作者：金鹏
   目前地产板块估值处于很低的水平，在全球货币政策陆续收紧的背景下，地产股总体上具备较好的防御性能，考虑到房地产市场调整的深入，建议关注地产股中具有优良防御性的品种；
   个股机会上，《红周刊-机构内参》建议重点关注一线龙头中的万科A、保利地产、金地集团、招商地产；区域龙头中的南通科技、宁波富达；受益保障房建设的北京城建、首开股份、中天城投等。
　　投资继续高增长房地产投资贡献突出根据中国统计局发布的数据，2011年1-5月，城镇固定资产投资总额90255亿元，与去年同期相比增速25.8%，较今年1-4月份25.4%的增速提高了0.4个百分点。市场平均预期增速是24.8%，因此数据比市场预期大幅高出1个百分点。
　　在市场都认为投资将会有所下滑的时候，5月份的投资数据再次证明了今年投资的强劲，投资成为今年拉动经济增长最突出的力量的苗头已经逐渐清晰。5月的投资增速为33.6%，虽然较4月份37.2%的增速在幅度上有所下降，但单月37%以上的增速在历史上并不多见，因此增速小幅下滑并不足以为奇。
　　房地产投资增速保持高位运行是本月固定资产投资保持较快增长的主要动力之一。1-5月，房地产投资增速34.6%，较1-4月的34.3%提高了0.3个百分点，从单月来看，5月的房地产开发投资增速35.4%，较上个月加快了0.8个百分点。房地产投资保持高位运行的主要原因一是二三线城市商品房价格未降，难以带动投资下滑；二是保障房在二季度开工带动了投资增长，这从近期的经济适用房投资数据可以看出保障房建设较年初有所加快。另外，工业增速下滑对固定资产投资的负面影响可能尚未体现。
　　虽然从工业增速上看2季度经济或许有小幅放缓，但预计全年经济增长无忧，这保证了制造业的固定资产投资。保障房建设作为今年必须完成的经济和政治任务在未来加快建设的可能性较大。预计2011年1-6月固定资产投资增速为25.5%。
　　政策调控将对基本面产生积极效果目前全国有35个城市执行了限购政策，根据2010年数据，35个限购城市的总销量大约占全行业的36%，总销售额大约全行业的52%。从比重上看，控制住35个大中城市的房价和投资需求，等于控制住了行业的龙头。近几年房地产新增需求和销售主战场越来越向三线城市甚至四线城市转移，如果限购推广到70个城市，则三线城市的销售和日益升温的投资需求将受到严重影响，全行业销量必将大幅下降。而新增需求向四线城市集中，由于尚未进入和布局，行业主流开发商受益非常小。
　　从2010年4月加强房地产调控至今，先后有4月、9月和2011年1月三次重大调控，政策效果体现在每次重大调控出台后3个月内销量显著下滑，但房价只是增速放缓，持续上涨。这种情况是政策失败的表现，也是政策很难出现根本松动的根本原因。如果目前开始出现的房价调整趋势持续，限购城市推广到70个城市这种可能性大为下降。但如果房价没有调整、35个城市的地方政府执行限购不坚决造成房价反弹，则限购推广的可能性大为增加。
　　房价及其上涨预期推动了通胀，进而构成通胀。滞后3个月的房价指数与CPI走势相关性强，所不同的是，总体上房价涨幅远大于通胀。而房价上涨又受到了社会融资总量、人民币贷款等流动性的推动，所以控制房价的行业调控政策与控制通胀互为表里，房价推动通胀，治理通胀的资金面紧缩等政策有利于促进房价调整，房价调整有利于通胀预期下降。在通胀及其预期没有得到有效控制和缓解的情况下，房地产调控政策、资金面紧缩可能很难有实质性放松。一旦得到有效控制，则政策转向温和将有利于房地产板块。
　　平衡局面将在四季度打破? 开发商资金有两大来源，一是银行贷款，二是定金及预收款，如果这两项指标分别同比持平和增长15%，房价会出现较大调整压力。根据历史情况，如果开发商资金盈余占现金支出的10%左右时，开发商的资金紧张程度将接近2008年水平，被动降价压力较大。而上述情形的出现，需要银行贷款和定金及预收款由目前5.6%和23%的增速回落至零增长和15%，预计这一调整过程会在四季度展开。
　　价格终究是供求决定的，虽然目前新开工面积已经连续18个月保持较高增速，施工面积也达到了2008年的1.5倍，但大多城市的可售量尚不及2008年同期水平。因为开发商有较强控制供给的能力，在蓄客量未达到满意状态之前，会普遍延迟开盘。供给的高峰预计会出现在四季度，因为由于限购和信贷紧缩，开发商需要延长蓄客时间，既然在五月没有实现推盘，在作为淡季的三季度供给放量可能性不大，前期大量新开工所形成的供给更多会体现在年底。目前各城市去化周期与2008年峰值相比尚有一定差距，说明短期供求关系也尚未达到令房价出现系统性下降的程度。
　　总体来看，开发商目前的资金状况和库存水平仍不会使目前市场对峙局面打破，短期较难出现推盘高峰期，市场短期仍将处于对峙局面，预计这一均衡状态的打破将出现在四季度。
　　地产板块投资策略目前地产股反弹的内部条件也即估值水平已经具备，根据各公司已经公布开工计划和销售均价可以判断其2011年的可售金额，按照2008年最差的去化水平来推断，上市公司销售额可以实现4-8%的增长。在经历2008年市场的调整后，上市公司的销售策略将更加灵活，实际销售额增速可能会更高，所以目前测算的上市公司估值水平较为可靠。
　　在二季度大盘下跌的洗礼之中，房地产行业个股的估值也进一步被压低，具备了一定的安全边际。因此，我们认为，随着大盘的见底回升，房地产行业也有望形成又一轮阶段性反弹的走势。个股方面建议关注三类企业，一线龙头中的万科A、保利地产、金地集团、招商地产；区域龙头中的南通科技、宁波富达；受益保障房建设的北京城建、首开股份、中天城投等。
　　

关注股票池

证券代码	证券简称	最新市盈率(PE)	最新市净率(PB)	2011年一季度基本每股收益（元）	关注理由
000002	万科A	12	2.03	0.11	防守反击首选，因为抗风险能力最强，估值水平也更具有吸引力
600048	保利地产	12	2.04	0.15
600383	金地集团	10	1.56	0.04
000024	招商地产	14	1.58	0.33
600862	南通科技	34	3.3	0.1	具有丰富的区域资源，能保持较高成长性
600724	宁波富达	35	4.4	0.12
600266	北京城建	10	2.5	0.18	国家对保障房建设资金来源的拓展有利相关公司财务杠杆的放大
600376	首开股份	13	1.7	0.11
000540	中天城投	25	8	0.11