| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2011年08月19日 06:15 |
作者： |
周子勋 |
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周子勋
随着限购令效力的衰减，住房和城乡建设部日前出台了针对二三线城市限购的五项标准，包括：前半年新建住房房价指数环比增幅较高、涨幅超过或接近全年房价调控目标、成交量增幅较高、外地购房比例较高、存在调控政策执行不严格、社会反应强烈等内容，并表示，满足其中任意两项的二三线城市将有可能被列入新增房地产限购城市名单。
事实上，就此轮房地产调控而言，其力度堪称史上最严，且呈现出典型的行政特色。而此轮房地产调控的基础依然是土地财政，因此在执行中受到地方政府的消极抵抗。进一步分析，最关键的问题是，我国目前的住房体系矛盾使得房地产调控无法形成实效。
我国目前实施的住房制度是典型的“双轨制”：既有完全市场化的商品房市场，也有保障房市场。现在的住房保障体系，政府包得太多，弊端也多。一是财政包袱重，可能产生政府信用危机。二是不利于转变政府职能。许多地方为建保障房或公租房而成立的机构，既是政府部门，又是企业或事业单位；既负责融资，又负责建设，还负责经营和管理；既储备土地，又有房产。结果是这些政府机构权力不断扩大，不利于廉政建设，不符合市场经济的要求。三是公租房的准入、退出等的管理事务繁琐、复杂，势必要求扩大公务员或准公务员队伍，不利于精兵简政，而且会把矛盾都集中到政府，不利于社会和谐。
在商品房市场这一块，虽然有不少的房地产开发商参与竞争，但由于上游的土地资源被政府垄断，这种市场不均衡的矛盾使得房地产市场出现官商合谋，从而使得所谓的商品房市场也陷入到有名无实的状态。在保障房市场这一块，虽然国务院早在1998年的时候就出台了一系列政策取消福利分房，但是不论是政府部门还是国有企事业单位，福利分房和变相福利分房就从来没有停止过。
华远地产股份有限公司董事长任志强近日在论坛上称，“从中央各部委情况看，这些部委用这种保障性住房制度获取的土地是大量的。如果按照‘十一五’规划土地供应情况，北京大概有73%土地被一些单位使用了。如果把这73%土地平均在所有土地价、房价中，北京房价每平米大概不到8000多元。”不难看到，虽然各方对于目前的房地产调控存在着巨大的争议，但是针对保障性住房领域的质疑此起彼伏。近期，清华大学、北京大学1万套住房以及其他类似住房都占用大量土地，这些房子获取了优惠政策且用最低的价格卖给了某些享有特权的人，此等情况也印证了我国的房地产市场乱象丛生。
可见，在目前的住房制度还有待完善的状态下，行政性的调控最终都有可能陷入到政商和权钱交易当中。而在目前土地财政依然是地方政府财政的主要模式的局面下，地方政府并没有因为宏观调控措施频出而减弱通过土地财政获取暴利的念头。目前土地价格增长幅度远远高于房价增长幅度，在这种情况下，地方政府不可能满足于房价限制在一个合理的范围。地方政府都不希望自己所在的城市入选下一批的限购名单。因此，未来的房地产限购政策走向何方充满悬念。
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