| 来源： |
成都商报 |
发布时间： |
2011年08月11日 08:29 |
作者： |
李杨 |
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距离上月本报“蝴蝶效应”系列报道仅半个月时间，今天各大地产品牌已经出现集体“跳水”。蓝光、中海、万科、华润、建发等各大品牌房企纷纷加大优惠促销力度，大家目标默契：加快现金回流。在调控深度不可预知的情况下，没人愿意继续打这场“深不见底”的消耗战。
有人开始盼望2009年初出现的那一波神奇“小阳春”，但此轮楼市调整和上一次“见底”实在有太多不同。收紧钱袋子之后开发商日子不好过了，中小开发商出现集体“逃离房地产”，一线房企、品牌开发商也开始“抱团取暖”，在企业集团内充当“啃老族”。之前是开发商和购房者之间一场劳民伤财的消耗战、心理战，但今天已转化为一场开发商内部的楼市资本战。
开发商缺钱了
“南湖半岛最高优惠9%”、“西西里权限优惠17%”、“信不信25万买城南”、“三环6800元/平方米起”……随便打开一个成都房地产网站，各种优惠扑面而来，一直表现坚挺的房价不再铁板一块。
“近来我们接触的不少开发商都面临资金短缺压力，一方面在售的楼盘销售受阻，另一方面银行又不给贷款，开发商不得不压缩开工量或是推迟新项目上马时间。”成都御风行营销顾问有限公司总经理兰飞告诉成都商报记者，当前或许是开发商最为关键的时刻，下半年对于开发商来说资金面的考验会更大。
传统意义上，房地产开发最大的资金支持来自银行贷款，但是今天的银行贷款金融环境已今非昔比。浦发银行成都某支行工作人员告诉记者，根据要求下半年支行还要减少5%的贷款规模，因此房地产行业客户都被排除在外。据另一位不愿具名的银行内部人士透露，个人住房贷款各家银行都不积极，因为现在能够贷款买房的多为“刚需”的首次置业者，一般能享受到6%的优惠利率，但是银行其他对公贷款利率能轻易提高到10%，所以即便有额度银行也不愿意发放个贷。
那上市公司的情况如何？上市企业资本市场的融资大门也早已关上。房地产行业的融资渠道主要有银行贷款、上市融资、房地产信托等，但从目前各方汇总来的资料显示，除信托外，今年房地产企业的传统融资通路受到严重堵塞。
信托是最后的“疯狂”？
根据公开的资料显示，以6月份为例，信托产品成立291个，成立规模为497亿元；其中房地产信托成立规模达到243亿元，占比49%，平均预期年化收益率最高，达到了10.06%。毫无疑问，在银行贷款遇阻、资本市场融资受限的情况下，信托是今年上半年最为火爆的融资渠道。
“上半年房地产信托的火爆无疑缓解了开发商的钱袋子，尽管融资成本高达20%甚至更高，但开发商仍趋之若鹜。”业内资深人士透露，成都目前两家信托企业四川信托和中铁信托的不少信托产品均为房产类。在四川信托的互联网首页“新品推荐”一栏记者发现，新的信托产品均为昆明、青岛、温州等地的房地产项目。浦发银行一位理财经理告诉成都商报记者，成都目前1年期的信托产品能够给到的收益为9%~10%，2年期的在12%~13%，但也有信托产品能够做到15%~16%。
但依靠信托来解决开发商的资金之渴并非长久之计。继5月份首度传出银监会要求严控房地产信托规模后，7月初又传出部分信托公司的“房地产信托计划被叫停”。
中小开发商只能转行？
“去年以来市场行情持续走低，而且各种融资途径正在被封堵，我们公司从今年开始逐渐改变战略，从之前单纯的房地产开发转向矿产资源、金融投资等多种领域。当然这也是不得已而为之。”本地一老牌房地产开发商告诉成都商报记者，今年上半年该公司已经成立了一家面向中小企业的小额信贷公司，注册资金为1亿元。“公司目前账面上资金也就两三亿，参与土地拍卖买地又不够实力，倒不如通过信贷公司做小额贷款或直接投资更省心，因为小额贷款公司可以将利率做到基准利率的4倍，贷款年息20%以上的收益还是相当可观。”
其实从去年开始，成都楼市就出现了一波“逃离房地产”的势头，成都不少开发商开始在其他行业打主意。“之前一个在青城山街子镇做旅游地产开发的本土开发商，在结束城西最后一个地产项目后，现在也到新疆投资开发和田玉石矿了。”据知情人士透露，之前该开发商本打算将城西的地产项目出售，但后来没有取得很好的投资收益，这使得他坚定到新疆投资玉石矿。
红心国际市场总监冯珏表示，近来市场上确实出现了项目转让、退出房地产行业的情况，但退出房地产的企业其实大多不是专业房产商，而是前两年受到房地产高投资回报率的吸引，从其他行业转投过来的企业。
新一轮洗牌启动？
“今年中海地产上半年销售达到35亿元，超额完成半年目标，这是中海不仅不收缩战线，反而在5月动用15亿元继续在成都拿地的动因。一方面大企业自有资金有保障，即便资金有短暂缺口，通过企业间战略合作也很容易解决。”中海地产知情人士透露，成都公司是中海地产成熟的地区公司，只要地区公司全年营收超过50亿，一般会在当地继续拿地持续开发。而对于中海这样的大企业，它也会选择与更多的资本联姻，比如成都中海国际社区项目就有来自香港信和的投资，只不过信和占比很低；而在重庆，中海地产还和香港九龙仓投重金合作开发江北嘴CBD“国金中心”商业综合体项目。
其实品牌实力开发商之间的合作已屡见不鲜，如合景泰富和香港置地联手进入城东，太古地产和远洋地产合作开发大慈寺项目。除了“抱团取暖”外，在有背景的品牌房企中也出现了“啃老族”。日前，中粮地产向其控股股东中粮集团申请37亿元贷款，外界将此次中粮向“富爸爸”的资金求助形容为“啃老族”。
事实上，调控以来开发商阵营的确出现分化。有背景的房企融资方式更加多样，同时以恒大、佳兆业为代表的快速拿地、快速开发的高周转运行模式的开发商也获得迅速扩张，而没有任何竞争优势的开发商正面临被市场淘汰。成都商报记者李杨
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