家威廉·配第的名言:“土地是财富之母”。但是，囤地已形成市场恶循环，地价带动房价，房价催生身价，价格暴涨，百姓无力买单。从这个角度而言，开发商囤地真的没有错吗？不禁让人疑惑。
百姓：囤地助推房价飞涨“人皆诛之”
连日来，李嘉诚父子因“囤地门”事件，而饱受舆论界的炮轰。表面看来这仅是对李家父子的攻击，实际上却是百姓因为囤地助推房价飞涨二发出的无助呼声。尽管部分开发商代表拒绝承认囤地推动了房价上涨，但大部分业内人士都认为囤地现象愈演愈烈的确在房价上涨中扮演了不可或缺的角色，甚至可以认为囤地是房价飙升的根本所在。
但无论是任何原因造成的开发商囤积土地，都会扰乱市场的正常供需平衡，人为造成供不应求的假象，推动房价上涨，不利于房地产市场的平稳、健康发展。某业内人士认为，现今的楼市虚高的根本原因就是从土地上表现出来的，2007年大宗地王刺激楼市的投资业者的购房热情高涨。2008年的金融危机阴影，将所有地产企业资金链基础的脆弱显露无遗。老地王开始在那里长草，2009年财政和货币政策放宽，不严格监控信贷资金投向，使得信贷资金流入房地产领域来创造一个又一个“地王”，再次造成房价成本居高不下。
另外，现今高价囤地行为，也通过高地价带动土地周边在售楼盘价格高涨。而2009年在新地王不断涌现的情况下却出现了商品房的供应不足，政府供应再多的地都会被开发商囤积在手中，形不成真正的供应量，那么供不应求这种假象就得不到改变，充分地说明了现今楼市的囤地囤房交替现象，是房价飙升的根本所在，也是造成房地产市场泡沫原因所在。
进入2009年以来房价持续上涨，很多城市已经出现了严重的供不应求，比如杭州，7月末房子存量只有六千套，但是5、6月份销售已经过了一半，于是土地和房屋价格也在高涨。南京从1月份到6月份，实际供应用于住宅建设的土地在下降，而商品房供应的总量比销量低。而商品房会“严重供不应求”则是房价上涨的重要原因之一。
那么商品房“严重供不应求”的原因又是什么呢？首先是土地的原因，截止到6月份土地供应总量大幅下降，到6月份为止，新开工和去年同比下降了10.4%，这意味着供应量也在下降，但销售增长了31.7%。这显然与上述文中开发商大量囤地土地久未开发有着必然的联系，实际上，并非土地供应不足。
中国人口众多住房紧张，开发商存储大量土地，闲着不开发，没有那么多房子投向市场，导致房屋供不应求，价格愈来愈高。开发商的这种囤地行为无形中推动房价高涨，穷人更买不起房。另外，开发商大量囤地不仅会使土地成本会不断增高，而且会对市场造成困扰，加剧土地供不应求，造成房价攀升。因此，面对助推房价疯涨的杀手“囤地”，百姓才会闻之变色，听之入骨，见之想杀。
官方：囤地之争是与非“真的不好说”
看起来，“囤地门”事件让国土部和李嘉诚父子抑或其他开发商都很受伤，谁也没有得到舆论的支持，相反迎来的是全面讨伐。尤其是官方，总觉得自己有点怨，毕竟囤地违法的政策也早有公布。1994年内地推出《城市房地产管理法》，1999年又发布《闲置土地处置办法》。2008年1月，国务院再次下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，再次重申土地闲置满2年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回。
显然，面对市场对囤地现象的强烈谴责和质疑，从中央到地方的各级政府也在加紧监控。9月份开始，广州政府就开始对以往的地王进行调查、处罚，甚至没收土地。10月以后，国土部门敦促地方政府在增加供地的同时，也开始督察土地开发，同时规定，在新土地出让合同中防止土地闲置。而最近北京市的四块“地王”土地合同签订中，土地出让合同都采取了新合同版本，要求开发商在签订土地出让合同时，要写上竣工日期等要约，如果开发商闲置土地不开发，政府不但可以依约收回，更可以将开发商诉诸法律。
其实，官方对于囤地所造成的房地产市场恶心循环，并不是置之不理，而是不断地利用法律的手段在宏观调控，其效果如何则应另当别论。而开发商对于官方政策的应对也是严格做到了“上有政策，下有对策。”据调查，某开发商曾笑问记者:“如果开发商拿到一块20万平方米的土地，两年开发了1000平方米，这算不算开发？”也有开发商表示：“把规划做复杂点，总需要修改，拖延时间；抓住政府规划的问题不放，也可以拖延时间；实在不行，在工地挖个大坑，这也算动工吧”。
因此，官方不得不承认政策还是有漏洞存在的，另外更重要的是，从政策出台至今，拿了地不开发的土地比比皆是，超过两年以上的多了去了，但有几块地真正被处罚被收回的？就算被处罚被收回的，开发商的实际损失也远远低于地价款，因为拍得土地后，基本上只要交了首付款，就可以无限期地拿着。
某业内人士认为，解决囤地问题，尽可能提供手续齐备的招拍挂土地、严格执法、严格监控竣工日期、加大土地供应力度。而上海易居房员回建强则表示，在各地成立的土地储备中心实际上就是一个巨大的土地囤积中心，在这个市场上，不但有企业或主动、或被动地“囤地”，政府的“囤地”行为也不能忽视。提议，应削弱土地出让与地方财政之间的激励关系，激活国有企业闲置土地的流通与转让，建立土地二级市场，打破政府对土地出让的绝对垄断性。
这种市场机制确立后，将有利于土地市场的稳定，“囤地”现象也将获得有效制约。一言以蔽之，要真正制止囤地现象，就必须从付款进度和开发进度两方面着手控制。既不仅从出让制度上加大对开发商的约束，而且加大他们持有土地的成本，迫使他们没有能力囤地，进而让土地供应切实变成房子面积供应。
(中国地产网)
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