| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2009年05月11日 10:07 |
作者： |
彭洁云 |
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长江分析师苏雪晶5个月调研纪录：地产照常升起
以深圳、广州为代表的珠三角区域复苏，以及上海、杭州为代表的长三角区域再起飞应该关注
理财周报记者彭洁云/文
"楼市全面复苏的迹象比较明显，我们表示长期看好。"这是长江证券地产分析师苏雪晶今年实地调研以来的最大感慨。
2月份开始，苏雪晶就从成交数据、信贷政策中隐约嗅出了地产回暖的气息，是真正复苏还是复苏错觉？他认为不能就这么作出简单判断，春节过后，他和同事们就马不停蹄地开展了全国楼市走访行动，是今年国内最早一批进行房产调研的券商机构。
"调研的楼盘多得数不清了，平均一天要看6个楼盘。"在对十多个城市，近二十家地产公司进行实地走访后，他在随即发出的报告中用了"春意盎然"四个字。
投资地产的曙光在哪里？随着短期企业估值进入到一个较高水平，投资地产的逻辑需要重新梳理。
苏雪晶认为地产股票的反弹是有脉络可循的。他建议以深圳、广州为代表的珠三角区域的重新复苏，以及上海、杭州为代表的长三角区域经济再起飞是投资者应该关注的。
为此他编了一句顺口溜：上半年买保利，下半年配招商，可以看滨江。他强调重点把握区域投资机遇，并从战略突出的大公司和反转性强的企业中寻找机会。
他忠告投资者，除了用成交量、利润等指标来考察一家地产公司，还需要特别留意现金流、过往的历史纪录以及该企业的融资动力。
得珠三角得天下 保利销售高歌猛进 招商业绩弹性最大
"股票投资看准珠三角，2009年就赚到了房地产的大钱。"苏雪晶认为在这一轮调整中，珠三角地区全面复苏的迹象最为明显，反转性最大，该区域的投资机会将在全年显现出来。
而从去年年底开始，他就把目光聚焦在保利地产和招商地产。
"在地产一蹶不振的境况下，保利地产依旧开工积极，拿地果断。其充足的可售面积在楼市回暖后显现了优势。"
在弱市中，保利选择加快销售结转并且保持一定销售速度的前进方式，同时公司在负债结构上进行调整，长期借款占借款比重越来越高，到2008年已经达到了99%，资产负债水平相当健康。
苏雪晶向理财周报记者介绍了调研保利地产中所获知的显赫销售战果。
2009年杭州首个"日光盘"就来自保利地产旗下的东湾楼盘，195套房源在三个小时之内全部售出，加推的40套也被抢购一空，当日开盘销售超过120%。3月7日，广州的紫薇花园开盘当日240套房源即刻售罄，蝉联该楼盘"日光"的销售记录。在成都，保利·公园198新推"百合中央"组团正式开盘后，开盘后两小时售出88套，销售率近90%，销售金额突破5000万，两天内销售超过一亿元。
保利地产公布的2009年一季度报显示，该公司１月－３月实现营业收入214054.65万元，同比增长84.72%；实现营业利润50430.55万元，同比增长110.09%；实现销售签约面积达76.33万平米，同比增长132.89%；销售签约金额为64.84亿元，同比增长196.71%。
保利地产在年初率先提出融资计划，也让苏雪晶觉得此举可谓"占尽先机"。
他表示，公司增发如获得批准，公司将获得近80亿的现金，这将为未来持续的高增长打下坚实的基础。公司资产负债率也将因此从70.8%下降到64.7%，这将有效地降低财务风险。
苏雪晶认为，公司在今年下半年将加大优质土地的储备速度，此举将远超市场预期。
而在苏雪晶看来，招商地产则是业绩弹性最大的一线地产股。他颇为赞许的是公司去年年底融资举措。"实施股权融资，为低位抓住时机拓展业务做好了储备。"
2008年11月，招商地产成功进行公开增发，募集资金57.8亿元，迅速改善了公司的财务状况。使2008年末资产负债率和净负债率从三季度末的67%和86%下降到57%和30%,账面现金增加到73.9亿元。公司在2008年年报中表示，今年仍会寻找资本市场融资机会。
而一季度以来，招商地产销售顺利，实现营业收入82309万元，同比增长46%；实现营业利润20506万元，同比增长219%。
苏雪晶认为销售还会持续向好。他介绍说，今年四月，上海招商雍华府洋房项目一期首批房源正式开盘，当日推出399套房源，到场客户逾800组，不到半日，399套房源被抢购一空，共实现销售面积3.18万平米。
截止到4月中旬，招商地产的认购面积超过25万平米，认购金额30多亿元，超过去年40%。二季度推盘30万，下半年公司将再推出65万平米。
"经过去年的战略布局，招商真正从深圳走向全国了。"进入2009年，招商地产将在深圳、北京、上海等12个项目城市有62个房地产项目同时开发，在售项目达到22个。公司方面预计，2009年度销售面积将达到120万平方米，实现销售收入100亿元。
从深圳蛇口起家的招商地产背后还有实力雄厚的大股东招商局为其撑腰，在蛇口拥有丰富的土地储备，未来仍然有大量廉价资源可供利用，公司在获取地价土地的能力上有着天然的优势。
说到地产行业的"老大哥"万科，苏雪晶表示，调研下来的情况也十分理想。但他认为，万科只有在整个行业全面复苏后才会拥有超额收益，万科股票投资的最佳机遇应在行业彻底企稳之后，而2009年仍然是万科解决大企业困惑的一年。"今年三、四季度，万科会迎来真正的机会。"
长三角机遇再现上实广宇反转性最强滨江集团厚积薄发
"长三角地区会是这轮地产调整中表现最好的区域。"虽然坚持投资机会集中在珠三角，调研一圈下来的苏雪晶也毫不吝惜对长三角房产商的溢美之词。
他认为上海房地产市场的景气度最高，从大的逻辑上来看，世博概念、迪士尼主题、国资整合的利好，都将使该地区楼市受益。"调研下来的成交状况也确实不错，预计明年上半年会有明显的回升。"而杭州是仅次于上海值得看好的地区，他表示，该地区价格调整的空间已经很小。
一季度末银行对地产企业信贷预期转变、4月底国家政策继续放松地产企业银根，引发了他的深刻思考。流动性将再次成为主导行业发展变化的关键性因素。
不仅如此，企业层面流动性的释放，将意味着房价逐步稳定、意味着土地成交逐步活跃、意味着新开工增加。这样的一种释放，最直接提升了地产行业中小公司的估值水平。
而在长三角地区的实地调研中，苏雪晶也最深刻地感受到一些反转型企业在走出资金链困局后的投资机遇。比如上实发展，比如广宇集团。
"上实发展是资源富裕型的企业，业绩变现能力强，在上海本地股中弹性最大。"苏雪晶评价说，由于上实在上海的项目基本是处于地段和区域比较好的位置，资源的稀缺性也就决定了其价格的刚性。
他判断，经历2008年业绩下滑后，今年将会是"上实资本年"，公司具有资产注入和重组的想象空间。
在2008年的定向增发中，大股东尚有部分地产项目和股权未能注入上实发展，主要有80.6万平方米的上海朱家镇土地和汇贤雅居二期项目（拆迁中），公司承诺在上述项目工程量总投资达到25%时便注入上市公司，其中汇贤雅居项目位于徐家汇商业区，地理位置极佳，目前其二手房售价在25000元/平方米。其余与地产相关的股权大股东也承诺在时机成熟时整体注入。
市场重组整合的预期，则引发于上实发展和港股上市的上实控股之间存在的同业竞争。上实集团在其出具的《避免同业竞争声明及承诺函》中不仅强调未来"将不再新设从事房地产业务的子公司"，而且明确承诺上海上实的房地产业务将全部由上实发展经营。
在该公司年报中，上实发展也表现出积极寻求资本市场融资的强烈愿望。
"广宇集团将是受益于整个行业复苏的公司。"苏雪晶认为，该公司经历了2007年以来土地储备，资金、人员调整等诸多问题的集中爆发后，拐点已经出现，市场表现明显。
他用"火爆"来形容考察楼盘的感受。据他了解，广宇集团计划今年销售收入为10亿，但目前已经完成了80%。
"市场普遍担心的公司财务费用问题，已经解决。目前尾数贷款已经彻底结清。而对于高价拿地的问题，我倒也没有什么悲观，杭州土地价格并未出现明显的下调。"
苏雪晶认为，广宇集团最大的问题在于战略上是否清醒，至关重要的是，要把握住定向增发股票融资的机会。
对于滨江集团的调研情况，他也印象深刻。阳光海岸去年11月开盘预售，目前的销售率为80%，去年10月开盘的金色蓝亭已经全部销罄。而这两个楼盘决定的是2010年的业绩表现，已经被提前锁定。
"滨江集团的战略风格与保利地产十分相似，都是在去年年底积极主动拿地，储备决定成败。"他分析说。
公司产品销售良好的原因还在于它的品牌战略思想，形成了两大清晰的产品系列，即以金色海岸、阳光海岸为代表的在稀缺土地上的高附加值产品系列，和以万家花城、金色蓝庭为代表的高性价比产品系列，个性鲜明。
进入五月的这周，苏雪晶依旧没有停下脚步，又赶赴武汉等二线城市进行考察。"腾笼换鸟的效应很明显，武汉经济也开始有所复苏。"他向理财周报记者传递最新的调研情况。
武汉城市圈将依据总体格局与经济总量的优化进行重新铺排。其中重要一点就是腾笼换鸟。
由此，带来武汉中心城区的概念进一步泛化，形成不同重心的城市副中心，作为与周边城市的联结点。
"二线城市因为城市化进程的加速，城市化率的提高，刚性需求强烈且长期存在，但土地供给过大，价格很难上涨。"他表示，土地经营者的思路不完善，将使二线城市背负一定的包袱。
苏雪晶预计全国楼市的成交量会在今年夏季有所下降，但这只是销售淡季引发的正常成交波动，建议继续持有地产股。
但他也警示投资者，投资地产的风险实际也是这轮宏观经济复苏的风险，并且要特别留意过分预期未来所带来的估值高企。
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