| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2011年01月19日 05:08 |
作者： |
井水明 |
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2010年第四季度全国主要城市地价监测报告显示，2010年第四季度，全国主要监测城市地价总体水平为2882元/平方米，与市民关系密切的居住地价为4245元/平方米，环比增长3.67%，同比增长11.02%。10年间，其居住用地价格水平总体翻番，工业用地价格上升近50%。
近10年来，各地土地出让金收入迅速增长, 在地方财政收入中比重不断提升。资料显示，2001年—2003年, 全国土地出让金为9100多亿元, 约相当于同期全国地方财政收入的35%；在有些县市, 土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%, 有些甚至占80%以上。2010年全国土地出让成交总价款竟然高达2.7万亿元，同比增加70.4%。在过去5年中，土地出让收入超过了7万亿元。在一些地方，“土地财政”甚至成了财政收入的主要来源。
地价10年翻番，伴随着越来越多的地方政府认识到土地的资本价值和资产功能，与其以“经营土地”来“经营城市”、“经营发展”的道路密不可分。在土地市场中，政府低价从农民或者其他人手中拿到土地，然后再将土地高价卖给开发商。拍卖槌一落，少则几亿元多则几十亿元甚至过百亿元的收入就来了，在拿地和卖地的一转手之间，往往有着几倍甚至十几倍的差价落入政府的口袋中。政府只要把土地整理一下，就能到银行换取大量贷款。整理整合土地、转手出售土地双管齐下，大量资金就能轻而易举收入囊中，哪个地方政府能拒绝这种“快钱”的诱惑？而要加大投资力度，做大GDP，彰显政绩，恐怕没有比围绕着土地做文章更短的路径了。
在这种利益联结机制下，地方政府不但是征地的大买家、土地出让的大卖家，还是收支的大账房。当流动性充裕、房地产市场向好时，地方政府有动力、有能力推升地价和房价；而当楼市出现危机，土地交易冷清时，地方政府的财政平衡压力就会增大，也能通过构筑政策防护墙，扭转楼市下滑趋势。2008年，各地纷纷出台缓交土地出让金等措施扶持开发商，“救市”风潮席卷南北就是例证。
更令人担忧的是，这种机制像个失去控制的发动机一样，很难停下来。而当国家楼市调控政策接二连三出台，努力把房价涨幅的“马儿”遏住时，从2010年9月份之后土地市场开始呈现亢奋状态。广州、上海、南京等地接连出现新“地王”，北京也即将推出中服地块等重量级土地，总价和单价均是“天量”。土地市场这种过热场景在一群城市中出现，成为全国性现象，足见未来土地需求更趋旺盛和地方政府出售土地资源的利益冲动。
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