| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年05月20日 03:38 |
作者： |
张宁 |
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开发商融资成本急剧攀升，5月份在售信托产品利率最高者达到了12.61%
证券时报记者 张 宁
本报讯 尽管房价目前仍巍然不动，但信托市场却已开始感受到地产新政带来的冲击：5月份房地产信托产品的发行已出现急剧下降的趋势。记者获悉，信托公司正趋向于采用多元化的产品设计来减少房地产信托产品的系统性风险。而与之相应地，开发商的融资成本也急剧攀升。
发行量下降或是季节因素
从以往的情况来看，地产信托融资与监管之间存在跷跷板效应：当监管层对地产信贷收紧时，地产信托融资就会快速飙升。而据用益信托研究中心数据显示，5月上半月，全国仅发售7款房地产集合信托产品，规模共计24.8亿元。相比4月份的数据，降幅十分明显。4月份共发行房地产集合信托42款，总规模达130.9亿元。再上推至今年一季度，当季共计成立65款房地产集合信托产品，募集资金规模总额为173亿元。
上海某信托公司信托一部经理认为，仅凭单月统计情况恐怕无法说明问题。因为从往年的情况来看，5月份一般也是房地产信托产品的发行淡季。他预计，在6月份，房地产信托产品还将会大量涌现。
“现在正在发行的房地产信托理财产品多数都是很早就通过审批的。”用益信托研究员李旸认为，“随着监管审查趋严，信托公司提高风控标准，5月下旬乃至接下来数月，房地产信托发行数量都可能会收缩。” 李旸表示。
信托公司在房地产信托产品设计上的微调却直观显现了市场调控带来的冲击。除减少发行量外，从近期已发行的产品情况来看，信托公司正趋向于采用多元化的产品设计减少房地产信托的系统风险，诸如调高利率调高、下调产品抵押率、调整投资区域调整等手法在控制产品风险。
风控新标准拉升融资成本
这间接导致开发商融资成本提高。据前述上海信托人士表示，目前房地产信托贷款利率水平普遍维持在10%的水平线上已是不争的事实。而据记者统计，5月份在售信托产品利率最高者更是达到了12.61%。
受此影响，开发商所支付的资金成本急剧攀升。有关数据显示，目前房地产信托贷款的平均利率水平已接近2008年金融危机时的10.57%。而在整个2009年，除1月份融资成本维持在10%以上外，其余每月都呈递减的趋势，全年房地产信托融资利率维持在7%—10%之间。
其次，部分对外公开表示维持年化收益在7%-8%水平线上的信托产品，也在设计上有所变化，加强了产品风控的标准。如此变相提高了开发商的融资成本。其中，最常见的是降低贷款抵押物的抵押率。信托公司的理由是：随着地产调整政策加码，楼市成交量萎缩和价格松动必然将导致抵押物市值下降。
另据上述人士表示，目前成熟物业抵押率已从年初的7成以上降至6成，有的信托公司甚至推出了抵押率低至4成，但收益仍高达9%左右的产品。而在具体的贷款金额计算方面，信托公司往往也会在估值阶段就先在目前市场价格基础上降低10%-20%，然后按下调后的抵押率计算贷款金额，这迫使房地产开发企业在融资时必须将更多的资产用于抵押，相当于实际年利率再提高4%-6%，进一步拉升了融资成本。
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