| 来源： |
中投证券研究所 |
发布时间： |
2011年11月21日 14:59 |
作者： |
李少明 |
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当前调控见效，销售、资金来源、新开工等先行指标都已下滑至历年低位，土地购置与投资将加速下行。基于房地产投资增速滞后性的特点，且其滞后期约为6个月,预计明年2季度可能会迎来投资增速低点。
成交持续低迷，在调控政策持续、开发商资金及年底业绩需求等多方压力下，11-12月大部分城市入市新盘进入降价促销。一线城市非核心区房价今年年底或将见底，二三线限购城市房价到明年1季度可能会出现低点，而三四线城市房价不一定会下跌。最先降价的项目会有所放量，但普遍降价之后需求方预期价格仍有下行空间的背景下，市场观望情绪渐浓，将持续到明年1-2季度间，行业库存高点也将出现。
在政策持续收紧，年底工程款、土地款集中缴纳期到来前，开发商购地热情普遍下降，准备储备粮草过冬。1季度土地市场传统冷清期变化无法明显看出，但到明年2季度土地市场的暗淡会有所体现，政府财政压力增大，3季度会出现土地购置低点。
由于当下开工、投资的减少，商品房供给会在12年下半年或13年初出现下滑，行业2季度进入去库存阶段。届时，伴随房价已下行，保障房下半年大量入市，调控政策将趋缓，直至13-14年全国主要城市联网信息系统建成限购退出。
长期来看，中国的人口需求及城市化决定了中国房地产的未来前景广阔。但行业市场空间将会发生变化，未来行业重心将会在二三线城市。而且行业集中度会越来越高，小开发商会逐渐退出。商业和营销模式将更为多元，新的模式将大量运用。
当前行业板块估值已提前反映行业最悲观预期，伴随着行业投资增速、房价、地价的持续大幅下行，调控目标的实现，预计12年下半年行业将进入恢复性增长阶段。
我们认为，板块较好的投资机会可能会在12年2季度出现，此前板块仍将震荡筑底。
在行业深度调整中，适当关注11年销售业绩好、实力增强、周转快、今明两年业绩确定性强、股权激励已完成或即将出台的招地、保利、万科A等公司的投资机会。
招地：调控下销售业绩超预期，3季度公司尚有预收款141亿元，业绩锁定性好。公司今年以较低成本5409元/平米扩充土地储备106万平，奠定未来发展基石。受益于之前储备项目开发销售集中释放、“蛇口再造”，未来几年公司将有大量项目开发支持高增长。公司薪酬激励计划的推进及集团的大力支持为公司持续高增长保驾护航。11-13年EPS1.52、1.98和2.51元，RNAV33元，维持“强烈推荐”。
保利：1-10月公司实现销售金额627亿元，3季末尚有795亿元预收款，锁定今明两年业绩。公司年初迅速调整产品结构，增加中小户型占比，实现快速周转。在建拟建规划容积率面积6102万方，足够未来5年高增长所需。资金成本低，高杠杆运作、货币资金充足短期无支付风险。新出炉的股权激励计划将有效地激励核心团队做大做强公司。11-13年EPS1.12、1.51和1.96元，RNAV12.6元，维持推荐。
万科：1-10月实现销售金额1081亿元，后续尚有430亿货量，预计全年实现1300亿销售规模。3季末预收款1228亿元，1208万平约1380亿元已售尚未结算的资源，11-12年业绩高增长无忧。未来1年将积极寻找拿地机会，或通过合作方式来锁定优质价廉资源。11-13年EPS0.89、1.21和1.53元，RNAV10.2元，维持推荐。
（具体内容请见附件）
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