| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2011年11月24日 06:12 |
作者： |
陈中 |
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部分城市土地成交额占地方财政比重已低于2008年低点
证券时报记者 陈中
流拍、延期出让、底价出让、中止出让，成了近期土地市场的主旋律。在楼市调控政策延续下，地方政府的土地财政依赖症受到考验。
10月31日，武汉土地拍卖会12宗土地10宗以底价成交；11月2日，济南11宗土地9宗流拍，2宗以底价成交；南京10月举办的3场土地出让活动，7宗以底价成交，7宗延迟拍卖，1宗流拍。在最为尴尬的广州，因为开发商不捧场，1个月内3次中止土地拍卖，32宗土地仍无着落，以底价估算，土地出让金少收178亿元。
土地溢价率持续走低
根据中国指数研究院近日发布的数据，全国133个城市住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）溢价率在1月创下高点后，一直处于下滑走势，且均低于去年同期。今年以来，底价成交和低价成交成为土地市场的常态，与去年相比，各月平均溢价率均低于去年同期，在10月更是降至3%的低水平。
该报告称，四季度是土地市场传统的旺季，然而供需两旺的市场状态今年不复存在。地方政府依然在四季度放量供应，但是开发商却受楼市低迷带来的资金压力影响，对土地市场漠然置之。地方政府不得不将地块取消挂牌或延迟出让，致使成交量大幅下滑。
同时，开发商在拿地方面也颇为“小气”。中原地产近日公布的数据显示，今年前10月全国13个主要一二线城市累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。十大标杆房企也明显放慢拿地节奏，购地支出974亿元，同比减少55.8%，购地支出仅占前10月销售金额4560亿元的21%，这一比例比2008年楼市低谷时的31%还要低。
世联地产首席分析师王海斌对证券时报记者表示，每年四季度都是地方政府卖地的高峰期，而在当前情况下，开发商对一级市场仍持观望态度，不拿地或者谨慎拿地是出于理性考虑，这就造成了目前土地市场的僵局。预计近期流拍土地的价格在未来会有所调低，而明年一季度到明年上半年的时间段内，土地价格会降至阶段性的低点。
中国指数研究院在报告中预计，时至年底，开发商开始着眼回笼资金，结算贷款及各种开发成本、还款压力使其对土地市场热情大大减退。目前土地市场供需比例失衡，成交低迷，后期政府与开发商之间的博弈也将愈演愈烈。
地方政府将想办法应对
土地市场的冷清直接影响了地方政府的钱袋。国泰君安证券近日发布的报告显示，据其监测的全国16个一二线城市中，除沈阳、苏州、深圳外，其余城市土地成交金额占地方财政比重均出现下降。其中宁波、杭州、北京、上海等地下降明显，北京、广州、杭州、厦门的土地成交金额占地方财政比重已低于2008年时的低点。
该报告称，土地市场持续下滑的趋势确立，部分地方政府的财政压力已经明显加大，预计土地市场的持续冷清可能促使明年地方政策松动。
以近期卖地频频受挫的广州为例，广州市财政局公布的数据显示，今年前3季度，广州市本级土地出让金收入144.5亿元，仅完成年度计划502.5亿元的28.8%，预计全年减收103.5亿元。10月17日，广州市政府携南站商务区31幅地块赴香港招商，广州市有关部门提出，针对外资企业拿地，将适当延长50%的首期土地出让金支付期限，由以前的30天延长至4~6个月。
与广州颇为类似的南京，今年前10个月的土地成交总额为256.7亿元，尚不及去年全年卖地收入的一半。而在成功出让的50幅地块中，底价成交的地块达到35幅。10月14日，南京市政府在《关于应对当前经济形势保持经济平稳健康运行的意见》中指出，要做好土地供应，加快经营性用地上市速度，逐一明确地块上市时间，对重大建设项目用地在一定时间段内给予付款一定的灵活性和宽限期。
中国房地产经济研究院院长谢逸枫表示，地方政府应对土地出让金下滑的措施有很多，例如调整出让土地的容积率、延长开发商的付款期限等，但主动调低地价来吸引开发商的可能性不大。事实上，武汉、三亚、广州还在今年三季度陆续上调基准地价。
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