| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年06月05日 03:46 |
作者： |
宋静漪 |
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国金证券理财服务中心宋静漪
最近2个月来，房价的问题已经从老百姓的“家长里短”上升为影响中国未来经济发展趋势的“重磅炸弹”，总体的感觉是：“政策不断、房价没跌、股市狂泻”。
这几天“房产保有税”即将出台的传言四起，尤其是上海的房地产调控细则迟迟不能出台，导致传出N个版本的“房产税”征收方案，搞得人心惶惶，开发商们也是坐立不安。
人们的关注点始终围绕着“房产税”到底会不会执行？如果执行的话，究竟会用哪种方案？但实际上在政府相关部门正式公布前，这个问题永远不会有正确的答案，可是只要一发布，大家也就立刻清楚了，实在没必要纠结在这个问题中苦恼。
其实，我们不如换一个话题来讨论也许更有意义，那就是：究竟房价应该跌多少？跌到什么程度就合理了呢？笔者尝试用一些简单的数据来分析这个问题，方法未必权威，见仁见智、仅供参考。
就拿上海地区作为典型来分析，分析之前，我收集了以下一些统计局或官方已公布的数据：
2009年上海人均可支配收入28838元，那么按照三口之家计算的话，每户家庭年收入约为86514元；
2009年上海市常住人口总数为1921.32万人；
2009年上海市居民储蓄存款余额14357.65亿元；
2009年上海城镇居民人均住房面积为34平方米。（欧洲国家的人均住房面积为40至45平方米，美国是92平方米左右）；
目前上海商品房空置率超过35％；
2010年5月上海的平均成交单价为22282元/平方米。
第一步：我们需要计算到底上海居民有多少住房需求。
研究这个问题，我们需要先剔除人均住房面积中闲置的面积，那么上海真实人均住房面积=34×（1-35%）=22.1平方米；如果将欧洲人均住房面积作为需求平衡点的话，也就是说上海地区人均住房面积增长需求为40-22.1=17.9平方米，按三口之家计算，也就是说，上海每户家庭还需要再增加53.7平方米。
第二步：我们需要分析上海家庭平均可以拿来买房的资金有多少。
首先，我们来计算一下每户家庭可能有的存款金额，若按一家三口计算，平均家庭存款额=14357.65亿元 /1921.32万人×3=22.42万。其次，我们需要分析每户家庭可以承受的住房贷款额度，我们假设家庭收入来自于父母（孩子无收入），那么父母平均月收入=86514元/12/2=3604.75元/月/人，假设四金个人缴纳部分及个调税按照收入的20%计算，那么实际到账收入为2883.8元/月/人，假如可以拿出30%作为还款的话，两个人合计每月可还供1730.28元，按此标准可申请公积金贷款50万元左右（因两人每月缴纳的公积金还可以用作还款）。因此，我们可以认为上海每户家庭可以拿来购买住房的资金=22.42+50=72.42万元。
第三步：计算上海居民购买住房的需求平衡点。
若每户家庭需要再购买53.7平方米的住宅，而每户家庭可以为之付出的资金为72.42万元，也就是说每户家庭可以承担的房价=72.42/53.7=13486元/平方米，假如统计局公布的这些数据都是真实的，而我的分析方法合理的话，理论上来说，当上海市区平均住房销售价格降到13500元/平方米时（目前为22282元/平方米），也就是上海房价在目前的基础上跌40%（退回2006年的水平），所有的“刚性需求”将得以释放。
上述计算只考虑了“刚性需求”而没有计算住房的“投资需求”，若将“投资需求”以及市场非理性因素考虑在内，个人认为若“住房保有税”近期开征，那么未来一段时间内上海房价下跌30%-50%是可能的，而合理的下跌区间应该在20%-30%。
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