| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年04月07日 10:27 |
作者： |
周静怡 |
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观点地产网 周静怡 4月7日，万科公布了其3月份的销售简报，同时也披露了其一季度的销售成绩。
与最近某研究机构公布的万科一季度销售145亿元略有差别，万科的官方数字显示，今年一季度，万科累计销售面积124.2万平方米，销售金额150.9亿元。
销售面积再度减少
根据3月报，万科3月实现销售面积50.7万平方米，销售金额63.1亿元，分别比09年同期减少29.8%和增加2.8%。
这已经是万科连续两个月出现销售面积同比下滑。在2月份，万科销售面积21.1万平方米，销售金额25.1亿元，分别比09年同期减少59.1%和35.4%。
3月与2月相比，万科的销售面积算是止住了“下跌的脚步”，而在1月，万科录得62.6亿元和52.3万平米的销售。
对比去年一季度，万科的销售面积依然是呈现下跌的趋势。09年一季度，万科录得152.5万平方米的销售面积以及122.2亿元的销售金额。
王石在去年底曾经提出，预计2010年万科的销售额在800亿。绘制如此宏大的蓝图需要对市场相当充足的信心，但王石显然为万科留了一条后路：“市场很好也不会超过30%的增长，不好也不会低于25%。”
万科2009年年报显示，其未结算资源较丰富，合并报表范围内已售未结面积343.5万平方米，合同金额356.5亿元。
有研报曾指出，结算毛利回升和预收款充足为2010年万科的业绩提供保障，业绩锁定度超过60%。
尽管现在的种种趋势看来，万科销售项目的均价提高，会让800亿目标变得更加乐观一些，但有研究机构还是调低了对万科今年的销售预测。
该报告指出，万科2008年以来偏谨慎的开工进度制约了2009年的可供货量，造成了产品阶段性供不应求，进而令公司2009年增速低于行业平均。由于竣工速度放慢，预计2010年可结算面积将出现下降，但均价的提高将使结算收入仍有上升。
正如王石所言，万科的增长或在25%-30%间，但对于规模如此庞大的企业而言，5%的增长或意味着数十亿的销售数字了。
“探索性”尝试
根据3月报披露，万科在3月共获得了6个项目，全部位于二三线的惠州、天津、大连、南昌、洛阳以及东莞等城市。
也正如郁亮在09年业绩推介会上所言，万科确实仍在加强开发合作项目。如上述六个项目中有4个是合作项目。
尽管3月的土地市场缺乏万科的身影，但万科在3月的活动还是相当受人关注。紧跟政策的万科将参与今年南京市的保障房建设，负责江宁上坊北侧地块。
而早在今年的1月，万科高管就对外宣布，随着国家对保障性住房的日益重视，万科在保障性住房方面做了很多探索性的尝试，这部分项目由政府先期垫付一部分资金，周转速度快，零风险。
目前万科开发的保障性住房总面积占总开发面积的5%左右，且项目净利润率高达6%，而万科所有项目平均净利润率在10%左右。
此外万科以10.04亿元拿下的东莞长安镇长青路地块，也被业界认为是万科要进军商业地产的又一大伏笔。
据资料显示，该地块用地面积为75653平方米，为工业用地改作商住地块，将被拿来建筑60层的长安镇地标性建筑，出让年限70年，容积率不得高于3.3，建筑密度不得高于35%。
万科董事长王石也在万科股东会上就进军商业地产的问题做出过一番诠释。他表示，以万科过去的策略来讲，除了小型开发和小型配套的商业地产开发之外，不介入专门的商业地产开发。但现在更多的城市改造，很多的项目就是综合体。所以拿地后的项目规划也得建一些这样的写字楼，商场和酒店。因为万科的规模大，即使这样的项目数量很少，也需要专门考虑。
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