随着新9.29"新国五条"及各地细则陆续出台，政策靴子已大部分落地，房产税成为了最后的达摩克利斯之剑。

　　房产税如果开征，对市场又会产生什么影响呢？从日本、中国香港的情况看，征收住宅保有税有赖于房地产的繁荣，而在行业萧条时难以征收。基于此，表面上看，开征房产税是增加房屋持有者负担的利空，但实质上对行业影响中性。2010年关于房产税试点的传闻纷纷扬扬，一直处于"引而不发"状态，反而能对市场起到一定的阻吓作用。

　　虽然"十二五"规划没有明确将房地产表述为"支柱产业"，但其作为支柱产业的地位在相当长时间内仍难动摇，特别是2011年，在宽松货币政策渐进退出过程中，为保增长、更为保民生，中央仍不得不延续扩张性的财政政策，各级财政将面临巨大压力，经济增长和财政增收仍需房地产支持。

　　政策之年

    2011年房地产调控以"巩固"为主，不排除阶段性放松可能。我们判断，从本轮调控发生的时代背景及方式上看，不排除政府希望借助此轮调控来实现经济结构调整的可能，最终仍是为了行业更好发展。

　　为巩固调控成果，2011年仍将是政策之年，但有阶段性放松可能。因为，宏观经济面临诸多不确定性，经济增长和财政增收仍需地产支持，因此地产调控的底线是"不能伤及经济"，一旦影响经济，政策必将松动，目前已有这种迹象。

　　由于"限购"等行政调控手段与市场经济法则并不相容，它是在保障性住房尚未形成规模供应、一线城市土地供应计划完成量严重滞后、通胀和升值有可能进一步推高房价的情况下推出的，若上述情况出现变化，政策也可能做出改变。

　　加息影响几何

    据国信宏观小组判断，2010年四季度会加息2次，除已发生在10月19日的一次外，另一次可能在年底前加25个基点；2011年上半年再分步骤加息100个基点，累计再加125基点。

　　对买房人而言，假设房屋总价150万元、首付比例按政策底线执行，加息按最坏情况假设，即在2011年年初一次加100个基点：对首次置业者，20年按揭的月供仅增加7.2%约524元；对二套房，20年按揭的月供仅增加8.7%约514元。相对"4.15"和"9.29"新政中的首付门槛提高及限购、限贷等政策，加息100基点影响轻微。

　　对于房企而言，开发贷为1~3年期限，若在2011年上半年累计加息100个基点，利率将由5.85%上升至6.85%，由于2010年四季度银行停贷，且房企融资任务也基本完成，有息负债2010年末再上升概率不大，按2010年三季报有息负债规模并假设2011年初一次加到6.85%，影响业绩为：全行业新增利息约43亿元/年，2011年行业每股收益平均下降约0.028元，降幅仅4.1%；影响现金流为，全行业新增利息仅相当于2010年前三季房屋销售收到现金的1.5%。

　　历史数据表明，加息并不一定影响地产股超额收益。综观上一轮加息周期，从2004年10月到2007年8月（前半段），1~3年期的贷款利率从5.49%加到7.20%，累计加了171个基点，地产股均有超额收益。在加息周期后半段，即2007年8月至2008年9月，地产股才显著跑输大盘，该阶段加了36个基点。我们认为，从2010年10月19日至2011年上半年，1~3年贷款利率若累计加145个基点至6.85%，应类似上轮加息周期的前半段。

　　财务稳健

    目前房地产行业财务状况仍然安全稳健。截至2010年三季度末，全行业的资债情况仍然良好：扣除预收款后的资产负债率为47%，净负债率为58%；短期偿债能力好。我们认为，经历了2008年考验后，大多数房企对市场和自身判断更为理性，抵抗风险的能力已提高，行业资金链断裂风险很小。

　　根据机构对主流地产股业绩预测，2011年收入同比增长31%。即使按最悲观的假设--2010年四季度无销售回款入账，2010年三季末的预售账款在冲抵2010年收入预测值与前三季收入之间的缺口后，仍能锁定2011年收入预测值的32%。事实上，主流地产股2010年四季度没有销售是不可能的，比如万科四季度至少还能再增加350亿元的销售回款，因此主流地产股的实际业绩锁定性较好。

　　机构低配

    2009年二季度末，全部基金对地产股的配置占股票投资市值的比例超过10%，在政策调控下，机构从2009年下半年开始至纷纷减持地产股，至2010年三季度末，已降至3.7%，比标配低0.49个百分点，居历史低位。

　　地产股被机构低配，筹码分散、卖压小，将成为布局地产股反弹行情的反向指标，当稍有催化因素出现导致机构略微提高配置比例，即有望触发一波反弹行情。

　　估值优势

    从2009年7月至今，地产股走出了一波与其基本面相悖的行情，基本面不断超预期，股价却不断下跌。从2009年7月24日至2010年12月1日，地产指数暴跌了37%，大量股票股价腰斩，无论横向还是纵向比较，估值优势都非常明显。如此低的估值，基本反映了未来所有可能出台的调控政策预期和这些政策对行业基本面能够产生的最坏影响。

　　从横向比较，根据Wind数据进行分析，按2010年11月26日收盘价，房地产开发类地产股块2011年动态PE仅11.95倍，排名倒数第二，仅比银行略高，而排在前10的其他板块平均已达到30倍。

　　由于银行流通市值占沪深300市值已近24%，而地产仅占5%，因此地产的估值提升空间还很大，一旦基本面没有大家预期得那么悲观、或政策略有松动，估值将容易获得修复，即使调控常态化导致估值受压，只能修复至15倍（这是2010年反弹的压力线），也仍远低于其他板块水平。

　　从纵向比较，选取过去6年行业内主业为房地产开发的24家上市公司作为样本计算动态PE变化，结果显示目前地产股估值处于2006年以来的底部区域，低于2008年大熊市水平。而且每当全行业PE均值水平达12倍或龙头公司PE均值达10倍时，股价往往触底反弹、甚至反转。

　　由于基数低（大部分重点城市2010年上半年销售面积是负增长、万科、金地、中海等龙头2010年前5个月累计销售面积也是负增长），我们认为，2011年上半年增幅会更大。经测算，2011年上半年销售面积约增长12%，由于上有政策擎制、下有需求支撑，房价将保持稳定。

　　左侧建仓

    综上所述，地产股在2011年上半年有投资机会，建议左侧建仓、逢低买入、布局反弹。如何选择地产股呢？财务稳、估值低、成长好、业绩锁定性强的公司是首选。建议把握两条主线，一、防守组合，优先选取估值低、财务稳健、业绩锁定性好的全国和区域龙头，如"保招万金"、华业地产、首开股份、滨江集团、荣盛发展、浦东金桥、亿城股份、鲁商置业、北京城建等；二、进取组合，选取地产+X（资源品、新能源、大消费）的品种，如福星股份（地产+新能源）、中天城投（地产+资源品）、西藏城投（地产+新能源）、中国宝安（地产+新能源）、华侨城（地产+旅游）、中弘地产（地产+旅游）、胜利股份（地产+医药）等。

　　相关观点

　　国泰君安：估值安全基于制度政策、行业基本面和美国、香港成熟阶段行业估值，中长期看，地产股板块估值预期10-25倍PE，中枢16倍。虽地产股板块平均PE高点不断走低，但目前估值安全边际很强。

　　总体判断，2011~2012年回归常态，处于销量、房价下降-盘整-恢复的阶段。

　　目前维持中性和标配建议。即在上半年甚至更长时间基本面与政策面处于相持阶段，板块存在超跌反弹阶段性投资机会，行业中性；下半年甚至更晚时间基本面向下调整且逐渐恢复，板块存在趋势性投资机会，行业可以增持。

　　在政策面与基本面相持阶段和阶段性行情下，建议选择X+地产股组合（中国宝安、新湖中宝、深天健、胜利股份等），周转快和业绩保障性强的行业龙头组合（万科、保利地产、首开股份等）。

　　安信证券：出现V型走势明年地产市场由于供给的推动呈现量升价微跌的局面，地产股则由于宏观政策波动可能出现V型走势。具体说来可沿着三条投资主线择股：

　　1、中介类公司。通常对成交量的敏感性较大，盈利增长支持股价表现。

　　2、广义持有物业型公司，包括持有写字楼、酒店或商铺。稳定的收入表现通常会支持其估值水平相对开发类企业上升。

　　3、开发类企业中满足以下条件：

　　A、资金来源可靠是必要条件（大多数上市公司可满足）；B、在融资条件满足下，首先需要维持利润率（高毛利项目，或者毛利润率稳定甚至有望随项目定位或区域层次升级）；C、其次满足量的增长，即更高周转（小的企业更可能有此潜力）。

　　给予行业"同步大市-A"评级，个股推荐：世联地产、中国国贸、小商品城、华业地产、荣盛发展、泛海建设。

　　

　　基金动态

　　上投摩根QDII发行

　　上投摩根全球新兴市场股票基金将于2011年1月6日起发售，投资者可以通过建行等代销机构和上投摩根直销中心进行认购。该基金将主要投资于新兴市场以及在其他证券市场交易的新兴市场企业。

　　基金看好医药行业

　　医药行业是未来几年股市最受关注的投资热点之一，近日将有国内第二只医药行业基金公开募集，易方达基金指出，周期性行业波动相对较大，而医药行业稳健增长、广阔的市场前景以及国家政策的扶持和推动，使之受到资本市场的认同和持续追捧。
　　

　　华安两债基派发红包

　　华安稳定收益、华安强化收益两只债券基金分红。华安稳定收益基金为第3次分红，每10份基金份额将派发现金红利0.65元；华安强化收益基金为第6次分红，每10份派0.50元。
　　

　　华泰柏瑞价值分红

　　华泰柏瑞价值增长基金近日分红，每10份基金份额分红2元。其中，该基金分红的权益登记日、除息日为12月28日，红利发放日为12月29日。

    易方达"低碳骑行"获奖

    日前在"东方财富风云榜"评选中，易方达基金"绿色地球、低碳骑行----网上直销客户Bike（拜客）环保行动"荣获2010年度"基金业社会责任奖"。

　　
　　"益盟操盘手"软件获奖在2010中国手机产业发展大会上，"益盟操盘手"软件获得大会颁发的"手机证券服务突出贡献奖"，益盟操盘手手机版自2010年正式上市，到年底，益盟操盘手的推广用户数同比增长10倍，达到900万户，销售额同比增长6倍，位于行业前列，