新华联"圈入"资本玩家 借壳S*ST圣方"回馈"大餐 |
| 来源： |
上海证券报 |
发布时间： |
2009年12月03日 08:19 |
作者： |
魏梦杰 |
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⊙记者 魏梦杰 ○编辑 李小兵
S*ST圣方12月2日公布“重组+股改”方案。有趣的是，郑跃文、卢志强、史玉柱几位“资本玩家”同时现身方案之中。
S*ST圣方公告显示，2009年7月28日，新华联置地股东召开股东会并形成决议，同意增加注册资本6346万元至3.63亿元，其中科瑞集团以货币资金1.9亿元认购2927.26万元增资，合力同创以货币资金6190万元认购953.68万元增资，泛海投资以货币资金8000万元认购1232.53万元增资，巨人投资以货币资金8000万元认购1232.53万元增资。算下来，他们入股新华联置地的价格均在每股6.49元。于是，郑跃文、卢志强、史玉柱可作为新华联置地的股东得以依据持股比例获得S*ST圣方定向增发的股权。
巧的是，7月28日正好是新华联置地启动借壳的前夕。
而新华联置地也为这些“新进”股东“精心准备”了一顿“大餐”。
根据S*ST圣方公告，新华联置地预计2009年可实现净利润3.54亿元，2010年可实现净利润4.52亿元。2009年和2010年的资产市盈率为8.26倍和6.46倍。市场人士对此表示，现在上市的房地产企业平均市盈率超过30倍，新华联置地10倍以下的市盈率成为吸引力。
记者注意到，本次新华联置地资产的最终定价为2.92亿元，其估值增值率为157.04%至168.29%。其中，一家名为华信鸿业的全资子公司评估增值率高达2096.36%，从而拉高了整个公司的估值水平。对此，新华联置地副总经理杭冠宇向记者表示，华信鸿业目前唯一的存货项目是新华联商业大厦，该项目已经完工在售，项目所得均为结转，所以在评估时发生较大溢价。
对于新华联置地目前的土地储备情况，依据S*ST圣方的公告主要有4块：黄山纳尼亚小镇储地、北京通州运河湾项目储地、惠州大亚湾项目储地；湖南株洲的土地使用权。据杭冠宇透露，公司这些储地价格比较便宜，增值空间较大。如2008年底购入的北京通州运河湾项目10.13万平方米储地，折算楼面价为2500元/平方米，而如今附近地块的成交价已经在8000元/平方米上下；惠州大亚湾项目储地中，公司已支付其中14.28万平方米土地的出让金1.43亿元，折合每平方米1001元。此外，黄山纳尼亚小镇73.3万平方米储地为公司2005年底购入，附近地块均已升值。杭冠宇称：“这次公司储地均以账面价注入上市公司，后续开发销售的增值部分将由上市公司股东共享。”
不过市场人士表示，新华联置地归属房产类企业。房地产行业周期性较强，而且房地产项目开发周期偏长，尤其是在未来政策预期不确定的情况下，收益入账确认存在较大风险。
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