| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年09月10日 04:04 |
作者： |
马涛 |
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马 涛
在2008年12月出台的“金融国九条”中，房地产投资信托基金（REITs）首次在国务院层面作为一种拓宽企业融资渠道的创新融资方式被提出。2010年1月中旬，由央行牵头，银监会、证监会等11个相关部门成立的“REITs试点管理协调小组”完成了REITs的试点方案。最新消息显示，除天津滨海版廉租房REITs方案近期有望获批外，上海浦东版公租房REITs也有望在今年底或明年初获批，首批REITs的募集资金将全部用于保障性住房建设。
对房地产调控意义显着
新一轮房地产调控在遏制部分城市房价过快上涨的同时，强调增加保障性住房有效供给。廉租房是保障性住房的重要组成部分之一，但目前我国廉租房开发建设融资渠道单一，主要依赖财政拨款、住房公积金增值收益等纯政策性资金支持，融资过程呆滞化、僵硬化。数据显示，我国廉租房建设每年面临资金缺口达400亿元之巨。而REITs的设立和推进，具有积极意义。
第一，REITs作为一种新型的金融产品可以为廉租房建设提供融资之道。REITs作为一种证券化的产业投资基金，具有流动性特点，一般中小投资者即使没有大量资本也可以参与房地产业的投资，为廉租房建设提供持续资金支持，这样既可以减轻地方财政负担，又为银行体系解压，使我国“被房地产绑架的”经济松绑。
第二，REITs作为一种金融工具，其优势是资产管理和投资决策，房地产建设、经营和管理则交给房地产企业和物业管理公司负责，这样既可以发挥REITs在资本运作中的专长，防止开发商融资时的关联交易，又可以提高房地产的经营绩效。
第三，依赖REITs融资可以调动廉租房的建设积极性，增加主动供给。廉租房的稳定、大量供给，会使得社会上巨大的刚性需求得以释放，缓解“夹心层”住房压力，旺盛的需求从商品房市场退出，又可以缓解因供给不足导致的商品房价格过度上涨。
总之，REITs使房地产市场与资本市场有效融合，将房地产业与大众直接投资紧密联系起来，使房地产业从一个主要由私有资本支撑的产业过渡到一个主要由社会资本支撑的产业，房地产资产在此过程中通过证券化分割实现了社会化持有，分散和化解了房地产业金融风险，能够极大地促进我国房地产业的健康发展。
REITs在我国运用思路
我国运用REITs模式建设廉租房的基本原则是政府主导、市场化运作，目前提出的REITs模式主要有两种方案：一是银监会方案，偏向于在银行间市场面向机构投资者发行抵押型REITs；二是证监会方案，以交易所公开发行权益型REITs。两种方案相比较，银监会方案相对保守，收益稳定，风险不高，但利润较小，因为抵押型通常只向开发完成后的房地产提供抵押信贷，投资者无法参与房地产的经营管理。但出于风险考虑，监管层可以先采纳银监会方案，随着经验的累积，逐步实施证监会方案。笔者也提出一些看法以供参考：
首先，在产品设计上，可以将REITs设计成为“准国债”产品，收益率高于同期银行存款利率，但又低于那些以商业物业为主要持有对象的REITs产品。目前我国大多数一、二线城市出租物业的年收益率约为5%至7%，将预期收益率设置在3%至5%，如果可以获得政府的税费减免，会使得REITs产品成为一种享受政策优惠、低风险、保值性较强的投资工具，必将得到广大投资者尤其风险规避型的大型社保基金的青睐。
其次，在出资方式上，按照《基金法》的规定组建发起人，主要包含有政府背景的机构、信托公司、大型房地产企业等，其中有政府背景的机构参与REITs，可以以手中持有的物业为资本金，经专业机构评估后作价参股，类似国外的UPREIT形式（即“伞形伙伴REIT”），这样做的好处在于政府不必另外出资。采用伞形模式，REITs可以通过增加有限责任合伙人的数目，不断壮大资产规模，同时可以弥补REITs内部资本的不足。
其三，在资金募集上，通过定向募集的方式优先引入大型投资机构及社保基金等社会资金，辅以一定比例的社会公开募资，并以廉租房财政专项资金为保障，进行廉租房的开发建设。利用政策性土地供给和专项建安、转让等税费优惠政策优势降低成本，并以租期稳定、租户庞大的的房屋租金为收入，对投资者进行长期回报。
政策支持是突破关键
作为一种被动投资工具，廉租房REITs具有极强的政策性，其成功与否，很大程度上依赖于其所享受的政策优惠倾向与力度，必须要有专项的税收优惠政策进行支持。
首先，REITs在我国尚处起步阶段，政府应给予必要政策扶持。要营造良好的市场氛围和形成高涨的市场预期，从而吸引趋利的投资资金，要在审批、建设、税收等环节予以充分优惠，从而吸引优秀开发商、施工单位和资产运营机构积极投入、保证质量。
其次，合理制定廉租房租赁政策，既要防止变相成为暴利经营，脱离其保障性本质，又必须确保租约及收益的稳定，还要降低运营管理成本，保证REITs试点项目的成功，以防止基金的亏损，导致市场丧失信心。
为了避免租金收取过程中出现的种种问题，应考虑设立专门的廉租房租金专用账户，政府的政策性补贴、住房公积金补贴资金直接进入专用账户，承租人缴纳的租金每月从其工资收入中直接扣除进入专用账户，以确保这些收益性资金用于REITs股东的分红。
最后，从法律、市场和投资者素质等方面，改善廉租房REITs的运行环境。健全有关REITs的法规体系，推进REITs组织机构的建设，加快培育大量的机构投资者，完善人才培养和信息公开化制度，加强房地产投资信托基金的人才培养，尽快建立起一支既精通基金业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。
（作者系中国人民大学经济学博士）
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