| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2010年03月27日 05:28 |
作者： |
刘旗辉 |
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刘旗辉
最近，国资委勒令78家央企退出房地产行业的新闻闹得沸沸扬扬。可奇怪的是，到目前为止，没几家接受了国资委的这一命令。拒不执行老板和股东的命令，这是一个反常的现象。其实，说穿了并不奇怪：利益使然。而每个团体甚至到每个人，尽力维护自己的利益，确实是非难以说清。
为什么央企不愿意退出房地产？要回答这个问题，得先梳理一下中国房地产业的利益链条。中国的房地产问题，正是其中盘根错节的利益链，才使这么多年一边普通大众闹腾着房价太高，另一方面降价的梦只能是镜中花水中月。眼看着今天调控，明天就涨价；今天吼着房价太高，明天就不得不去排队拿号，因为不赶紧买，房价会更高。
地方政府靠土地财政维持已经是公开的秘密。开发商是另一个重要的利益链条。一个开发项目，除去土地、税收、土建及各种成本（包括公关成本），没有20-30%的利润，是少有企业愿意干的。而因为涉及到与政府各个部门及银行的和谐关系、资金规模要求高，房地产成为一个门槛并不低而很是“辛苦”的行业，这为其寻求高利润空间构建了合理的理由。
炒房者同样成为推动房价上涨的利益链条之一。北京热点地区的购房者有五成为炒房，天津热门楼盘炒房比例也达30%以上。炒房的收入比辛苦工作得来的收入要轻松和高许多，坐等房价上涨，几乎是一件毫无风险的事。目前其合理性在于，中国今天可供普通百姓投资的渠道极少，除了股市就是房市。但风险在于，自己的毕生积蓄押进去，一旦有闪失，那可不是要人性命？
除此之外，还有一些不能上得台面的利益链，如炒地皮的、寻租者……不用一一细说了。
说到这里，房地产利益链的纠结程度已可见一斑了。而这利益链条里，普通炒房者和购房者是话语权最弱的。而房价要想停住其疯狂增长的脚步，已经不再是利益群体博弈所能解决的了。于是，中央政府是否能真正顺着这条纠结利益链进行梳理，才是解决房地产问题的可行之路。
回到开头的问题，我们于是可以理解央企为什么不愿意退出房地产行业了。央企普遍具有极强的话语权，而且因为其特殊的地位，融资也好，政府公关也好，都有得天独厚的优势。加上房地产业普遍居高不下的利润率，谁会轻易放弃？最近频频出现央企地王，其中的原因，的确引人深思。而国资委勒令央企退出，则是梳理利益链条的一个重要迹象。另外，对银行信贷中房贷比例的控制也呼之欲出。但是，要真正梳理这条利益链，仅仅这些还不够。只有用市场的手段使房地产业本身的成本降下来，使房地产业的平均利润率与普通行业基本持平，才能使商品房真正成为“商品”。任何行政手段的运用，很可能继续加大房地产的成本，开发商为了自己的利润不变，除了涨价，别无出路。
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