| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年06月04日 04:09 |
作者： |
张达 |
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专家建议，应建立中长期融资战略抵御房地产政策风险
证券时报记者 张 达
本报讯 随着政策调控的日益严格，房地产企业融资难度加大，房地产上市公司应如何应对当前形势成为业界关注的焦点。在昨日举行的“2010中国房地产上市公司研究成果发布会暨中国房地产投融资大会”上，业内专家认为，尽管房地产上市公司短期现金充裕，但需警惕2010年流动性风险，应建立中长期融资战略，抵御政策调控引发的资金风险。
融资环境巨变
今年以来，随着货币政策的适度调整和国家房地产调控政策的接连出台，信贷政策日趋紧缩，销售回款放缓，房地产企业资金来源增速持续放缓。与2009年市场强势回暖，房地产上市公司创下销售佳绩，大额银行授信层出不穷以及资本市场融资活跃相比，当前的融资环境发生了巨大变化。
中国房地产TOP10研究组的最新报告显示，相对于上年银行信贷的快速增长，2010年国内贷款增长率已大幅下降，银行信贷的收紧使得1-4月房地产企业资金来源中，信贷占比为21%，同比下降2个百分点。银行授信方面，1-3月，也仅有恒盛地产、首创置业、云南城投几家房地产企业获得银行授信，且总金额不超过500亿元。2010年4月，房地产调控“新国十条”出台后更是无一家房地产企业公布信息获得银行大额授信。
与此同时，政策的收紧使资本市场调整显着，IPO、增发融资难度加大。截至2010年4月底，仅有中骏置业成功在港上市，此前计划在香港分拆上市的太古地产于5月初宣布上市计划暂时搁置；截至目前，国内A股市场今年未有房地产公司获批上市。
从已上市房地产公司的融资情况来看，2009年以来包括万科、金地等在内的近50家企业公布了再融资计划，拟募集资金总额达1000亿元。2009年10月之后，证监会在审核房地产企业IPO与再融资的过程中，增加了国土资源部出具意见的环节，通过再融资审核难度加大。2010年5月12日，招商地产因股价跌破增发价而宣布撤销非公开发行股票方案，成为本年以来撤销增发提案的第一家房地产上市公司。据统计，截至5月14日，金地集团、北京城建、华发股份、保利地产等8家今年公布增发预案的企业，股价已全部跌破拟增发价格，近期要成功完成增发融资的难度较大。
警惕流动性风险
尽管去年在销售回款强劲增长之下，房地产上市公司的现金流状况得到明显改善，但今年企业业绩成长面临更大的挑战，需警惕2010年流动性风险。
报告显示，2009年，沪深房地产上市公司和大陆在港房地产上市公司的经营性现金流均值都由负转正，沪深房地产上市公司的现金与总资产比值从10.94%提高到15.88%，大陆在港房地产上市公司的现金与总资产比值也提升两个百分点达到14.21%，短期抗风险能力明显提升。但是，2010年一季度沪深房地产上市公司的净负债率达到41.08%，较2009年末提高了8个百分点，未来房地产上市公司的债务风险值得警惕。
与此同时，今年4月以来，随着房价调控政策的密集出台，房地产板块连续走低。截至5月20日，沪深房地产上市公司市值与年初相比下跌逾30%，大陆在港上市的房地产公司市值平均下挫近25%。
面对银行贷款和股市融资的双重紧缩，业内人士认为，房地产上市公司应拓展多元融资渠道，更多使用信托、票据等方式。同时，在经营上通过多物业形态、多层次产品线的开发经营增强企业抗风险能力。
摩根士丹利亚洲董事总经理娄刚认为，未来一年，对有较大融资能力的公司来讲是一个机遇，也是中国房地产企业在未来两三年实现跨越式发展的最后一次机遇，企业应采取中长期的融资策略。
中国指数研究院院长莫天全认为，虽然房地产市场目前受到调控政策的影响，但我国的城镇化发展进程决定了房地产业依然有着广阔的发展前景，而上市也依然是房地产企业做强做大的必由之路。
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