| 来源： |
深圳商报 |
发布时间： |
2010年01月13日 10:17 |
作者： |
黄炎 |
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昨日有消息称，险资不动产投资监管细则拟定工作已基本完成，并有望在１月下旬召开的全国保险监管工作会议之后正式出台。受此影响，地产股昨日午后快速拉高。而对于险资入市将大举进军地产市场的猜想，业内人士指出，险资投资不动产主要以一线城市商业地产和保障性住宅为主，而投资不动产并不等于直接投资地产股，且Ａ股地产公司中从中直接受益并不明显。
１９００亿险资可望入市
据此前消息人士透露，不动产投资监管细则拟定工作已基本完成，倘若保监会内部审批进展顺利，则有望在全国保险工作会议召开之后出台。在投资范围上，保险资金仍然不允许投资居民住宅，而商业地产、廉租房建设属于可投资范畴，此外，在不动产的具体投资比例上，目前监管部门尚未达成一致意见。而保险公司必须在近两个年度偿付能力充足率（偿付能力是保险公司偿还债务的能力，偿付能力充足率＝保险公司的实际资本／最低资本）达到１２０％以上，才有资格申请参与试点。记者昨日就此采访多家保险公司，均表示尚未听说上述传闻。
据业内人士此前推测，保险资金可用于投资不动产的资金量大约在５％至８％之间，最高不会超过１０％。根据保监会的数据，截至２００９年１１月，保险资产总额为３．９万亿，若按５％的比例推算，未来可能有１９００亿元的保险资金可以涉足房地产市场。该投资规模相当于当前上海甲级写字楼市场价值的２倍以上。
投资“持有型”项目为主
“保险资金进入不动产的主要目的是为了获取租金回报，而不是炒楼。”东方证券保险行业资深分析师王小罡在采访中表示，这可以使保险公司获得一个长期、稳定的回报，也是使保险公司资产负债比匹配的更好方式。因为通常股票的投资收益率在１０％以上，但其风险偏大。而债券的投资收益率通常在６％以下。市场希望有一个收益率在６％至１０％的投资渠道，而商业地产就是一个好的选择，可以弥补市场的空缺，也使得保险公司在做资产组合时有更多的选择，将对保险股构成利好。
而一位地产业内人士也向记者表示，从管理层禁止险资参与房地产的开发与销售两大环节来看，对于商业地产而言，保险资金不太可能直接参与物业的买卖；相反，险资更可能从长期投资的角度，以投资“持有型物业”为主，即获取投资物业的稳定租金，或参与有政府保障的廉租房项目，并从中获益。
或造好一线城市商业地产
值得注意的是，细则的出台只不过是给保险资金投资不动产一个“名分”。实际上，很多保险公司早已通过多种渠道涉足不动产投资。
去年１２月３１日，生命人寿与佳兆业集团及其附属公司签订了为期五年的策略联盟框架协议。根据协议，生命人寿与佳兆业将以租赁、买卖、信托、抵押融资等方式开展合作。
而早在去年５月，人保集团就通过旗下的人保控投与金融街签订了战略协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发等方面进行合作。中国平安通过旗下子公司平安信托分别与金地集团、绿城集团等知名房企签订了投资战略框架协议。就在去年底，远洋地产与中国人寿签订认购协议，后者同意有条件参与远洋地产配股。此外，泰康人寿、中国太保等更多地利用自有资金购置自用办公楼、与其他公司合办专业公司曲线进军不动产。
一位地产行业分析师向记者表示，险资即使涉足地产业，对商业地产也可能以区域性影响为主，尤其是投资一线城市的商业地产可能性最大，而涉足二三线城市的可能性较小。即使有险资参与，对地产公司业绩推动也十分有限。而目前地产股中，还鲜有可望大举受益的上市公司。
而据ＷＩＮＤ资讯统计，截至２００９年三季度，保险公司共累计持有１６家地产上市公司的股票。其中，除了中国人寿三季度对金融街减持了２０００万股以外，其余地产股均为增持。其中，中国人寿增持万科超过９９１３万股，增持市值最高。而招商地产、中华企业等也在增持前列。
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