| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2012年01月07日 06:52 |
作者： |
汪涛 |
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汪涛
内需、尤其是房地产建设活动是中国维持2012年经济平稳增长的关键。今年政府将继续推进保障房建设，尽管这无法防止整体建设活动和经济增长在明年明显放缓，但它将帮助中国经济避免出现硬着陆。
商品房市场的冬季
2011年10月份房地产销售面积同比下跌10%。自政府房地产调控政策2010年4月份实施以来，房屋销售面积共出现过两次下跌，但这是首次销售面积在没有新规出台下出现下跌。
我们认为，商品房新开工面积将在未来12个月里下跌10%或更多。决定我们对商品房市场前景判断的最重要因素是政策。而政府将继续实施限购限贷政策，这将限制接下来的房地产建设活动。
受限购令影响，购房者可能无法像2008年末和2009年初那样在房价下跌时积极买入。一些规模小的开发商或出售其公司或项目以退出房地产行业，行业整合将造成更多公司倒闭。
瑞银房地产研究团队预计，2012年一线城市房价将下跌10%-15%，二线及其他城市房价跌幅为5%-10%，房屋新开工面积将下跌10%。
据报道，2011年保障房新开工的宏大目标已然实现。在质疑新开工1000万套的目标过高声中，最初几个月新开工项目进展缓慢。但6月份的全国会议及更大的政策压力，迫使地方政府加快推进保障房建设，随后公布的新开工数量在三季度大升。到9月底，已公布新开工986万套，10月底增至1033万套。
但官方数据显然高估了实际建设活动。去年11月初，住建部也证实三分之一的“新开工”实际上并未真正开始建设，而只是“挖坑待建”。
对房地产业和整体经济而言，更重要的是施工面积，它有助于我们判断建设活动的增长方向。我们预计施工面积将会增加：保障房施工面积将从2010年的4.7亿平方米左右增加至2011年的8.3亿平方米左右，并于2012年增加至10亿平方米左右，今年保障房实际建设活动仍会进一步增长。
如前所述，如果保障房真有三分之一“挖坑待建”，这意味着2012年保障房的真实施工面积有更大的增长空间。若这三分之一的新开工项目在今年真正投入建设，那么保障房建设增长的强劲程度就会超过之前预期，甚至2012年保障房施工面积将会增长约50%，达到10亿平方米左右。
“挖坑就算新开工”，只是保障房建设中的一个现象。地方政府很可能将继续面临建设资金和动力方面的挑战，我们仍预计2012年保障房将获得更多的资金支持。从决策层角度看，为了支持经济增长、维持社会稳定和降低房价，保障房建设是首要任务。事实上，国务院已在去年9月的一会议上提出了几个途径确保保障房资金来源：中央和地方政府增加财政预算拨款、地方政府发行债券、银行增加贷款支持、出售相关商业服务设施，以及欢迎企业参与建设等。外部环境越糟，则中央政府推动保障房建设的决心和力度越大，可能的支持手段包括增加中央财政拨款等。
房地产整体建设强劲度及走势
2012年保障房建设能在多大程度上抵消商品房建设下滑对宏观经济的影响呢？
表面上看，2012年住房建设活动下跌似乎已成定局。我们认为新开工数据不会因保障房而有所改善———保障房新开工数量最多保持不变，事实上已从去年的1000万套下调至今年的700万套，而商品房新开工面积将在销售疲软和信贷限制的压力下出现下跌，预计2012年商品房新开工面积将比今年下跌10%-15%。
不过，决定投资和建材需求的是房屋施工面积，而即便新开工面积下跌、施工面积在2012年仍应有所增长，保障房建设将在一定程度上抵消商品房建设的疲弱表现。假设2012年商品房新开工面积下跌15%，保障房新开工700万套，由于去年新开工的保障房有三分之一将转化为今年的实际建设活动，那么，整体住宅施工面积可能仍有10%以上的增长，虽然远低于去年约20%的增速，但足以防止整体房地产建设活动出现崩盘。我们据此预计房地产投资增速将从去年的30%放缓至2012年的15%-20%。
我们认为房地产投资和建设活动增速放缓、但不会出现灾难性的下跌，而这是判断金属和材料等房地产相关行业的生产和投资强弱的关键。2012年保障房竣工量也应上升———若500万套保障房明年如期建成，这些保障房将占住宅总竣工套数的三分之一以上，大约占住宅总竣工面积的四分之一。保障房的竣工及其低廉的价格，应有助于支撑家电用品需求。
最大的风险在于资金
只有整体房地产建设活动面临明显的崩盘风险、并对经济带来硬着陆的威胁下，政府才会显着放宽购房和贷款限制。我们认为，2012年晚些时候，随着保障房建设取得显着进展且商品房市场在较长时间内表现疲弱，政府或会逐步放松对商品房市场的限制。
我们认为，最大的风险是政府能否调动足够的资金并激发地方政府的动力。整体建设活动或许会在未来几个月内急剧减少，从而影响建材订单和工业生产。因此2012年一季度经济增长的基准预测（环比增长率略高于7%）将面临更大的下行风险。如果2012年一季度建设活动和工业生产急剧减少，出口也大跌，放松房地产调控政策的呼声将会明显高涨；政府将处于更艰难的局势，不得不在寻找其他保增长的措施、继续房地产调控但容忍经济增长显着放缓、提前放松房地产紧缩政策之间做出选择。（作者系瑞银中国首席经济学家）
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