| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年06月30日 03:30 |
作者： |
童可 |
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证券时报记者 童 可
本报讯 日前，中国指数研究院发布了题为《2010年上半年房地产政策分析及走势展望》的报告。报告认为，在多重政策叠加作用下，房价上涨得到有力遏制，调控目标有望年内实现。本轮调控中打击投机行为和规范市场秩序的措施，将在未来得到部分保留，并成为常态政策。
调控目标有望年内实现
报告指出，本次房地产新政通过供需双向调节、全方位管理形成多重政策叠加效应，有力遏制了房价继续上涨。供求方面，大幅增加土地供应量等措施加大了房屋供应量，“二套房贷”等政策控制了投资性需求；5-6月，国税总局密集出台加强土地增值税征收的一系列措施，压缩了房地产企业的不合理利润空间，对整个房地产行业产生较大威慑力。
多重政策的叠加效应已对住房消费预期产生显着影响。指数研究院的调查显示，36.1%的购房者对本轮房地产调控有较大信心，同时近六成购房者认为房价将下行，其中39.2%的购房者认为房价会在一年内小幅下降。从市场数据看，部分城市房价过快上涨的态势开始得到遏制，政府调控目标有望年内实现。1-5月，全国商品房销售均价涨幅较去年下降12.1%，5月全国商品房销售均价年内首次环比下降。从各区域销售均价来看，上海、浙江和北京等区域销售均价涨幅回落速度最快。
地方细则高开低走
在中央调控政策出台后，多省市陆续公布了调控政策细则或市场监管措施。其中，青岛、北京、深圳及浙江要求限制多套房及非本地居民贷款，除此之外，多数省市的调控内容以增加市场供应为主，对以限制需求为目的的差别化信贷政策并未出台过多严厉措施。相较于4月中央密集出台的一系列严厉政策，地方细则略显“温和”。
报告指出，对于中央政府而言，目前诸多调控政策的效果还未显现，处于对调控效果的监测期，出台新政策会更加谨慎。对于地方政府而言，新政已十分严厉，鉴于各地房地产市场发展情况不同，倘若地方细则过于严格，市场出现极度萎靡状况的可能性将增大，从而对楼市及实体经济的发展造成不利影响。因此，地方细则对需求方面的严格管控已相对松动，近期更倾向于确保供给与规范市场秩序等方面。
部分调控政策将成常态
报告认为，尽管调控力度在某个阶段必然会有所减弱，但未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发民生问题，更无法忍受房地产强大的吸金能力削弱实体经济发展的动力，资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本覆辙。
自2002年以来，中国工业企业利润率一直稳定在5%至6%，但商品房价格的涨幅均在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产；同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从2001年的10%提高到了2009年的25%。如果商品房投资性需求无法得到有效抑制，各路资金流入房地产的情况就难以得到改变。
此外，报告还认为，出于地方政府财政开源的需要，无论近期内物业税（房产税）是否开征，未来房产保有环节征税将不可避免，但土地出让金制度不会有所改变，未来只会继续加强。
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