| 来源： |
证券时报 |
发布时间： |
2009年07月27日 02:17 |
作者： |
甘霖 |
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证券时报记者甘霖
从去年的“高调救火”到目前的“虚火过旺”，广州楼市可谓经历了冰火两重天。据广州本地媒体报道，一些开发商面对节节攀升的楼价觉得小幅涨价已不过瘾，纷纷玩起了捂盘惜售的花招，一些楼盘进入了封盘状态，2007年的捂盘风再度死灰复燃。
针对广州楼市的捂盘惜售现象，近日广州市国土房管局新闻发言人黄文波公开表示，广州将通过加强保障房建设、打击“捂盘惜售”、盘活闲置土地等措施，避免房地产市场再度出现暴涨暴跌。
捂盘惜售花样翻新
记者暗访了解到，广州天河、荔湾、海珠等多个区域都不同程度地出现“捂盘”现象。据不完全统计，广州捂盘惜售的开发商所占的比例已接近三分之一。在广州，拿到预售证却迟迟不开卖，打着“内部认购”的旗号继续蓄客，哄抬楼价已成为商品房预售环节中的普遍现象。
一位业内知情人士透露，珠江新城的某公寓仍有不小的可售货量，开发商却表示暂时不售。在从化的街口，一些已经拿到预售证的在售楼盘，售楼小姐对外一致口径是前期已经售罄。
广州一家知名开发商的销售总监告诉记者，因为今年上半年已经实现全年销售目标的一大半，公司的现金流也十分充裕，现在不着急，慢慢卖，只要政府继续实施适度宽松的货币政策，整体市场流动性较为充裕，楼价还会升，越捂越值钱。该公司目前在售楼盘占可售总数的50%-60%，剩下的房源暂不办理预售证，放到明年再说。“我们准备赌一赌未来。你想想，对于一个10万平米的楼盘，每平米涨价500元，就是5000万的净利润。”
据从事地产中介的谭先生介绍，目前广州开发商捂盘主要集中在两类楼盘：一类是在区域板块内货量特别少，不愁卖的。有的拥有稀缺资源，比如在老城区，又在公园边，还有湖景江景等，升值潜力大。有的是地区内阶段性缺货，供应量特别少。另一类是小发展商的楼盘，不像上市公司需要追求业绩，也没有大型房企的资金压力。反正只有一两个项目，货量也不多，涨多少都是利润。
他还透露，最常见的捂盘手法就是分批分次的领取预售许可证，这样开发商可以主动调整项目的开发和销售节奏，开发商采取“少量多批”的办法，把原本可以一次性推向市场的房源分多批推出，不仅可以造成房源紧缺的现象，而且有充分理由多次调价。另外，中介公司和地产公司联合起来“捂盘”也是业内公开的秘密。由中介公司一下子买断整层单位，然后分散到各个门店，用自己的销售网络把这些房子炒出去，每平方米起码能赚两三千元。
捂盘源于看涨
针对一些开发商捂盘惜售，业内也是众说纷纭。
广州资深房地产专家吴定金认为，楼价上涨的根本原因还是在供求关系上，如果广州楼市供应量持续走低，捂盘惜售将会对楼价的快速上涨起到推波助澜的作用。广州住宅市场已经进入缺货阶段，再加上明年亚运前夕及期间，建筑工地停工时间可能达半年之久，市场供应量将更匮乏，这种缺货状态将至少会延续3年。虽然政府三令五申有了预售证就要卖，但很难预防捂盘现象，开发商或者推迟去领预售证，或者说还没有准备好，或者直接将价格定为天价，很难界定。开发商捂盘是一种商业行为，很难避免。
合富辉煌首席分析师黎文江对此现象另有解读，他认为，七八月份历来是楼市销售淡季，从营销策略上来讲，一周卖一两套，还不如暂时封盘，储客一两个月，造成一旦开盘排队抢购的热闹气氛，效果更好。对于是否因为供不应求才造成开发商囤积居奇，哄抬房价，黎文江表示：“去年楼市低迷，开发商减少了开工面积，而现在需求释放出来，供应量没有赶上。但供货量不会一直少，只是6、7、8这三个月会少，到9月份，货量会多起来。今年楼市回暖之后，发展商又开始积极赶工。现在中心城区也在赶工，到了10月份新货会多起来。”
广州一家大型开发商的负责人在接受记者采访时表示，每个开发商对经济形势的判断不可能相同，即使捂盘惜售，也不一定最后就是赢家。2007年楼市火爆时，有些发展商推迟开盘，结果遇上2008年大调整，吃了大亏。人心不足蛇吞象，贪心的结果只能是搬起石头砸自己的脚。“我们目前的策略还是加速推盘，落袋为安，将购买力尽快转化为自己的回款和利润。”
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