| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年12月26日 10:09 |
作者： |
孟坚 |
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□本报记者 孟坚
近期在大盘下探调整过程中，地产股成为“重灾区”，总体跌幅远高于大盘的平均跌幅。其内在的下跌逻辑是，最近政府针对部分城市的房价上涨过快出手调控。从“国四条”到“拿地首付不低于50%”，再到“营业税优惠政策”终止，中央政府密集出台了多个楼市调控政策。如此强度的调控举措超出了证券市场的预期，于是地产股成为不少机构减持的品种。
就目前地产股的平均估值看，已经充分体现了市场对未来房地产业看淡的预期。通常证券市场的波动是基于一种对将来有可能形成估值变化的提前反应，因此地产股下跌的逻辑是政府的政策调控或有可能使得楼价下行或交易量锐减，进而影响到上市地产公司的业绩。但从以往历年的地产调控政策出台后的反应看，并不会起到立竿见影的效果，而是往往要滞后半年左右的时间。在宏观经济整体向好的大背景下，房价或暂时不会随着调控政策的凌厉出手而应声猛跌。可以预见的是今年，甚至明年地产股的整体业绩不会出现大幅下滑。
从今年部分城市房价大幅上涨的原因看，主要有四点：土地供应减少、投机性买房增加、开发商囤积住房和部分城市保障型住房建设滞后。土地供应减少的一个重要原因是，今年新增的九万亿贷款中有五万多亿贷给了地方政府。由于地方政府“不差钱”，因此原来靠卖地获得土地收益的土地财政状况得以改观。由于房地产开发建设周期大约需要两至三年，因而有可能导致明年房地产市场供应仍然偏紧。
假设在市场需求变化不大的前提下，明年房价快速回落的可能性则不是很大。那么，地产上市公司业绩的拐点或许要在后年才会出现。前一阶段地产股的超跌只是出于对政策调控的一种概念性的恐慌预期，短时间内不会对地产上市公司的实际业绩造成过度的负面影响。因此在行业估值偏低的状况下，地产股或有短线交易性的套利机会。
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