| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年09月18日 06:58 |
作者： |
陆志明 |
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陆志明
在几乎已将保房地产行业等同于“保八”的时候，有地方政府的领导人愿意将房价收入比控制在较为合理的范围之内，着实让人“惊诧不已”。在近期于重庆举办的“2009内陆开发高地论坛”上，市委常委、常务副市长黄奇帆公开对媒体宣称：重庆调控房价的目标是一个正常就业的普通家庭，6.5年的家庭收入可买得起一套中低档商品房。若房价过高，超出多数市民的收入水平，就不是“宜居重庆”。
将“宜居重庆”的概念与符合国际通行标准的房价-收入比，区域内部较为有利的商业生活环境结合，这应该比以往地方政府所支持的提升房地产行业更具普适意义。城市发展的根本动力在于吸引人才创业，为社会提供更多的新型产品与服务。与此同时，不仅提升了个人的事业基础，同时也为城市商业环境的发展奠定了坚实的基础。并在此基础上形成人才、资源的集聚效应，吸引更多的外部力量进驻，最终形成如此循环往复的良性反馈机制。
而包括个人居住地产与企业商业地产价格，正是目前构成企业商业运作成本的重要组成部分。尤其是对于京沪深这样已经成型的沿海大型城市，居高不下的商业与居住地产价格已经成为影响企业进驻与人才流入需要考量的关键因素之一。考虑到这些国际性大都市所独有的其他优势，目前仍能吸引到跨国企业中国总部与高端人才的进入，而相对层次较低的生产性基地与普通中低层次人才则出现明显的外流迹象。
对于像重庆这样的中西部区域中心而言，承接来自沿海国际大都市的生产性基地转移，吸纳因在大城市居住成本飙升而离开的人才是下一步实体经济发展的重要推动力，此前英特尔将中国生产基地从上海转移至成都便是最好的例证。从长远来看，中西部区域中心城市相对低廉的居住与商业地产价格，较为丰富的人才资源与相对廉价的劳动力一旦被企业经营很好的整合起来，那么将对地区经济的发展产生极大的助推作用。
反之，如果目前大力推行抬高房地产价格的地方政策，表面上虽然能够在短期内使房地产行业的GDP得到较大幅度的增长，同时地方政府可以通过土地出让获得较高的财政收入。实质上却吸收了社会公众刚性需求的未来收入，致使地方政府拉动内需的基础受损。同时由于内地区域中心城市难以与京沪深这样的沿海国际大都市抗衡，成为高端人才与跨国公司聚集地，过高的地产价格将会阻碍外部人才与企业进入，最终高企的房价限制了长远经济发展的动力。
此外，房地产行业虽然能够带动相关水泥、钢铁、建材、家电以及装潢等行业的发展，但是这都是基于建筑与装修成本的考量，而目前房价高企的原因在于金融炒作。据国内相关机构的研究结论，目前沿海地区国际大都市的高房价仅有20-30%与实体经济有关。单纯依靠投资炒作来拉高房价，并不会提升多少实体经济与就业。相反却会造成房地产行业、甚至整个地方经济虚拟泡沫化。
而泡沫化最大的弊端在于终有一天泡沫是会破灭的，虚拟经济终归是要与实体经济保持中长期的一致。如果实体经济无法形成上文所述的良性循环，那么房地产炒作的越高，对于真实经济的威胁越大。黄奇帆副市长提出“宜居重庆”的概念实质上切中未来中国经济发展的肯綮。
房地产本身仅仅是国民经济主要产业中的一种，不应对其抱有过高的期望，国民经济的长期稳健发展更需各个产业均衡成长。如果在重庆这样的城市，房地产行业能够维持在合理的发展空间中，那么其他产业和人才流入将会得到大大提升，经济的长期可持续发展也能得到真正的保障。
从发达国家新兴产业巨头的地区分布来看，像微软、谷歌这样的新巨人许多并不建立在纽约这样的国际大都市，而是位于商业成本较低的区域中心城市，譬如西雅图以及加州硅谷等等。重庆等中西部区域中心城市应从中吸取经验，力争以较低的生活商业成本、以及良好的人居环境来吸引企业与人才的进入，从而为地区经济发展注入长远动力。
（作者为复旦大学金融学博士）
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