| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2011年05月12日 05:45 |
作者： |
罗克关 |
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在内地房市调控不断升级的情况下，恒大地产（3333.HK）昨日在香港交出4月份销售成绩单。
销售数据显示，恒大地产2011年4月份集团销售额61.5亿元，较2010年同期的37.4亿元增长64.5%，较今年3月份的55.2亿元增长11.5%；合约销售面积87.5万平方米，较2010年同期的57.8万平方米增长51.3%，较今年3月的76.4万平方米增长14.4%。
恒大地产人士表示，面对低迷的市场环境以及持续不断的宏观调控，集团热卖势头不减，形成销售同比、环比均实现增长的走势，这显示出集团强大的团队执行力、前瞻战略布局及高性价比精品地产的优势。
前4月销售额近260亿
恒大地产人士称，如将4月份数据纳入统计，2011年1~4月恒大地产销售共计259.5亿元，较2010年同期的121.3亿元增长113.9%；累计合约销售面积373.1万平方米，较2010年同期的189.3万平方米增长97.1%。相比2011年全年700亿元的销售目标，截至4月底，集团已完成全年目标37%。
“2011年4月，限购、限价等一系列宏观政策纵深发展，继续影响国内房地产市场，恒大等中国房地产标杆企业顺应市场和政策导向，在全国合理布局、并以高性价比精品产品，使销售稳定增长。”恒大地产人士表示。
据介绍，恒大地产集团4月份新开盘的5个项目均位于三线城市，包括淮北、丹阳、曲靖、涪陵、自贡，新盘全月合计销售13.4亿元，取得了优异的市场表现。恒大在二三线城市有效开拓了市场，同时规避了中国宏观调控的风险，使集团在国家宏观调控中处于稳定增长的状态。恒大地产人士称，目前该集团在售项目总计已经达到71个，分布于中国38个城市。恒大不仅是中国覆盖省会城市最多的开发商，且进入的三线城市中，有90%是中国前20强甚至100强的房地产企业未进入的，恒大二三线城市战略在中国龙头房企中具先驱意义。
即便仅统计三线城市，截至2011年4月底，恒大已在13个省区市的20个三线城市拥有在售项目。据悉，恒大年内还将有更多三线城市项目陆续开盘销售。
恒大集团总裁夏海钧昨日表示，在现阶段发展商如果成功布局了二三线城市的话，可以有效的规避目前宏观调控政策的风险，从而保证公司业绩的增长。“恒大从今年2月份开始，2月份是45亿元，3月份是55亿元，4月份是61.5亿元，在国家的宏观调控政策下，我们的销售量都在环比同比的上涨，这种上涨是前瞻性进入二三线城市带来的积极的结果，我们也相信公司的战略会在未来的时间内体现我们的前瞻性。”夏海钧称。
业绩超越内地同业
恒大地产人士表示，2010年上市房企受楼市调控政策的影响较为明显，但港股上市公司整体业绩普遍优于沪深上市房企。步入2011年，这一趋势依然得到延续。该人士称，A股上市房地产企业在2009年的营业收入增速为78.20%，2010年的营业收入增速下降了20个百分点，为58.37%；而港股的上市房地产企业营业收入增速在2010年提升至71.22%，环比上升了8个百分点。
近期公布的《2011中国房地产上市公司测评研究报告》（下简称《报告》）亦持类似观点。《报告》称，2010年，沪深房地产上市公司房地产业务收入均值为32.12亿元，同比增长33.82%；在港上市公司房地产业务收入均值高达87.03亿元，同比增幅同样超过三成。总体而言，大陆在港上市房地产公司资产规模仍然领先于沪深上市房地产公司，且在港上市公司房地产收入规模和增长速度整体始终优于沪深上市公司，规模差距有进一步扩大的趋势。此外，盈利能力指标也显示沪深房地产上市企业与在港上市房地产企业在盈利能力上差距显着。除万科、保利、金地、招商等一线房企外，大部分沪深上市企业盈利能力不敌在港上市企业。
“我们主要还是战略调整及时，一方面开拓二三线城市，避开限购令等宏观调控政策带来的负面影响；另外则是通过产品品质和标准化的运营模式，来最大程度调度资源，实现成本管控和现金流的稳定。”恒大地产人士对记者称。该人士表示，恒大的全国战略布局，不仅为集团带来了成本低的土地和覆盖广的布局，也为打造丰富产品线和标准化运作提供了大展拳脚的十足空间，这令公司经营业绩在政策风向不利的情况下依然能够逆市而上。
夏海钧表示，随着调控不断深入，一些三线城市小开发商将有望成为恒大业绩扩展的新目标。“因为国家的宏观调控政策造成了一些中小发展商现金的紧张，很多的城市发展，特别是三线城市的发展面临着资金的断档，在这种情况下，获取优质土地是最好的时间点。当然，基础在于这个公司可以保持强劲的销售，手上有大量的现金，如果没有良好的销售，尽管看到好的市场，也没有能力拿地，现在中国90%的发展商看到市场的机遇，但是没有办法，不可能拿地。”夏海钧称。
机构依旧看好
在恒大强劲的业绩增长刺激下，在港机构依旧对恒大地产等内房股表示了乐观的态度。
据悉，继一个月前高盛将恒大地产列入首选12支中资股、并将目标价定为6.44港元后，高盛在4月底港股进入调整阶段后仍然坚定上调对恒大的各项预期指标。香港市场消息显示，高盛目前已将恒大今明两年每股盈测上调11.4%及14.1%，至0.63元人民币及0.7元人民币，继续恒大买入评级，目标价上调至8.08港元。
高盛称，由于恒大积极在港融资、预售回款理想，至2010年底，公司手头现金达到人民币200亿元，连同未使用的银行授信额度，共拥有可动用资金约532.5亿元，并且2010年公司总负债率29.8%。对于恒大在二三线城市的前瞻性布局，高盛表示，恒大在政策影响较小的地区进行土地收购及项目开发、销售，令其未来数年销售前景较预期强劲。
相比较以恒大为代表的在港上市房企，内地上市房地产公司则难以避免地受到宏观调控的影响。《2011中国房地产上市公司测评研究报告》统计显示，2010年各大银行共计向样本房地产上市企业发放总额逾1000亿元的银行授信，与2009年相比下滑超过60%。除银行信贷外，上市渠道也基本停摆。A股房地产IPO全面暂停，此外，股权融资大门基本紧闭，房地产企业的增发、配股等再融资计划基本处于搁置状态，2010年样本房地产上市企业定向增发总额下降94.60%。债券融资也同样陷于低迷。
“高盛的这一评级显示了机构对我们的乐观看法。2011年限购等宏观调控政策影响继续扩大，恒大成为极少数同比、环比持续增长的龙头房企，在财务稳健、销售强劲、区域布局合理等方面的优异表现，也使集团竞争力持续获国际资本市场看好。”恒大地产人士表示。
（罗克关）
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