| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年04月07日 03:19 |
作者： |
陆志明 |
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陆志明
长期以来为人所诟病的传统“价高者得”土地招拍挂制度终于迎来了改革。清明假期前，上海规划和国土资源网发布18号土地出让公告，以招标形式出让莘庄地铁上盖大型综合性地块，此次招标将直接以评标结果决定土地中标人，这种模式下，报价因素仅占最后评标结果的30%。
传统招拍挂制度弊端不少，转向以经济、社会综合性指标决定的机制是其未来主要的发展方向。早改革、早试点，在实践中不断公开完善并推广之，总比争执于理论细节要好。
从莘庄案例来看，新方法主要采用由评标小组按照招标出让文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审综合评分，并根据综合评分结果直接确定中标候选人。问题的关键在于招标评分主要分为技术标和商务标，两项各占50分，其中竞买报价是商务标中的一项，总分30分，仅仅占到全部评标环节中的30%，而技术与其他商务因素所占的比重大大提高。如果新办法能有效抑制地方政府的土地财政，终结开发商的囤地冲动，那么仅从控房价来看就算取得了较大成功。此外，如果能达到其它目标，社会效应就会大大提高。笔者认为，要想实现这一改革目标需要从以下几方面着手：
首先，应建立充分反映招拍挂制度改革的新竞争指标体系。新的指标体系除了反映拍卖地价之外，还应涵盖政府实际土地收益、对失地者补偿、未来土地转移支付，甚至包括地块建设对周边民生改善评价指标等综合性的社会经济指标体系，并据此建立综合指数。开发商提交规划方案和竞拍价格、政府通过公开的评价指标体系进行评分，确定综合评分最高的开发商获得土地使用权。
其次，应在竞拍过程中充分遵循公开透明的原则。与以往单一以价格为衡量标准的计算体系不同，新的评价体系可能较为复杂，因此更需要透明化，以防止出现关系户的暗箱操作，甚至出现比以往价高者得体系更为不利的结局。
具体来说，一是确保评价指标体系的公开化。公众可以直观的知道新招拍挂制度中所包括的主要经济社会指标。这可以通过在试点过程中引入民意调查和专家访谈的方式实现；二是确保新招拍挂制度实施过程中的公开化。除了政府和开发商等拍卖参与者以外，还可以引入类似听证制度的公众参与机制。
事实上，改革开始时出现一些不合理的问题也在所难免。只要在实践过程中逐步完善均衡可靠的指标体系，并坚持透明公开的基本原则，那么随着改革试点的逐步深入，更能反映开发项目综合社会经济价值的优选制度将会完善以来，并最终取代以往单一拍卖价格的经济指标体系。届时不仅地方政府的土地财政冲动得到抑制，公众也能获得更好的民生改善效应。
（作者为复旦大学金融学博士）
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