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发布时间： |
2009年11月20日 13:45 |
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近来，潘石屹老兄在接受央视采访时的一席关于“囤地”的话，深深的刺激了一些人。
考虑到潘石屹有“大嘴巴”的前科，在这里我们就先不研究他说这些敏感话题的动机了。但至少从结果来看，这一番话 还是很有震撼力的。
首先，是保利 (论坛 新闻) 地产的某高官在自己的博客上连续“开炮”回击潘石屹，并强烈的质疑了他的人品。
接下来，又有不少类 似于官员的“专家”通过各种渠道对潘的言论进行了驳斥。这一去一来气氛之热烈，情绪之激动，实在让人有些吃惊。
看来，有些马蜂窝真的捅不得——尤其是土地这块大肥肉。
如果楼面地价为零，房价能降吗？
余英
主要论调：
那么地价低是否就能够压低房价呢?笔者认为不一定地价低房价就低,开发商不跟你这么算,开发商是以市场分析确定房 价,所以不能说要把地价压下来就会把房价压下来。全国政协委员、原国土资源部副部长寿嘉华在两会上回答记者问时 ，说了一个上海的事例，说的是房地产商的很多地都是“招拍挂”之前拿到手的，当时的价格并不高，但是这并不影响 房地产商去炒房价，甚至高得很离谱。她知道一个开发商开始定的房价在7000元左右，“后来升、升、升，竟然达到一 万三四千元，这就很难说是拿地成本太高导致的。” 为此，笔者认为，招拍挂供地方式是土地要素市场发展中的必然 选择，是对过去经营性用地的协议出让方式而言的一大进步，它不仅适应中国社会主义市场经济发展的需要，也是从国 情出发，从源头防止腐败的重大改革措施。因此，各级国土资源系统必须坚持招拍挂供地方式，绝不能倒退，其作用、 意义应该说是显而易见的。
揭秘“囤地”与“地王”的真正“元凶”
崔元星
主要论调：
平心而论，政府也是处心积虑，来钱快的烟厂、酒厂、甚至倒卖军火不能随便批，政府就得靠卖地养家糊口，靠卖地改 善民生，现在许多城市的建设用地指标都严重超支、透支，一个50万城区人口、50平方公里建城区面积的中小城市，打 着加速城市化的幌子，短期内规划成超百万人、百平方公里建城区的大城市的例子比比皆是，编造出BT、BOT、财政担 保、以地置换等五花八门的融资方式满世界找钱，再编出铺天盖地的RBD、CBD等新城概念满世界忽悠开发商。每一届政 府都希望开发商多拿地，多囤地，不顾市场需求，希望多出现地王，美其名曰“城市运营”，实际是政府炒地，目的只 有一个，多卖地，卖高价地，多挣钱，快挣钱。如果按每届政府五年执政期、土地使用权70年计算，相当于每一届政府 透支了后13届政府的财政。
政府垄断土地资源及现行的市场交易规则决定了必然导致“囤地”与“地王”， 而且“囤地”与“地王”的真正“元 凶”只能是政府本身。
楼市仍是中央与地方政策博弈的主战场
楼市之窗
主要论调：
实际上，国家层面取消房地产优惠政策的问题还未正式定调。相反，湖南、吉林等省份分别通过不同方式向开发商表示 ，2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消，会顺延到2010年底。实际上，提出顺延地方房地产优惠政策的 ，还不止湖南和吉林两省，安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份也纷纷通过各种形式给地方省级政府提出建议 ，希望顺延2008年底出台的地方性扶植房地产政策。
在分析人士看来，地方迅速推出楼市“私政”，延缓政策优惠期，无疑折射出地方经济发展对房地产市场的高度依赖性 ，从今年前三季度一些大中城市卖地收入创新高也可窥视，这实际上跟去年地方政府未等中央发话而自行出台针对楼市 的各种五花八门“救市”措施如出一辙，显示目前地方政策已开始倒逼中央楼市政策宽松。
“严查囤地”，不可能是动真格
张宇良
主要论调：
就地方政府来看，土地是财富的源泉，是地方政府的“摇钱树”，这即便是在农业社会，也是铁的定律。连小狗都懂得 在自己的地盘上，“抬起腿，做点标记。”更何况是接受了“唯物辩证法”的“管员”呢。由于房地产行业涉及的产业 链极长，从土地招拍挂开始到最后的售罄，各种税费多如牛毛，而且总数惊人。据国务院发展研究中心的一份调研报告 显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预 算外收入的60%以上。
在“土地财政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合 后，进行招拍挂，价格就会翻几番。由于土地问题涉及国土资源、公安、司法多个部门，而且涉及行政、经济、法律、 技术诸多层面。
我们又知道，当今的行政体系是“中央集权”跟“地方割据”的博弈关系，举凡地方的一把手，都能够在自己的地盘上 通过直接和间接、阳谋和阴谋，把控该地的一切行政大权，否则在铲除“陈良与”时，就不会先调动上海方面的公安、 武警等要职了……。因此，即使是中央下决心严查，有多少可以落到实处？看看以前的做法就知道。
国内五大房地产开发商点评
青忠贵
主要论调：
有关国内房地产开发商的排行不少，基于不同的目的和排行方法，也就有了不同的排名结果。其中不排除个别机构为了 特别目的，排出有利于相关企业的榜单。笔者长期观察国内外房地产开发商的相关情况，可算是比较熟悉的了，确实很 难排定一个准确、权威的名次。原因在于除了开发商经营活动动态变化外，没有一个权威的标准来排行。衡量开发商的 指标很多，有资产、收入、利润、市值等，还有土地储备、城市布局等。以下以近日——也就是11月11日的开发商上市 市值进行排行，排行前十位分别是万科、中海、保利、华润置地、世贸、恒大、招商、陆家嘴、碧桂园、富力。排名在 这里只是由头，重点在于点评一下。
房价“被追涨”：优惠政策停止“暗算”了谁？
楼市之窗
主要论调：
从10月底以来，房贷优惠政策取消的传言便不绝于耳。不少银行的网点在办理个人房贷时，七折优惠的申请条件开始严 格起来，有部分城市的购房者为了搭乘优惠政策的“末班车”，甚至掀起了一阵“抢贷潮”。根据资料显示，国庆节后 全国楼市整体成交量涨势迅猛，在机构跟踪的20个大中城市中，成交量上涨的有10个，占一半，而且成交量处在较高水 平。10个成交量上涨的城市中，环比增幅最大的为北京，达到36.9％。价格方面，整体呈现上涨态势， 深圳环比涨幅 为10％。
而近日，更是有“官方声音”在坊间广为流传。据有关媒体报道，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受 记者采访时表示，鉴于目前经济回暖、房地产市场向好等形势，去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止 。银行内部也流传着这样一则消息：在基准利率基础上下浮30％的优惠房贷利率可能从明年1月起叫停，而政策最早有 望在今年11月内公布。不过政策尚未明朗，各家银行的动作也并不一致。在有些银行提高优惠门槛的同时，有的银行却 按兵不动。
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