| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2012年04月06日 06:45 |
作者： |
罗平华 |
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房地产企业应降低盈利预期，主动进行价格调整
证券时报记者 罗平华
在房地产业处于严冬的当下，保利地产（600048）去年的业绩仍保持了稳定增长，2011年公司实现营业收入470.36亿元，同比增长31.04%；实现净利润65.31亿元，同比增长32.74%。保利地产董事长宋广菊在接受证券时报记者采访时表示，这一切仅仅是开始。公司将始终定位为高周转、成长型企业，在行业严冬里“冬泳”，力争“十二五”期间实现30%左右的年持续增长。
从保利地产年报一些数据中，不难感受到行业的丝丝寒气。2011年，保利地产实现销售金额732.42亿元，同比增长10.69%，远低于2010年度的52.52%；实现销售面积650.29万平方米，同比下降5.53%，2010年度这一数据是增长30.7%。对此，宋广菊认为，调控带来的行业寒冬短期内看不到改变，限购等行政手段仍要延续一段时间。但未来10年~15年房地产行业依然处于高速发展期，这是因为人口红利、城市化双轮驱动因素依然存在。
“要积极过冬，在控制风险的同时要看到机遇。”宋广菊谈道，2011年保利地产进一步完善区域布局，“以前我们一直想进的石家庄、合肥、郑州等6个城市去年终于进去了”。行业寒冬给公司带来了严峻考验，在宋广菊看来，这是内外兼修的难得机遇。她将之形容为冬泳，要打熬保利地产的“筋骨”（对外销售），更要锻炼公司的“心血管”（内部管理）。宋广菊认为，按照保利地产的“十二五”规划，保持30%的年增长是合适的，也是必需的，“作为战略，已经考虑到了行业严冬的情况和应对”。
具体到房价，宋广菊表示，她关注到温家宝总理在两会中“应该使房价与居民的收入相适应，房价与投入及合理利润相匹配”的表述。她认为，对房地产企业而言，温总理不为媒体所关注的后一句，恰恰是最具指导性的。她举例称，某前景看好的地块出让价每平方米大约7000元，加上土建、精装等在内的建安成本约5300元，2400元左右的税费，开发商1000~1500元的合理利润，最终价格将在1.6万元左右。“这样的价格是否能为购房者接受，是否合理，需要时间来检验。”宋广菊进一步表示，“因此，房价是高还是低，应该结合具体区域、接受程度来看，由市场决定，不能一概而论。”数据显示，保利地产2009年~2011年的结算毛利率分别为36.81%、34.1%和37.2%。她强调，目前房地产开发企业已经顺应政府和市场的要求，降低了盈利预期，主动进行价格调整。但是要使得房价回归合理，需要多管齐下，在相关主体进一步让利的情况下，提高居民收入，才能达到调控的目的，促使房地产行业健康发展。
此外，根据保利地产年报披露的数据计算，2011年公司平均楼面单价为2582元，低于2010年的3000元左右的楼面地价，亦低于2009年的水平。“对地产商而言，房价稳步上涨是最好的，但是作为公司，我们更尊重市场。”宋广菊从另外一个角度继续阐述着她对房价走势的看法。据介绍，保利地产平均楼面单价逐年降低一方面是公司主动把握市场调控的结果，另一方面是公司坚持以普通住宅开发为主的战略，始终把握市场主流趋势与需求的体现。
2011年，保利地产商品房销售78%为普通住宅，其中144平方米以下普通住宅按成交套数计占比达90%。适销对路的产品使公司保持了较高的销售去化速度，全年销售签约额占可售货量的比例超68%。对于这一成绩的取得，宋广菊表示，作为专业化的公司，保利地产坚持房地产为主业，坚持普通住宅为主，不为市场的起伏而随便变化调整，始终把握住市场最主要的趋势与需求。
对于增长目标的实现，宋广菊充满信心。她总结称，首先房地产行业前景依然看好；其次，公司拥有好的战略、产品、资源、专业能力；此外公司已经启动的股票期权激励，将成为支撑企业长期健康发展的重要制度保障。资料显示，保利地产股权激励的业绩条件为净利润不低于20%的年增长。
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