| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2010年01月07日 09:50 |
作者： |
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2009年四季度，房地产企业开工量和竣工量均保持上升态势，销售额与结算资源同步攀升，房企也逐步进入业绩收获期。从最新公布的市场数据分析，A股房地产公司四季度销售额同比增幅有望超过40%，环比则略有增长。由于房地产公司业绩主要在年底结算，因此，2009年，房地产公司整体业绩增幅将高于前三季度。
盈利显著改善
根据易居房地产研究院、中国房产信息集团联合发布的数据显示，2009年，我国房地产企业销售20强合计实现销售收入达5231亿元；前三季度，20强房企实现销售3488亿元。由此计算，20强四季度实现销售1743亿元，比前三季度平均单季销售额高出50%。券商研究人士分析，从去年下半年开始，房价大幅上涨，预计四季度房企实现的净利润增长将明显高于销售收入增幅。
国家统计局数据显示，2009年1-11月，全国新建商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。其中，商品住宅销售额增长91.5%。业内人士预计，2009年新建商品房销售额将接近4.5万亿元，四季度销售约1.7万亿元，同比增幅超过100%，环比增幅接近45%。
楼市热销直接带动房企预收账款的增加。据中国证券报统计，截至2009年三季度，A股房地产公司预收账款合计达1887亿元，同比增长63%；是同期营业收入的1.4倍。加上四季度的销售额，房企在2009年年底可结算的资源相当充裕。
国信证券行业策略报告指出，销售好转将直接带动房地产公司业绩改善，由于房价从去年下半年开始明显上涨，并大幅修复企业毛利率，预计2009年四季度和2010年房地产公司的业绩和盈利能力将远超预期。
招商地产（000024）去年1-9月累计销售额大约120亿元。光大证券预计，招商地产四季度至少可实现30亿-40亿元销售额，2009年销售收入为140亿-150亿元，同比增幅约150%。光大证券预测，招商地产2010年结算业绩将同比增长85%。
谨慎看待今年楼市
出于对楼市泡沫的担忧，去年底，管理层对房地产业的调控政策密集出台。新政实施后，主要城市商品房销售明显降温。另外，直接针对开发商的政策“拿地首次缴款比例不得低于50%”也将收紧开发商的资金链。一线开发商和券商研究机构对今年楼市表示谨慎乐观。
光大证券认为，已出台的营业税调整拉开了未来财税调控的序幕，未来地产市场的需求和供给会反向变动，将使得目前失衡的供求关系逐步扭转，由于投资性需求萎缩、自住性需求开始观望，预计2010年一季度的成交量可能明显回落，同时，房价将经历涨幅收窄、甚至高位盘整。
万科认为，在宽松的政策刺激下，2009年商品房销量大幅回升，房地产开发投资和新开工也逐渐恢复。随着部分优惠政策到期，未来房地产行业政策出现调整是必然的。万科指出，早调整对行业的影响要好于晚调整。在需求仍然旺盛的背景下，开发商会大量拿地开工，新开工将增加，这将导致2010年三、四季度市场供求状况出现一定转变。届时，如政策再出现收紧，将对市场产生更大冲击。
宏源证券杨国华认为，明年信贷先松后紧，政策从土地及预售环节“逼供”，房地产投资和新开工持续上升，房企资金需求将增大。同时，政策抑制投机需求的效果逐渐显现，2010年3月以后销售额同比萎缩概率较大，房企资金流入减少。由此，明年房企整体资金状况不会好于今年。
业内人士预测，2010年房地产市场集中度有望进一步提升，排名前15位的地产上市公司营业收入占比继续上升。经历过2008年市场的低潮与2009年土地市场的火爆之后，中小公司的生存环境受到挤压，土地储备呈衰竭之势。而大公司市场占有率逐年提升将是长期趋势。
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