地产新政以密集“组合拳”，雷霆万钧之势，直击房地产市场这匹脱缰野马。住宅成交量应声下落，房价高处不胜寒，曾经春风得意的炒房客已成惊弓之鸟，数以千亿计的资金匆匆撤离。地产新政激荡的不只是楼市的量与价、买与卖，还深刻影响着人们对投资、消费的理念。

　　本组策划主要涉及投资和消费领域。通过对市场的采访和分析，感受市民投资消费心态的最新变化，观察市民在调控背景下的预期、取舍和趋势；通过与专业人士讨论交流，预测市场的后期变化，寻找资金的最佳流向。撷取的虽然只是楼市新政冲击波的一鳞半爪，但我们期望能给读者些许启示。

　　深圳特区报记者 谭建伟

　　住房被称为中国人在银行之外的“第二储蓄所”。严厉的楼市新政正将数以千亿计的资金逐出住房市场。在高位成功出货或仍在不断出逃的楼市巨资流到哪里去了？它们将开拓哪些新的投资空间？

　　人们在注目、在探寻。连日来记者走访深圳市场，咨询从事财富管理、研究的专业人士，倾力寻找楼市出逃资金流动的蛛丝马迹。比较趋同的看法是：楼市资金向商业地产、黄金市场及银行稳健理财产品转移的迹象较为明显。

　　转战商业地产

　　“４月中旬，国家展开新一轮楼市调控后，确实接到不少客户、主要是在深圳经营的外企老板的咨询。他们表示有意购买甲级写字楼，供自用和保值增值，希望推荐好的项目。”仲量联行深圳商业地产部主管夏春毅透露，目前，客户对商业地产的关注度明显提高，尤其是一些在深跨国公司对写字楼的需求在逐渐增长。

　　５月１０日上午，记者前往深南东路蔡屋围片区一栋新售写字楼看盘，恰遇新近撤出住宅市场“移情”写字楼的市民韩先生，他咨询商业地产的政策与住宅比有哪些不同？售楼小姐介绍，过去买住宅首付可以做到两成、三成，利率低至基准的七折、八折，而商业地产的按揭一直要求首付五成，利率１．１倍，加上，商业地产总投入金额大，物业管理费、空置率高，风险更大。因此，投资者主要选择了买住宅。现在，楼市调控，二套住宅贷款标准与商业地产一样，三套房贷已暂停，而商业地产无论套数既未暂停贷款，也未提高成本。“最近，我就接待过一些从住宅市场转过来的投资者，部分既投住宅又投商业地产的市民则加大了对后者的投入比例。”

　　数据显示，随着楼市新政的出台，我市一手商业地产相对新住宅成交量的比例在提升。据统计，今年３月，我市成交商业地产１２４套，成交一手住宅３００２套，占比为４％；４月中旬，楼市新政发布，我市商业地产当月成交量增至２２１套，占同期住宅的７％。最近６天（５月５日至１０日），我市成交商业地产２８套，占同期住宅成交量２９１套的１０％左右，比４月、３月分别提高了３个、６个百分点。

　　加盟黄金市场

　　部分楼市流出资金可能选择了黄金市场。今年一季度，金价一直在１１００美元／盎司以下盘整，此前的去年四季度及今年的３月中下旬至４月上旬，深圳楼市成交相当火爆，不少炒楼客成功逃顶，不排除有楼市资金分流进了金市。

　　深圳工行专业人士透露，购买实物黄金的客户在增多，有的一次斥资２０多万元买下１公斤重的金砖。１－４月，深圳工行金条的销售量同比增幅在三成以上。投资纸黄金博取差价的投资者更趋活跃，交易额不断放大。４月份，深圳工行纸黄金交易额比一季度月均增加１０万多克，增幅达两成。该行新推出的黄金定投业务也受到大资金追捧。一位支行的业务经理告诉记者，日前，有多名客户签下了每月定投１０万元的协议。

　　兴业银行深圳分行有关人士也表示，近期黄金业务平稳增长，成交量持续放大，确有增量资金流入迹象。

　　退守银行产品

　　“在楼市、股市走弱的同时，银行稳健理财产品销量稳步上升。起点金额达数百万元的一些理财产品客户量有增无减。”深圳交行理财师姚曼平介绍，银行保本类固定收益产品吸引了大量资金的关注。

　　记者了解到，随着楼市风险的与日俱增，部分商业银行有针对性地推出以吸纳股市、楼市流出资金为目标的稳健产品。在投资标的风险低、资金流动性好的基础上，尽量提高回报率。像深圳工行本周发行的一款４７天期此类产品约定，１００万元以上的客户，预期年化收益率为３．１％，远高于同期存款利率，比该行上个月的同类产品收益率提高了一成左右。在认购产品的客户中，１００万元以上的占七成四，明显高于过往比例。该行有关负责人表示，据观察，购买数百万元，甚至上千万元银行理财产品的群体中，确有一些是原来投资楼市的客户。

　　业内人士分析，种种迹象表明，离开楼市的巨量资金有的还流向了股市、股指期货、医药行业以及实业项目。

　　房地产市场

　　出现五大变化

　　新一轮楼市调控序幕将过一月

　　房地产市场

　　出现五大变化

　　４月１４日，国务院常务会议研究出台房地产调控新政策，拉开了新一轮楼市调控序幕。如今将过一月，商品房成交量、消费者预期等都出现了新的变化。

　　二手房成交量大幅下降

　　楼市调控新政策一经公布，京沪深一线城市旋即出现二手房抛售现象。素有风向标之称的二手房市场经历了成交量从急剧扩大到下降的转变。

　　一手房成交量萎缩

　　作为传统销售旺季，“五一”假期，部分城市楼市明显遇冷。国家统计局最新公布的数据显示，４月份当月，商品房销售面积８０５１万平方米，比３月当月减少１５５万平方米，其中住宅销售７２４９万平方米，减少１８０万平方米。

　　土地市场开始降温

　　国土部释放加大土地供应信号，开发商靠土地融资受到限制。５月７日，昔日地王频现的上海新江湾城地块，仅以拍卖底价成交。北京最大的顺义地块由于５家开发商的报价均低于政府底价而流标。来自中国指数研究院的数据显示，４月份土地成交大幅回落，环比降幅超过４０％。

　　房地产金融领域出现新变化

　　证监会表示将联合国土资源部加强对房地产企业融资监管。５月５日银监会再次上调存款准备金利率，银根紧缩态势进一步加大。来自股市的反应也快速强烈，地产股大幅度下跌。

　　购房者等待和观望情绪渐浓

　　根据北京市交易管理网的数据，４月份全市共办理租赁业务近两万件，环比上涨３６．９％，与去年同期相比上涨２２．８％，创下历年同期的最高纪录。

　　“４月中旬出台的新政策直接刺激了租赁市场。”２１世纪不动产市场分析师齐凡说，大量购房者选择放弃在近期内的购房计划“转购为租”，增加了需求量。同时，大量业主对楼市持观望态度，将手中房产“转售为租”，从而形成了目前租赁市场供需两旺的局面。购房者对未来市场预期产生变化，还导致了退房的出现。 (据新华社北京５月１２日电)

　　出逃 潜伏 回避

　　面对调控投资客心态迥异

　　“史上最严”的楼市新政对炒房客的打击是最直接、最猛烈的，对其他普通投资者选择投资方向、思路也产生了重大影响。在与众多市民的交流中，记者发现，出逃、潜伏、回避是当前市民对投资楼市的三种典型心态。

　　打算当“房东”的郑先生

　　去年１０月，郑先生在福田区买了一套９０多平方米的二手房，原打算分隔成小间出租。今年３月，楼市调控的风声渐紧，而市场上二手房出现天量成交，颇有些投资经验的郑先生果断出货，净赚了十几万元。

　　“回想起来有些后怕，要是当时稍一犹豫，现在想卖也卖不出了。”郑先生表示，此轮调控与以往不同，可能意味着以后炒楼赚钱基本没戏，这是自己坚决出逃的原因。今后，自己轻易不会再涉足楼市这一“雷区”，国家支持的投资渠道还多着呢。

　　有四套房子的李先生

　　李先生则选择了在楼市就地卧倒，长期潜伏。他手头有四套房子，但一套也不准备出售。“我感觉房价不会大降，波动有可能。现在是人为打压，并不是市场自身的要求。２００８年金融危机都闯过了，如今经济发展这么好，相信房价最终会回来的。”

　　李先生也认为，现在不是买房的时候，“我不会乱动，如果房价大跳水，有资金可以考虑补仓。”

　　本打算炒楼的新女士

　　今年３月下旬，深圳楼市突然走出观望，量价齐升。从未炒过楼的新女士差点在朋友忽悠下进了楼市。“幸亏业主临时提价，让我犹豫不决。随即严厉的调控政策接连发布，买房的事自然就黄了。”

　　新女士说，房子不是纯粹的投资品，主要是供人居住的民生资源。政策风险非常大，如果想博高收益，不如炒股；如果求稳，可以买银行低风险的理财产品。“经过这次虚惊，今后我会离楼市远些，更远些。”

　　炒楼赚大钱的年代正在远去

　　投资实业机遇更多

　　数以千亿计的楼市资金如何流动，才可以既促进经济健康发展，又带给投资者可观的回报？受访的专业人士认为，从中长期看，低位买入股票、进行私募投资、加盟产业基金都是不错的选择；近期看，购买银行稳健理财产品，投资商品类资产机会较多。

　　综合开发研究院(中国·深圳)金融中心主任张建森博士表示，数以千亿计的楼市出逃资金应引导到促进产业发展上去。新一轮楼市新政的出台，标志着炒楼无风险赚取暴利的年代正在成为历史。如果继续维持炒楼稳赚的局面，就会将实业资本也引向地产，将泡沫越吹越大，这样是非常危险的。要终结楼市打压后、反弹更大的困局，打破炒楼者心中的幻想。金融机构要不断完善体系，开发符合市场需要的投资新品，推动更多企业到创业板上市，并大力发展产业基金。

　　“从投资者角度看，楼市流出资金可以转成私募投资资金，在资产证券化大潮中寻求机会。”张建森表示，近期股市大调整，抄底股市就是一个机会。同时，投向产业基金，从支持国家新兴战略产业及内需型产业中获取相对安全、丰厚的回报。

　　东亚银行（中国）有限公司分析师认为，目前的股市、楼市震荡不改经济复苏趋势。事实上，美国经济复苏态势仍在延续。中国的状况更加平稳。一季度的实际ＧＤＰ增速从２００９年四季度的同比１０．７％上升至１１．９％，增长动力完全来自国内需求（净出口对经济的贡献率为－１．２％）。

　　“受益于中国经济的稳步增长，以及外围环境的复苏，商品类资产，如工业金属、贵金属等将随着经济增长而价格受支撑。”该分析师举例说，近期全球不锈钢市场的强劲复苏，已带动全球镍价大幅上涨。而汽车制造是铂金的最大买主，随着全球经济复苏，中国汽车业的大幅增长，铂金需求与日俱增。因而，此类投资标的是比较合适的对抗通胀的选择。“如果担心商品市场的波动较大，且没有合适的渠道投资，可以考虑相关挂钩商品的保本理财产品，既可保证本金安全，也有机会获得较高的潜在收益。”