| 来源： |
股市动态分析 |
发布时间： |
2009年01月05日 14:35 |
作者： |
文璋 |
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近期，在频频"利好"政策出台后，地产股纷纷大幅回调。对于地产新政我们应该有更深层次的思考。
在我看来，12月中旬国办"13条"首要突出了中央政府对房地产的调控思路，某种程度上是对房地产"绑架经济、绑架政府论"的抨击，而且表明政府对房地产的关注重点--"重交易而不是重价格"。不过对于房地产开发商而言，国办"13条"的实施，却可能对在售商品房造成一定冲击。这对于较早前"博利好"而增仓地产股的机构，无疑是泼了一盆冷水。
政府给一年时间让投机房"跑路"
国办"13条"中一个重要的核心条款，是对"二手房"交易税费的减免。我们认为，二手房交易税费的优惠，主要是针对库存的"投机房"。值得注意的是，此次政府对二手房交易税费的优惠，暂时只给予一年的宽限期，这也意味着，明年将有更多的"投机房"选择抛售，这无疑将增大房地产的潜在供应量。"投机房"的大量上市，必将对在售商品房构成较大的威胁。因此，"二手房"交易税费的短期减免，对于开发商而言，是个利空。
而"保障性住房"的大量上市，也可能冲击现有的楼市。
此前，市场上对"保障性住房"的推进颇多质疑，认为"保障性住房"计划的实施，存在资金、模式等诸多问题的困绕。尤其是"经济适用房"，地方政府表现并不积极，其中一个重要的原因在于，"廉租房"由中央财政和地方财政共同出资，而"经济适用房"全部靠地方政府掏钱。甚至有人认为，"保障性住房"难以推进。
而在国办"13条"中，第一条就首先摆出"保障性住房"的具体计划，表明了政府对民生的重视，以实际行动回击保障性住房不可行的言论。
值得玩味的是，国办"13条"最后，提出"坚持正确的舆论导向"，"大力宣传中央出台的各项政策措施及其成效，着力稳定市场信心。"这或许是对房地产"绑架经济、绑架政府论"的警告。
开发商：先"改造思想"后"解放"
国办"13条"的首要目的在于突出了中央政府对房地产的调控思路，有摆脱"房地产绑架论"的用意。因此，管理层并不急于表达对开发商的支持，不过在"13条"中，却仍然给开发商留了一道后门，"支持房地产开发企业合理的融资需求"，但存在一个前提条件，"引导房地产开发企业积极应对市场变化"。其言下之意透露出：开发商要"听中央的话"，才会给予融资的支持。
那么，开发商现在究竟有什么地方让中央政府不满，进而要对其进行"思想改造"呢？
中央政府对于房地产市场调控的两个思路：一是成交量，体现了房地产业对经济的贡献；二是民生，要满足居民的住房需求。其中成交量的活跃，应该是政府和开发商共同的愿望，不存在相悖的问题，那么关键问题就是--房地产如何满足民生。
在这个问题上，我认为要从两个方面进行剖析：
一是房价。当前楼市最大的争端在于价格，一方面，民众认为房价过高，与消费能力脱节，另一方面，开发商死咬价格，甚至称房价"再低，就不可能了"。如果供需双方，在价格问题上继续耗下去，对于房地产市场的尽快复苏显然不利。
虽然政府对价格并不能直接干预，但从国办"13条"中透露出，政府希望开发商能在房价上有所让步。其中第六条"引导房地产开发企业积极应对市场变化"中明确指出，"房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。"甚至于，中央还要求地方政府对房价下调作好准备，"对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。"由此可见，政府希望"合理的价格"是开发商需要做出的积极转变。
除了引导开发商转变思路，加大保障性住房供应和二手房交易的放开，一定程度上也会冲击在售的商品房市场，迫使房价被动调整。
另一个是保障性住房。这其中涉及的土地出让金，被视为开发商要挟地方政府的重要筹码。
此前，由于保障性住房没有土地出让金，加上资金的困难，地方政府对此并不积极，甚至有地方由于担心冲击商品房市场，而暂停经济适用房的建设。国办"13条"则对地方政府的消极态度予以纠正，强调保障性住房要按计划实施，并提出通过中央补贴、银行贷款、住房公积金等多种途径解决资金问题。
另外，中央政府还试图逐渐降低地方政府对土地出让金的依赖度。12月15日，国土资源部下发《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》，要求地方政府不许捂地，加快土地供应；另一方面，有传闻称，财政部牵头起草了一份有关加强地方政府债务管理的方案，已提交到国务院待批，地方政府发债有望破冰。
总体来看，国办"13条"明确表达了中央政府的意图，接下来就要考验开发商的领悟能力了。
相对而言，"地产大鳄"王石、潘石屹等人较早的认清了形势。潘石屹早前指出，房地产商要适应这种市场格局的变化，不能适应的就会淘汰出局。而地产界"带头大哥"万科在奥运前后，就率先举起降价的大旗，随之8月27日万科获证监会批准发行59亿公司债。
与之相反的是，12月18日北京建委发布消息称，北京4000多家房地产开发企业已有1024家注销资质，这意味着北京四分之一的开发商退出房地产市场。有趣的是，取消资质名单中，包括著名的"北京市华远地产股份有限公司"，而该公司的董事长任志强，正是一个高房价的维护者。
现在还很难讲，地产商的洗牌会何时结束，不过可以肯定，开发商的"思想改造"进程越快，那么中央政府将更早出手，拉他们一把。
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