| 来源： |
中国证券报 |
发布时间： |
2009年04月03日 08:40 |
作者： |
魏静 |
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经历近两年的房市寒冬后，全球房市相继出现回暖迹象，最近相继公布的全球房价及销量数据证实了市场对于房市复苏的预期，而全球的低利率环境将继续为房市回暖提供一个强力支撑，因而市场对行业的预期还会继续向好，这将继续推升地产股展开反弹。
美国、香港、内地市场的地产股都可能会迎来上升行情：一方面，相关数据显示各地的地产市场正经历不同程度地复苏；另一方面，全球的低利率环境将为地产企业持续提供支撑。
从美国方面来看，2月份美国房屋市场的相关环比数据均表明美国房市正在缓慢回升。其一，2月份新屋开工数从1月份的年化47.7万套上升至年化58.3万套，环比大幅上升22.2%，大幅高于市场预期的45万套。其二，2月份新屋许可数也环比上升3%至54.7万套，高于市场预期的50万套，其中，关键性指标独栋房屋许可数上升11%，这也意味着3月的独栋房屋开工数将继续维持上升态势。其三，2月份新屋销售量环比上升4.7%，为33.7万套；且待售新屋库存下跌至33万套，而按照当前的销售速度，存货出清的时间将从1月份的12.9个月降至12.2个月。其四，2月份成屋销售量也上升5.1%，达472万套，其中独栋房屋和连排房屋销售量分别上升4.4%和11.4%。
美国房市不仅量升价长，其居民的购房负担能力也上升至纪录高位。据统计，美国实际房价已从06年的最高值下降了30%，房价/租金指数与房价/收入指数也显著下滑，并且与长期平均值愈来愈接近。同时，美国政府有关救市的举措已将抵押贷款利率降至纪录的低位水平，30年期抵押贷款利率已进一步降至4.8％的纪录低位水平，这令按揭申请数开始有所上升。此外，在“美国复兴和再投资计划”中，初次购房者将可享有高达8000美元的课税豁免，美国政策力度之大将显著提高居民的购房能力。
香港方面，自09年以来，其房价及交易量也均得以回升。香港土地注册处2日公布的数据显示，香港3月份房地产交易量较2月份环比增长59.9%，3月份房地产交易量共计8062笔，高于2月份的5043笔；3月份房地产交易额为286亿港元，较2月份上升80.1%。尽管香港市场经济衰退的程度并未得到改善，且失业率也在继续上升，但在低利率的环境下，香港居民的按揭贷款成本还是大幅降低了。笔者认为，成本的降低、香港政府的扶持以及美国楼市回暖预期的增强最终还是会令香港楼市缓慢复苏，而地产股将在行业前景转好的预期下率先展开反弹。
至于内地方面，房市回暖的时间则更早，以深圳为首的珠三角城市自去年年底以来成交量持续回升，今年3月份重点城市的成交继续显著回升，3月份重点城市的成交量环比上升幅度介于40%到160%之间。据悉，地产龙头万科2月份实现销售面积51.7万平方米，销售金额38.9亿元，环比也分别增长80.8%和77.6%。同时，09年持续两个月的天量贷款，也在一定程度上缓解了地产企业资金链紧张的情况。此外，政府关于房市的政策一直不断，因而在市场与政策的双重作用下，未来内地地产行业也将逐步回升，而此前内地地产股已经因预期转好而展开了一波反弹，预期在房市持续回暖的带动下，内地地产股还将继续延续反弹。
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