| 来源： |
投资者报 |
发布时间： |
2009年07月13日 10:52 |
作者： |
周俊 |
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投资者报(研究员周俊)“在房地产市场回暖的前提下，买房不如买绩优房地产公司的股票”。这样的分析靠谱吗？
事实正在往此方向发展，A股市场房地产个股近期涨声一片。6月29日到7月3日的一周时间内，A股市场房地产个股平均涨幅达到13%。尽管随后几个交易日又普遍遭遇下调，但一些房地产个股借此显示出不错的估值优势。
更重要的是，一些公司在前期未雨绸缪，储备了足够的资产，包括土地、在建项目等，这给下半年乃至2010年的业绩增长提供了保障。
根据《投资者报》数据研究部的分析，我们认为，业务集中在一二线城市的房地产上市公司在市场回暖中的机会更大。在综合评估二级市场目前估值以及盈利能力等方面因素后，我们认为，目前仍有部分房地产个股值得投资，其中，有10家上市公司的估值优势较为明显：深振业A(000006.SZ)、华远地产(600743.SH)、万通地产(600246.SH)、北辰实业(601588.SH)、华发股份(600325.SH)、北京城建(600266.SH)、金融街(000402.SZ)、广宇集团(002133.SZ)、苏宁环球(000718.SZ)、滨江集团(002244.SZ)。
楼市回暖趋势未变
房地产市场回暖的重要标志是“量价齐升”。2009年以来，这种趋势已经逐步开始明确。房价回涨、销售上升，这给房地产市场重新带来了火热的场面。
虽然自2008年12月以来，全国房屋销售价格指数一直处于同比负增长的状态，但幅度正在逐步缩小。5月份，该指数同比下降了0.6%，降幅比上个月收窄了0.5个百分点，这表明房价正呈现逐月回升的态势。更直观的体现是，该指数在最近3个月环比连续增长，5月份环比增幅为0.6%，较上个月扩大了0.2个百分点。
在房屋销量方面，回暖的趋势则越发明显。5月份，全国商品房销售面积7019.44万平方米，同比大幅增长51.31%，增幅较4月份扩大了12.3个百分点，环比增长了11.13%，较4月份扩大了8.9个百分点。而1~5月份，全国商品房销售面积累计为24644万平方米，同比大幅增长了25.5%。
在前5个月成交量报复性反弹后，6月份，全国部分城市商品房销量出现萎缩，其中，上海商品房日均预售套数为920套，环比下滑了2.4%，北京期房日均网上认购套数环比下降24%，深圳一手房日均成交套数也环比下滑了11.8%。
但是，从7月份第一个星期的主要城市销售数据看，成交量又出现明显的回升。其中，上海、北京前述两项销售数据分别环比增长2.7%和18%。
这表明，6月的成交量下滑可能仅是前期报复性回升后的短期调整，房地产市场2009年全面回暖的趋势并没有改变。
10只地产股仍可买入
《投资者报》数据研究部认为，在房地产市场下半年继续回暖的预期下，整个房地产板块将有不错的上升空间。唯一需要区分的是，部分个股前期涨幅较大，未来继续上升的空间可能有限，而另外一些个股前期存在一定的滞涨，未来上升空间相对更大。
近期A股市场行情由大盘股牵引，大盘股涨幅较大，房地产个股同样如此。万科A、保利地产、招商地产、华侨城A、首开股份等大盘房地产个股目前的动态市盈率已经超过了30倍。相比而言，一些区域性房地产公司龙头则仍然有较低的市盈率，它们的特征是股本相对较小。
《投资者报》数据研究部的统计结果表明，目前动态市盈率超过30倍的个股，它们的平均总股本达到16.75亿股，而市盈率在30倍以下的个股，平均总股本只有9.33亿股。我们相信，这些个股仍有不错的机会，特别是当机构投资者近日连续从大盘蓝筹股撤出资金，股本较小的房地产个股可能将有不错的表现。
需要指出的是，我们此处的市盈率是按照各大机构对上市公司2009年盈利预测的平均值计算的，对于那些未能被任何一家机构纳入股票池的地产股，我们也同样予以忽略。从统计结果可以看出，目前市盈率最高的地产股是津滨发展，达到101倍，最低的是云南城投，只有15倍。
在寻找尚可买入的地产股过程中，除了考虑市盈率以外，我们还关心上市公司的盈利状况。
一方面，我们剔除那些规模太小的房地产公司，原因在于，这些公司的房地产主业容易出现较大波动，一旦市场出现周期性变化，业绩则会有很大的影响。
另外一方面，我们关注上市公司毛利率的变化。
根据我们的统计结果，2009年第一季度，A股市场房地产上市公司平均销售毛利率达到43%，因此，对于毛利率水平未达到行业平均水平的上市公司，我们暂剔除。
在此基础上，我们关注在行业回暖的过程中，上市公司的毛利率是否环比提升，若能提升，则更代表公司盈利能力的提高。
根据以上的统计分析，我们挑选出10只目前仍然值得投资的房地产个股，它们是深振业A、华远地产、万通地产、北辰实业、华发股份、北京城建、金融街、广宇集团、苏宁环球、滨江集团。
这些公司中，有4家公司的主业在北京地区，其余的也都分布在一二线城市，从股本来看，有3家公司的总股本超过10亿股，北辰实业超过30亿股。
本周，房地产个股在经历了上周的上涨之后，出现较大幅度的回调，在我们看来，这正是介入房地产个股的良好时机。
需要再次重申的是，整个房地产市场回暖，所有房地产上市公司都会有上升的空间，我们所选出的上述10家上市公司，仅仅在很大程度上分析了它们的二级市场估值，从而评估它们继续上涨的空间。
我们认为，在这10只个股中，由于收入结算时间等方面的原因，苏宁环球、华远地产、金融街等公司的业绩有望在今年有较大幅度的增长，而华发股份、滨江集团等公司则是较稳定的增长态势，对于风险偏好不同的投资者而言，可以根据情况予以选择。
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