| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年04月20日 06:03 |
作者： |
张达 |
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证券时报记者张达
近日出台的房地产调控政策出拳精准、力度空前，可谓立竿见影，前期房价上涨过快地区的成交量已明显下降，价格也开始下跌，股票市场上地产股昨日更是领跌大盘。这是否意味着楼市拐点已经不远了呢？
对此，接受证券时报记者采访的业内专家认为，如果“新国十条”能够严格执行，打击力度是相当大的，房价过快上涨定能得到遏制。但目前判断楼市“拐点”是否将至还为时尚早，因为在政策落实的实际过程中仍存在执行难度，很多政策细则也亟待制定，虽然此次强调了问责制，但具体落实还需要地方政府和金融机构的配合。
判断拐点为时尚早
国泰君安房地产行业分析师认为，多个以打压需求为主的政策在去年末至今年上半年出台，目前达到一定的高峰，预计其累积效应会在近期逐渐释放，并反映在成交量的萎缩上。随着下半年及明年上半年的供应高峰出现，伴随着政策的强烈打压，预计本轮周期将加速见顶，行业顶和政策顶将再次接近重合，加剧本轮周期的波动。
SOHO中国董事长潘石屹在接受记者采访时表示，最近出台的调控房地产市场政策的密集程度和严厉程度都是近年来少有的，未来房价拐点有多远，住房价格到底如何变化，未来一个月时间就可以见分晓，但住房的成交量会迅速降下来。
但中国房地产研究会副会长顾云昌并不赞同用“拐点”一词来形容房地产市场。他认为，虽然政策出台后这几天，京、沪、深地区反应强烈，楼市已经出现观望气氛，过去价格上涨过快的楼盘已不再上涨，少数楼盘还出现了价格下跌的情况，但后市量价齐跌能否持续仍需观察2—3个月，热点城市房价波动会更大。他强调，政府此次主要是针对部分城市的炒房需求，遏制其房价的过快上涨，目标是使房价保持平稳，而并不是要打压房价。
北京大学房地产研究所所长陈国强也认为，目前判断是否出现拐点为时尚早，成交量的萎缩及个别地区价格的下降等短期波动是对政策的正常反应，将来趋势如何还有待观察，关键是看地方政府和金融机构的执行情况，这是一个各方主体博弈的过程。
不过业内人士也认为，房贷新政如果得到严格实施，可以有效抑制部分城市（比如北京、上海、深圳、杭州，这些城市中非本地购房者所占比重较高）的投机活动，进而在短期内影响到这些城市的交易量和房价前景。
政策落实存在难度
虽然政策力度空前，但真正执行起来还有很多问题需要解决。顾云昌认为，政策中所指的二、三套房怎么界定，有些城市三套房首付、利率要大幅提高到什么程度，这些需要进一步出台细则。而在执行过程中，金融部门的责任更重。
中原地产三级市场研究部总监张大伟也认为，在“新国十条”中，二套房首付5成、贷款利率1.1倍的政策以及对异地购房的限制政策力度最大，如果严格执行，影响巨大。但这些政策的威慑力要大于实际操作的力度，银行更看重利润，而房贷又是其重要业务之一，特别是中小商业银行在首付和利率政策的执行上不一定会很严格。
除了银行信贷政策严格执行难度大之外，增加住房供应方面的政策落实也存在疑问。东方证券房地产行业分析师指出，“保障性住房和小户型商品房应该占70%以上”的政策仅仅用一个软性的条款来约束：城乡规划、房地产主管部门要积极配合国土资源部门，将住房销售价位、套数、套型面积、保障性住房配建比例以及开竣工时间、违约处罚条款等纳入土地出让合同。这种力度并不能有力确保中小套型住房供应结构比例严格按照有关规定落实到位。
张大伟对此表示赞同，他认为在实体经济未完全恢复时，地方政府仍需靠房地产来拉动经济，地方政府的利益与国家利益并不一致，这就要看地方政府此次如何配合了。
“如果政府能对大量囤积土地不开发的房地产商处理一个典型的案例，对不执行贷款政策的银行处理一个典型案例，无论是房地产市场还是资本市场都会按政策去评估了，这样政策就一定会得到顺利执行。”潘石屹说。
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