| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年05月15日 02:20 |
作者： |
张若斌 |
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证券时报记者张若斌
随着国家调控房地产政策信号不断明确，不少投资者开始重新评估手中的房产。值得注意的是，中国房产市场十年大牛市中所经形成的一些投资理念，从价值投资角度看，却是绝非理性、乃至十分荒唐的。正如巴菲特所言：“只有退潮之后，才知道谁在裸泳！”
误区一：土地稀缺，房价必涨
很多开发商说投资房地产永远不会亏本，因为土地是稀缺资源，土地和房子只会越来越贵。事实上，不仅是土地，石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源，但资源价格并非永涨不跌。从实用的角度出发，石油是最难替代的不可再生资源，然而国际油价也曾经从最高点147美元/桶下跌至35美元/桶；即使是黄金，也曾经从1980年代的612美元/盎司，跌至2000年的279美元/盎司。
实证：此次房产调控后，北京最新推出的通州地块，仅仅折合平均楼面价约3000元，顺义地块更是流标待售；上海拍卖的新江湾C4地块，更是比年底价格下跌50%以上。由此可见，土地价格并非一成不变，政策、宏观经济和市场心态是决定性因素。
误区二：城市化助推房价
城市化水平不断推升，是不少投资者看好房产的投资依据。但数据显示，我国城市容纳人口已到达7亿，随着农产品价格上升和新增农村劳动力减少，短期内城市化进程恐难以加快。目前，中国东部省份平均人口密度是每平方公里132人，远小于日本、韩国和印度，而这些国家人口大多居住在低层或独栋住宅里，相比之下，我国城市人口大多居住在多层和高层建筑里，人均居住所占用的土地面积要远小于日韩。
实证：康巴什是鄂尔多斯打造的一座豪华新城，耗资超过50亿，面积高达32平方公里，历经五年建设。按计划，康巴什将成为鄂尔多斯的新中心，容纳100万人，但是由于缺少人气，最新的统计显示这里的居住人口为2.86万人，被称为“鬼城”。由此可见，城市化并非一帆风顺，“大跃进”式的发展模式教训惨重。
误区三：政府不会让房地产下跌
一般认为，房地产是中国经济的支柱产业，对GDP增长有着重要的作用，房地产繁荣，政府税收就多。但是值得关注的是，即使地方政府不愿房产下跌，但中央政府更关心长远发展和全局性的问题。如果房地产业继续膨胀，形成泡沫，进而影响到金融系统，这种后果将是中央政府不能承受的。
实证：从历史上看，政府并非始终鼓励房产上涨。上世纪90年代，第一轮房地产热最终导致海南等地的房地产泡沫崩盘，最终导致了海南发展银行和广东国际信托公司的破产。以史为鉴，中央金融体系对房地产热始终保持警惕，本次调控以来更是尤为明显。
误区四：坐收租金，稳赚不赔
中国人理财思维的最大误区在于：轻视资产支出，而过于重视名义现金流。一些人认为：每月支出房租是最划不来的，而收取租金则是稳赚不赔的生意。而按照目前平均约400-500倍的租售比，租金收益已经远抵不上月供，房产投资者实质上是在付出现金流，而绝非收取。
实证：以目前各主要城市常见的房产为例。假设某人目前以月租金2000元租房，而该房屋售价100万，则该租客的月支出为2000元；若其付出30万首付款和20年70万按揭贷款买下该房屋，则其月供支出为4619元，加上首付款本来能获得的利息562元，实际流出现金5181元，比单纯租房高出3181元。所以，不论买房人是自住还是出租，都无法改变负现金流的本质。
误区五：装修也要计提折旧
会计原理告诉我们，凡是固定资产，都是要计提折旧的。这一点看起来很简单，可真正想到这一点的人并不多。其实，出租房屋价值和装修代价，应当分别计算折旧。否则，房屋出租的账面利润会很高，但实际的收益却很低。
实证：一般房屋以50年计提，而装修和家电则以10年计提。假设某套房屋的价值为100万元，另加装修费用是10万元，则每年的折旧费为3万元。即每月租金必须超过2500元，而实际租售比为440倍。若仅仅计算房屋折旧，则每月租金只需达到1667元，租售比为600倍。显然，后一种计算法方式高估了房产价值。
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