今年以来，地产板块成为了市场中表现最为稳定的行业板块之一。截至10月29日，申万房地产行业指数累计上涨8.54%，大幅跑赢沪综指，在所有行业表现中名列前茅。究其原因，在于市场对调控政策预期基本消化，而房地产作为我国的支柱性产业，其上市公司业绩仍保持着较强的增长水平。在此背景下，券商预期房地产板块仍将是A股四季度运行的中流砥柱。

　　华泰证券（601688）：地产板块或维持箱体震荡

　　总体而言，我们对房地产未来的基本面判断是价格难大涨，政策小幅微调，成交削峰填谷，需求受制经济基本面的影响呈小幅萎缩状态。在这种基本面情况下，板块的投资机会将保持在箱体震荡状态，顶部是成交量难以超预期以及政策面的压制，底部则有行业公司现金、业绩及财务状况的良好支撑。操作上，基本面较好的大公司仍将有相对收益，可适时逢低配置。

　　价格方面，地产价格出现结构性回暖，但去库存压力仍将制约价格大幅反弹。从全局而言，市场价格会否暴涨取决于市场整体库存和供应情况。得益于销售的回暖，核心城市目前3月平均去化月数回落到10个月左右。但去化月数反映的库存并不代表市场整体库存，其反映的仅仅是市场上拿到预售资格楼盘的去化情况。而市场整体的潜在供应一直缺乏准确的跟踪指标，从草根调研的角度看，我们主要跟踪的上市公司下半年的可售量合计高于上半年50%以上，这主要受两方面因素影响：一是下半年新推货量高于上半年，二是上半年的去化率基本在50%-60%之间，大部分公司在上半年并未真正进入快速去库存阶段。从这个角度看，下半年依旧高企的库存水平将在一定程度上制约价格整体的大幅反弹。

　　政策方面，实质性全局收紧概率不大。关于政策，我们的一贯判断是：从大的经济逻辑出发，政策不存在实质收紧的可能，即使有，也将是结构性的微调而非全局的收紧。综合我们对下半年的房价走势以及经济形势的分析，我们认为政策在目前的时点出现实质性的全局收紧的可能性较低，如果有政策上的微调，那么结构性地采取扩大核心城市房产税的试点概率较大，敏感时间窗口或在年底。

　　成交方面，今年的成交大体将呈现淡季不淡，旺季不旺的局面。需求层面，年内政策的变动以及流动性的变化都打乱了成交的季节性特征，8月后市场的观望情绪加重，影响因素主要有：银行利率优惠受资金成本影响而开始部分取消；政策喊话对购房者预期的影响；经济面下滑影响居民长期收入预期。供给层面，开发商面对进入观望的需求，将采取的合理做法或是减少推盘和拉长蓄客时间。我们预计今年的成交或将大概率呈现“淡季不淡而旺季也不旺”的“削峰填谷”局面。

　　国泰君安：地产股存在明确修复性行情

　　我们认为房地产行业后续的政策面和基本面将维持较为平稳的状态，不必过分悲观。不过由于房地产行业的供求关系矛盾仍存在，尤其是一线城市，因此行业仍将持续处于偏调控的状态，对于行业估值有所抑制。

　　对基本面的判断中，其领先因素是销量，我们认为销量整体将维持偏平稳状态。如果由于经济低迷的影响，销量下滑明显的话，预计行业政策面仍可能做出一定的松动调整，来托底市场；如果销量过热造成房价的上行压力，则行业调控政策可能微调。

　　首先，限购限贷等调控抑制投资投机需求，而真实的首置首改需求相对平稳。其次，真实的刚性需求和改善性需求并未达到顶峰，理论上测算的真实需求仍足以支撑市场的平稳向前。再次，调控并不会改变中期内真实需求的总量，在预期企稳后真实需求将获得平稳释放。

　　房价是行业基本面的核心因素之一，也是影响政策走向的重要指标。我们判断房价2012年四季度将保持平稳，2013年二、三季度开始上涨压力增大。

　　政策面是影响行业走势的重要因素，我们判断行业政策将以保持平稳为主，经济低迷背景下并不具备出台再大幅加码调控的基础，且再加大对需求的调控更将降低开发商投资意愿以及未来的供应量，造成政策的死循环。目前宏观经济景气、政府财政、地产量价表现等关键指标与政策加码的2010、2011年存在巨大差距，不具备出台全面加码型政策的基础。未来房产税的出台更多是出于长期税制改革的安排，并不会影响房地产周期的波动。

　　在目前过于悲观的预期下，地产板块存在明确的修复性行情。政策面和行业基本面将平稳向前，对板块的过于悲观预期将获得修复。在行业销量保持平稳的大背景下，一二线龙头地产商凭借更畅通的融资渠道、高于行业的周转速度和品牌优势，将持续跑赢行业、扩大市场份额，行业集中度明显提高，增长空间明确。从估值上看，受政策悲观预期影响，目前主流商2012年PE仅为8倍左右，即使不考虑估值修复的情况，仅仅考虑龙头已锁定的20%-30%的利润增速，年度切换中股价也存在修复空间。给予行业增持评级，建议配置一二线龙头公司。

　　申银万国：首选销售增长确定以及业绩锁定度高的公司

　　四季度板块仍以震荡为主，大幅超越大盘表现概率不大，在重点上市公司方面，我们推荐产品适销对路，且2012年业绩锁定度相对较高的公司。包括保利、华夏幸福（600340）、招商、万科、苏宁、荣盛发展（002146）。主要逻辑和理由如下：

　　首先，目前货币环境整体中性略紧，而政策面没有实质性东西出台，绝对影响购买力和销售预期的因素都很难发生骤然的变化，由此导致市场整体可能呈现相对平稳的格局，销量大幅上下的概率都不大。而从近期市场的调研情况来看，主要开发商和楼盘的到访量以及去化都基本和前期持平，基本可以验证和支持我们的判断。

　　其次，政策面亦以平稳为基调。我们认为，政策的主基调稳定，考虑到基本面的现状，我们认为，实质性政策出台的概率不大。维持对于政策的判断，一线和部分二线由于短期供需格局很难发生突发性改变，行政性管制的策略将长期化，而三四线小城镇策略的实质性效果则有待观察。

　　最后，由此基本面和政策面刺激性因素均不明显，由此导致行业将相对平淡，股票投资策略围绕在业绩增长上，首选销售增长确定以及业绩锁定度高的公司。