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房价调整步入时间窗 7月地产板块能否利空释尽？来源：通信信息报 | 发布时间：2010年07月01日 11:22 | 作者：
6月，地产板块的两个现象值得关注：一是房价开始松动，二是地产股止跌。虽然二者有着密切的关联性，但地产股企稳的主因是并不是来自住房方面，而是6月份商业地产炒作掀起的热浪，带动地产板块略微回升。据同花顺（300033）数据显示，截至6月29日，地产指数6月份下跌3．45%，强于大盘，显现止跌迹象。地产行业牵一发动全身，地产板块能否筑底将决定A股7月行情的走向。 地产股止跌反弹 6月地产数据让投资者看到了希望。据同花顺数据检测显示，地产指数6月份下跌3．45%，这是继4月地产板块大幅下挫以来，表现较为稳定的一个月。 从个股表现来看，领涨的仍然是万科、金地、招商、深国商（000056）、金融街（000402）等投资者们重仓的龙头股，另外，部分二三线地产股也纷纷跟进涨势。 消息面上，全国社会保障基金理事会理事长戴相龙17日表示，到今年年底，全国社保基金将入市比例提高至30%。业内预计，这是金融地产股的底部信号。除此之外，受益人民币升值概念，地产股成强势股之一，受此利好刺激，21日，地产板块多数个股迅速大幅冲高，保利地产（600048）涨幅一度大增近4%。 从相对估值的角度来说，目前房地产板块的估值也已经处于历史的低点。历史上房地产相对于全部A 股溢价最低为0．99，目前估值溢价为0．98，已处历史低位。从绝对估值的角度来说，股改以来房地产板块的平均市盈率在37倍左右，这与2006年以来房地产销售金额的平均增长率36%基本相一致，体现了一个较为合理的估值水平。 商业地产股表现活跃 从6月地产个股表现来看，我们可以发现，商业地产股表现活跃，成为本月地产板块的一大亮点。其中，招商、深国商、金融街等商业地产龙头股涨势凶猛，资金也纷纷悄然进入。那么，投资者们为什么青睐商业地产股呢？ 首先，商业地产将替代住宅商品房成为市场关注的热点。按照业内人士分析，地产开发分为三个阶段：第一阶段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。目前中国地产业已进入第二阶段，住宅开发暴利应该逐渐过去。中原地产市场研究员张大伟认为，宏观调控对住宅类地产过快增长产生有效抑制后，住宅开发商也会转向商业地产开发来持续经营及弥补盈利的不足。 其次，商业地产总体估值偏低。就目前而言，宏观调控对住宅类地产过快增长产生有效抑制后，住宅开发商也会转向商业地产开发来持续经营及弥补盈利的不足。其中，商业地产价格相对低估成为该行业趋热的主要因素。 再次，商业地产会带动住宅的销量，在二级市场上或成为地产板块的催化剂。购房者在选择地段时，通常会选在购物方便的区域，由此，商业地产会带动周边住宅量价齐升。另外，贷款新政出来以后，工商用房也就是商铺与住宅的首付基本上是统一的，这样工商物业的优势就凸现出来，投资回报甚至好过炒楼。 房价调整步入时间窗 但是，目前房地产业最大的障碍是在政策打压房价的前提下，房价却依然坚挺。对于资本市场来讲，房价“坚挺”不利于地产板块见底。房价不跌，政策就不可能松动，市场的预期就不会转变。 另外一方面，目前各国都在退出刺激政策，缩减赤字，因此国内信贷宽松的条件不在具备。只有房价跌了，市场预期利空释放，政策有所缓和之后，地产股才能真正见底。而地产股见底，整个股市也就可能见底了。那么，在怎样的情况下房价才能下跌呢？ 按照市场经验，只有在成交量下降了一段时间之后，价格才会下跌。中原地产的分析人员称，新政出台之前成交量非常活跃，新政出台之后，成交量突然急刹车导致后继无力。如果6月的成交量比5月高，那么底部较难有一个大的调整；如果6月成交量往下跌，那楼价才会走跌。 业内人士分析，房地产调控会依次出现政策底、成交量底、价格底。现在政策底初现成交量底正在形成而价格底还需数月才能到来。面对7月行情，投资者要关注房价波动，只有房价调整到位地产业利空释放之后，A股或许才有望走出弱市格局。 文档附件：
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