新闻背景

　　自中央经济工作会议之后，管理层对房地产行业的态度忽然改变：12月14日推出“国四条”，12月17日发布《进一步加强土地出让收支管理的通知》，12月18日“住建部约见200余名副市长在北京开会”……一连串的消息都直接指向了目前热得烫手的房地产行业。

　　股市一向是最敏感的，A股市场的地产股自从中央经济工作会议闭幕之后就开始一蹶不振，在上周更是连续下跌。

　　自2006年以来，地产板块就是A股市场中绝对的龙头，其强大的号召力已经左右A股市场四年。

　　如今国家政策的微妙变化，是否会使这位“带头大哥”就此倒下，失去龙头地位？

　　50%首付用意何在

　　在财政部、国土部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》中，明确开发商以后拿地时“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清,首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。

　　大通证券许鹏介绍，这个首付比例对地产商的影响是非常大的。在此之前，地产商拿地需要缴纳的首付一般是在20%~30%之间，在各个地方城市还有很多更为灵活的方式降低首付。地产商通过这个杠杆就提高了资金运用效率，以小成本拿地，然后再向社会融资，融资后再拿地，或者盖楼，这样一来，整个资金链条运转得非常快，地产商利润也高。如果要求首付必须达到50%，那么地产商拿地的成本将加大，如果不想办法筹措资金，经营运转速度将减缓，产出率降低，利润将下降。

　　齐鲁证券分析师张巍认为，管理层出台这一措施是充分考虑到目前市场中一些特点的，因为目前国内地产商手中囤积了大量的成品房，捂盘惜售的现象非常严重。换句话说，将拿地首付提高到50%后，地产商如果想维持原有的生产速度，就必须筹措更多的资金继续拿地。

　　作为地产商，其筹措资金的方式有几种：银行贷款、民间借贷、股权融资、自有资金，而由于前期地产商的资金链条已经绷的比较紧，银行借贷和民间借贷空间已经不大，股权融资操作漫长且不容易，因此最终选择增加自有资金的可能性较大———也就是把手里扣着的房子卖掉变现。这样一来，房源将大量涌向市场，供应增加，房价快速上涨的势头就会在短期内得到平抑。

　　50%首付影响面广

　　显然，管理层出台这一措施的目标是为了遏制房价过快上涨，但业内人士认为，这一举措所产生的影响可能不仅仅是遏制房价。资金杠杆对于房地产商而言可谓牵一发动全身，整个地产行业的运营模式、利润率都有可能发生改变，这就直接影响到了股市中的地产类上市公司。

　　银泰证券分析师刘东升介绍，如果地方政府能积极配合的话，50%首付的政策确实能起到加大房源供应平抑房价的目的，但同时地产公司的盈利能力也将受到较大影响。

　　在过去，地产商的盈利模式中已经包含了“囤地等涨价”、“捂盘等高价”的模式，甚至已经成为地产公司谋取利润的主要方式之一。现在提高拿地的首付，而且还要在一年内付清尾款，开发商被迫缩短囤地时间和捂盘的时间抛售房源，就意味着开发商的获利空间也被压缩了。其二，一旦房价上涨速度减缓，地产商在2009年高价拿到的地，就意味着目前开发商手中的地将来即便盖了房子，卖出去利润率也会比过去有所缩减。第三，地产商拿地、开发的过程中必然牵涉到银行贷款，50%首付同时一年内付清尾款，意味着地产商需要在工程初期从银行获得更多的借贷，意味着开发成本更高。

　　“虽然每个地产商的资金状况各异，但可以认定的是，如果地方政府积极配合这一政策，地产商的盈利空间将受到明显影响。”刘东升说，因此近期地产股出现连续下跌的走势并非只是市场投资者信心受到冲击，而是一种实质性看淡的表现。

　　后续或有更多政策

　　许鹏认为，如果仅仅是50%首付的问题，地产股也不一定跌得这么厉害，关键是市场从管理层近期的一系列动作中体会到———调控只是刚刚开始，后续必然还会有相应手段兑现。

　　之前管理层推出的“国四条”综合起来可以理解为，增加普通商品住房有效供给、抑制投机性购房、推进保障性安居工程、加强房地产信贷风险管理。这其中除了加强房地产信贷风险管理之外，其他三条都可以归结为加大市场供给量的指导方针，管理层的态度非常明确，要用供需关系来缓和房价上涨速度。

　　五部委提高地产商拿地首付到50%，这可以理解为“房地产信贷风险管理”的一部分，同时也可加大市场供应量。而住建部邀请到了200多位副市长进京开会，其核心内容是经济适用房面向范围将从低收入者提升为中低收入者，协商完成保障性住房计划。这其实就是要求各地方政府提高经济适用房的供应量，是“推进保障性安居工程”的一次具体动作。那么在其后，还有“增加商品房有效供给”、“抑制投机性购房”两条指导意见没有落实，因此，市场预期后市还会有调控房地产行业的政策出台并非杞人忧天。

　　地产股难再做龙头

　　国家调控地产行业的情况在过去几年也曾有过，都没有实质性地压制住该产业的发展。地产股从2006年开始成为市场龙头，携手银行带动市场走出了A股自诞生以来最大的一波牛市，时至今日，地产股的龙头地位仍然不可撼动。那么这一次地产股能否保住自己的龙头地位？

　　银河证券分析师佟圣勇认为，这一次情况和过去有所不同，这并不是因为政策，而是因为行业自身的发展规律。前几天调控地产行业时，地产业正处在蓬勃发展期，无论是房价还是房产的销售额，都只是略受阻滞，随后就继续上扬。而目前地产行业已经到达景气周期的顶峰，随着未来几年新增人口曲线向下拐头，整体住房需求量将从2012年开始下降，城市住房需求量将从2015年开始下降，而地产行业会在2012年之前就提前退出景气周期。

　　“现在很多小学，六年级有六个班的编制，而二年级只有三四个班的编制，学生的数量明显减少。这表明新增人口的数量在下降，住房需求在下降。原有的存量房会变成杠杆，使地产市场的供需关系在2012年之前就达到平衡，这意味着地产行业在不远的将来会退出行业景气周期。”许鹏介绍。

　　在股市中，资金会自动追逐未来有潜力高增长的行业进行配置，也会自动退出远离景气周期的行业。之前地产股是龙头，是由于这个产业正处在上升期，而如今情况正在悄然改变，或许管理层这次连续出台调控措施，将成为地产股退出龙头地位的一个标志或催化剂。建议在未来投资者不必再将地产板块作为市场龙头。

　　地产股业绩将趋坏

　　“如果从业绩的角度看，地产股2009年业绩非常好，但2010年将出现较大下滑。”张巍介绍，2007年地产商大规模开工，房屋在2008年、2009年陆续建成，但在2008年全球金融危机前后销售量大减，因此到了2009年楼市重新火爆时，地产商做得最多的工作就是消化库存。由于金融危机影响，2008年下半年和2009年上半年，地产商并没有大规模开工，成本支出较少。这样一来，2009年变成卖房多盖房少的一年，因此地产商2009年的业绩非常好，这一点是非常确定的。

　　由于2008年开工量少，因此即便在2009年下半年加大开工率，仍然会出现2010年交房率下降的情况。也就是说，地产商在2010年可供出售的房子数量会减少，利润也会随之减少，而2009年拿到的土地价格较高，到了2010年由于政策以及经济适用房、存量房的影响，房地产企业的利润率可能会降低，地产类上市公司在2010年的业绩是难以指望的。

　　佟圣勇认为，虽然地产股在2009年业绩较为确定，但市场已经在前期充分透支了这种预期，因此建议投资者谨慎对待地产股靓丽的年报。从操作的角度看，虽然地产股的急跌带来了短线机会，但由于长线投资者正在逐渐撤离该板块，抛压较为沉重，建议投资者应适当和地产板块保持距离。