| 来源： |
观点地产网 |
发布时间： |
2010年03月22日 09:37 |
作者： |
武瑾莹 |
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观点地产网 武瑾莹 3月19日，保利地产宣布，将向保利大股东在内的不超过10名特定对象增发不超过7亿股，募资不超过96亿元开发13个地产项目。
如果保利的定向增发方案顺利通过，那么保利将成为今年房地产企业再融资成功的首个地产央企。对于今年投资金额高达655亿元的保利来讲，积极的寻求多方位的融资途径或许是未雨筹谋之举。
96亿增发
保利地产公告称，此次定向增发价为公告前20个交易日公司股票交易均价的90%，即17。92元／股。公司股票在董事会决议公告日至发行日期间如有派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，将对发行底价进行相应调整。此次扣除发行费用后的募集资金净额不超过96亿元，所募集资金主要用于北京保利云水名苑、上海宝山陈富路项目等13个地产项目。
保利地产大股东保利集团承诺以不超过12亿元不低于1亿元现金、并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股票。
保利地产表示，此次增发融资主要是为了增强公司资金实力，改善自身资本结构，降低负债率和减少财务风险，从而提高公司的盈利能力和抗风险能力，实现股东利益最大化。
根据保利地产年报披露情况，2009年公司实现房地产签约面积526。69万平方米，签约金额433。82亿元，分别同比增长131。08%和141。38%，成为国内唯一一家在北京、上海和广州三大中心城市销售业绩均排名前三的房地产企业。同时，2009年保利地产实现营业收入229。87亿元、净利润35。19亿元，较上年同期分别增长131。08%和141。38%。
现金流紧张
09年销售了400多亿元，看上去并不缺钱的保利在09年业绩发布不久后便展开了2010年第一次融资行动，其金额之大令人侧目。
事实上，从保利地产发布2009年的业绩报告开始，便有业内人士称保利存货巨大，现金流紧张。
中央财经大学会计系教授鲁桂华在其2月8日发表的一份研报中对保利地产09年的年报进行了解读。鲁桂华表示，虽然保利的全年业绩相当不错，无论从保利地产的投产报酬率还是从净利润绝对水平增长来看，都取得了傲人的成绩。但通过财务数字，保利还是表现出了隐藏的一些问题，而最主要就是成交量不足，存货巨大，现金流紧张。
2009年保利地产的现金流量表显示，保利的营业获得现金流量是负11亿，也就是全年虽然赚了30多亿的利润，但是资金的周转收缩了10亿。这个现象不光2009年存在，从2006年、2007年、2008年、2009年，四个财政年度营业活动现金流量都是在收缩。四个财政年度累计现金亏空应该是220多亿，保利地产最近几年都在赚钱，但是都没有见到现金流。
而且，保利2009年的库存相对2008年增长了200多亿，大量的资金压在了存库上，这就意味着大量的现金流了出去，沉淀在库存。所以在利润表当中能见到利润，但是在现金流量表当中却见不到现金。
据保利年报表示，2009年大股东35亿多的利润，少数股东利润约4亿多，加起来就是全部的利润是40亿，但存货增加119亿。也就是说，如果没有其他的资金来源，资金每周转一圈会烧掉一些。
鲁桂华直言，再加上保利应收款也增加了56亿，这两者加起来一共吞噬掉260多亿现金，把利润40多亿吞噬掉，还有220亿资金缺口。
负现金流
因此年报中的细节在保利的股东大会上受到了市场的关注。针对2009年，保利的营业获得现金流量为负11亿的问题，投资者提出了疑问。
保利地产总经理宋广菊在回答这个问题时称，其表示现金流的问题与公司定位有关。宋广菊表示，保利去年回笼资金是非常好的，从这个角度来看，保利的经营管理方面应该还有很大的提升空间，但同时保利也要给自己一个调整的机会。
宋广菊解释：“每次调整对保利地产来说就是一个机会，这个机会并不是说我们就要休息休息、等一等、放慢速度，而是在这个过程中间，我们要排兵布阵，为下一阶段实现我们的战略目标做好充分的准备。所以我个人认为，只要管理上没有瓶颈，只要我们能够有资金的来源，还是要适当的保持一种负债的状态，利用这个杠杆来更好地赢得一些发展的空间。”
因此，虽然在3月2日的股东大会上，保利地产董事长李彬海还对外表示，“目前尚未确定新一轮的融资计划”，但事实却是，在股东会不到一个月的时间内，保利的百亿增发计划已经出笼。
融资促回笼
“抓融资、促回笼”，对于今年需要投入资金665亿元的保利来讲，怎样获取足够的资金是一个亟待解决的问题。
2009年7月，保利地产实施了一项共计80亿元的定向增发；2010年的前两个月，保利已经向银行增加了贷款金额。保利股东会上一位保利高层也透露，今年保利又提出了一些新的长期银行贷款。
保利显然在紧锣密鼓地寻求多种融资的渠道。
现实中令人担忧的一个问题是，目前“央企”正处于舆论的风口浪尖，保利的百亿增发计划能否顺利通过充满了悬念。
2010年的两会及会前，政府高层及人大代表皆发言要平抑房地产市场。谁知两会结束的第二天，北京的央企就联手上演了一场“地王争霸战”，以实际行动“回敬”了两会的相关言论。
虽然这场竞拍，保利不敌那几家夺得土地的央企，败下阵来，但16日，保利大打翻身仗，经过82轮激烈角逐，以50。4亿元拿下北京朝阳大望京村28。07万平方米的居住用地。
随后，关于央企推高房价，炒热房地产市场的言论席卷大江南北。其火爆程度连向来“低调”的国资委都不得不在18日正式召开新闻发布会，要求78家不以房地产为主业的央企退出房地产市场。
当然，这其中并不包括保利地产。但保利地产的央企身份却也成为了饱受非议的因素，包括吴敬琏在内的不少经济学者均认为，2009年中国刺激经济的4万亿资金，不少都通过央企流入了房地产市场，是推高房价的罪魁祸首之一。
连中国烟草、中国兵器这样的央企都出来拿地，似乎更是印证了上述言论。结合证监会在两会之前有关暂时关闭房企融资渠道的表态，保利如此大手笔的定向增发能否获顺利通过，尚待观察。
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