| 来源： |
理财周报 |
发布时间： |
2010年03月22日 10:35 |
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金地明确表示将投资20个亿进军商业房地产。而此前万达、保利、富力等地产巨头也都纷沓而至，商业地产风生水起。
但毋庸置疑，“开发+持有”才是商业地产的最佳模式，因此，众地产商跻身持有化经营之势愈演愈烈。
最佳模式：拿地+融资+运营
“从国外的经验来看，这个转变的时刻，是当城市化接近50％的时候。”招商证券（600999）分析师贾祖国告诉记者，中国现在的城市化进程已经接近50％，理由是中国人口流动的主要方向已经是从小城市进入大城市，这是城市化进程达到50％的衡量标准。这个时期从事住宅地产开发难以获得超额利润，只有商业地产才能带来超额利润。
随着经济复苏，第三产业的发展，乃至行业地产竞争环境的变化，以及“建设总部基地”概念的盛行，一些公司开始转向商业地产持有化的经营。
“搞商业地产第一重要的就是拿地！城市要选择好，选得不好就会死的很难看，建好的项目迟迟招不到商。”贾祖国表示。他进一步向记者解释，全国来看，投资商业地产一定要选择核心城市，而中国未来最核心的城市就是北京和上海。
“其次重要的是商业运营。”贾祖国也解释说，运作商业比住宅难很多，从设计规划，到专门的人才培养，一系列难度都很大，这远远不同于住宅开发。现在住宅已经程序化了，买了地以后，所有程序全部采用外包。而商业开发完全不能这样，商业地块还是靠整体开发，靠经营团队的力量。
金融街（000402）、世茂股份（600823）最牛
如何持有化经营物业？贾祖国提出了“三七比模式”。
具体来说就是，当建成一个商业项目后，七成的物业做开发，三成的物业做支持，做开发的物业应当是最核心最好的那一块，“这一块卖掉就傻了。但也不能一点都不卖，不卖掉部分物业业绩就没有增长”。
所以，商业地产最好的模式应该为：一线城市拿地+运营+融资。
其中，以租赁自营并举为特点的金融街和世茂股份最受关注。
世贸具有突出的盈利能力，该能力主要来自“低成本、高售价”。其中，较低的土地成本（我们估算公司土地储备平均楼面地价在1500元/平米左右）主要来自“城市综合体”的开发模式；较高的销售价格（商业物业建成之后平均售价预计将达到15000元/平米以上）主要来自公司较高的项目开发水平、较好的地段和丰富的景观资源等。
金融街扎根于京津地区，主要从事北京金融街区域的写字楼开发，同时辅之以高档酒店、公寓、购物中心、餐饮等配套，其中持有北京核心商圈约70万平米，升值潜力较大，同时还受益于金融街西扩工程。
但由于商场运营较差的缺陷，金融街把比较多的精力集中在做对运营要求比较低的写字楼业务上。“写字楼很容易经营，只要找一个物业就行了。”齐鲁证券分析师表示。虽然容易经营，但写字楼的回报率比商场和商铺低很多，所以金融街以后的收益增长趋于稳定，难有大增长。
另外由于属于涉足商业地产比较早的上市企业，2008年开始做商业地产的金融街在客户积累上也占有先天优势。记者调查发现金融街在2008年融资额达到80亿，资金储备很充足。
世贸股份和金融街相比，拿地实力稍差，土地资源集中在2线城市南京和青岛，在北京也有部分储备。
陆家嘴（600663）、浦东金桥（600639）租赁出彩
最新年报显示，浦东金桥营业收入主要来自租赁，随着上海两个中心建设，其所持物业价值还有一定的升值空间，浦东金桥也努力抓住各种机遇，提升自身服务能力。
2010年世博会将至，该公司正努力争取碧云社区成为世博会指定合作伙伴，提升品牌价值；抓住中国移动视频基地落户金桥的机遇，积极推进碧云国际社区、现代产业园和中国服务包示范基地的无线数据和增值的建设，首先实现现代产业园一期和碧云国际社区之间的无障碍上网和无线管理，提高开发区功能配套水平；引进美国通用汽车亚太区总部项目（GM项目）落户，将有助于提升土地价值。
陆家嘴在建商业地产项目11个，总建筑面积共118万平米。其中10个位于上海，建成后，租赁部分保守预计年租金可达13.4亿元，同时还有其他商办项目在建。
保利、富力物业自营日益成熟
经过5年的发展，保利商业地产终于实现了盈利，在地产巨头中率先迈出了重要一步。2009年年度报告显示，广州保利世贸中心一期博览馆实现经营收入近2亿元，二期品牌展示馆与华南区最大的家具经销商吉盛伟邦签订八年期租赁协议，年平均租金近亿元。佛山保利水城购物中心于2009年4月正式开业，目前签约率超过95％，开业率超过75％。
富力酒店业务日益成熟，富力拟在今年进一步扩大酒店数量，不断开拓新市场。入行较晚的招商地产（000024）融资能力很强，但记者了解，目前招商地产的商业项目还只限于做住宅的配套项目，没有纯粹的商场。
另外由于之前没有商业项目开发的经验，招商在商业运营方面的人才也很缺乏，不具备开发物业的实力。
“但今后肯定会逐步向商业发展。”上述齐鲁证券分析师分析认为。
此外，北京SOHO也拥有自营物业业务，对于SOHO来说，股民更愿意看到安全，稳定的收益局面。
从香港实力企业发展到一定阶段就会涉足物业项目的先例看，持有化经营模式将越来越受到青睐。
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