2013年，滨江集团杭州地区房地产业务毛利率下跌18.59个百分点，大手笔拿地风险已初现端倪
来源：《投资时报》
文|《投资时报》记者 张玥
在杭州楼市遭遇转折之际，有房企逐步转型退出，也有房企继续深耕，滨江集团无疑属于后者。
2013年，滨江集团以67.65亿元拿地金额，名列在杭州置地的众房企之首。其总投资额占总资产比值也在“投资时报·明星房企杭州压力测试榜”统计的30家上市房企中排名第一，达到了17.08%。
与此相对应的却是杭州楼市的日趋下行。据禧泰数据显示，杭州下辖十余区市中，除上城区2013年3月份的房价略涨，其余区市3月房价环比、同比均为下跌趋势。其中，杭州下辖建德市住房价格环比、同比均下跌11%以上。
2013年年报的披露也没有给滨江集团带来利好，年报披露第二天，滨江集团(002244)开盘即下跌，报7.13元，中途更下探至7.04元。尽管滨江集团2013年实现营业收入、利润总额同比上升，但资本市场或许更加关注其毛利率下降、去化压力增大等下行风险。公司年报显示，2013年，滨江集团杭州地区毛利率下跌18.59个百分点。由此可见，公司于杭州大手笔拿地的风险已经初现端倪。
中高端产品去化压力大
在“投资时报·明星房企杭州压力测试榜”中排名第一的滨江集团，从2013年1月起至今，在杭州总共拿了三块地，分别位于萧山区、闻堰镇和江干区，占地面积为17万平方米，建筑面积为50万平方米，平均楼板价为1.3万元/平方米。
这三个项目都将在今年推出。位于钱江世纪城的金色江南将于上半年推出，定位于刚需;位于闻堰的东方海岸将于下半年面市，为联排别墅类产品;华家池的精装公寓也将在年底推出，户型横跨90～220平方米。
除了上述三个新项目，滨江集团副总朱立东透露，今年新增的项目还有西溪明珠和西溪之星，再加上2013年就已在售的金色黎明、万家名城、万家星城、紫金府、武林壹号、湘湖壹号六大项目，滨江集团2014年在杭州共有11个项目出售。
作为杭州本地的明星企业，滨江集团深耕家乡市场无可厚非。在房地产市场上升时期，这样的地缘优势无疑会为它带来其他企业没法获得的地利人和，但是在市场下行通道中，如此地利则演变成企业发展的桎梏。
《投资时报》记者统计以上11个项目的情况发现，在已售的6个项目中，只有2个项目均价在2万元/平方米以下，今年新增的5个项目中除金色江南为刚需项目，其余均为大户型豪宅或高档精装公寓。
而据透明售房市场研究院统计，从2014年3月市区新建商品房签约房源的单价分布来看，签约单价在1.2万元/平方米以下的房源签约套数仍为最多，占比达45.25%;单价在2.5～3万元/平方米的房源签约套数最少，仅占3.91%。市区新建商品房签约单价低于1.8万元/平方米的房源占比仍高达77.52%。
这就意味着，滨江集团的项目都将面临去化速度下降的风险。而公司11个项目中，占到一半多的中高端项目受限购政策影响较大，面临的去化压力也更大。
另外，据透明售房网2013年数据显示，从市区商品住宅可售户型结构来看，144平方米以上户型占比达22.7%，而2013年全年成交占比中，144平方米户型仅占12.7%。144平方米以上户型成交比例与库存比例严重不匹配。
2014年3月的最新统计数据也显示，90平方米以下户型签约套数占比64.49%，刚需仍然是整个杭州市场的成交主导。
相较滨江集团仍然以中高端产品为主，另一杭州大型房企绿城则在2013年度报告中明确表示将调整产品结构，以小户型、刚需产品为主，由此可见房企的去化压力。此前，绿城的住宅也以中高端产品为主。
毛利率存在大跌风险
除产品结构及去化风险加大，公司毛利率下降趋势也已经显现。
滨江集团2013年度报告显示，其房地产业务毛利率为30.02%，较上年同期下降15.13个百分点，而杭州地区毛利率较上年同期更下跌18.59个百分点。
滨江集团在报告中对毛利率的下跌解释为，一方面是行业整体利润水平合理回归，另一方面是公司2012年年初，为应对楼市调控实施战略性销售的项目，在2013年度进入结算期。
不止去年的毛利率下跌，滨江集团今年的毛利率也存在大跌的风险。其去年拿地预计今年下半年销售的华家池项目，以43.8亿元总价竞得，楼面价为2.3万元/平方米，溢价率49%，配建保障房面积2200平方米。
其中，华家池项目所投资金占滨江去年总投资67.65亿元的六成多。中航证券认为，华家池周边楼盘售价约3.1万元/平方米，按目前的售价计算，该项目毛利率接近零。
这就意味着，滨江集团今年的毛利率有大幅下跌的可能。
此外，滨江集团多年来布局的绍兴、上虞、金华、衢州及平湖等城市都位于浙江，且都为三四线城市，而三四线城市风险已为房地产业界广泛认同。
滨江去年销售项目所在的杭州、衢州、绍兴、上虞四地中，除衢州的项目毛利率较上年同期增长7.84%，其余三地毛利率都有所下跌。
在限购和信贷不放松的前提下，滨江集团要在今年并不乐观的杭州市场中保证业绩有所增长，绝不是件容易的事。(完)